“免費”的房子，日本人也不要？

袁野

2015年6月16日，日本東京都北區西原町，一名公務員正檢查該區閑置房屋的狀況（@視覺中國）

作為一名有些特殊的日本房地產經紀人，Yuken Kon的特殊在對房源的挑選——他專注同行所不屑一顧的“空置房屋”買賣。

一套位于橫濱郊區的兩室一廳公寓，是Kon手頭現有的房源之一。這套公寓的前主人是一位60多歲的離異女性，因為抑郁而自殺身亡。如今，房子由老太太的一個女兒繼承。她沒有搬進來，因為這里容易喚起母親已故的痛苦回憶，也沒有整修、出租，而是讓它閑置了，就像日本其他數百萬套房子的狀況那樣。

“原來的房主去世后，房子閑置下來的現象很常見。”Kon說。

長久以來，日本以“地狹人稠”聞名，面積略小于中國的云南省，卻有約1.26億人口。過度擁擠的環境導致房價、租金高企，讓不少生活在大城市里的上班族感到煩惱。

但如今，一個截然相反的難題同時出現：閑置住宅——長期沒有人居住、且連續5年沒有使用過自來水和電的房子——數量迅速攀升。

七分之一的房子無人住

日本總務省發布的數據顯示，日本現有約820萬套閑置住宅，占全國住宅總數的13.5%，創歷史最高紀錄;其中有近四分之一的閑置住宅被永久性遺棄，淪為“鬼屋”。

過去，閑置住宅大多位于偏遠的鄉村。但近年來，擁擠的都市也出現越來越多被遺棄的住宅。即使在繁榮的東京，房屋空置率也在攀升，超過十分之一的房子是空的，比例高于倫敦、紐約和巴黎。“東京可能最終會被空城包圍”，研究空房現象的房地產專家牧野智彥表示。

對于社會來說，閑置房屋是個沉重負擔。它們大多年久失修，內部雜物又多，很容易成為蚊蟲蛇鼠的樂園。一些房子淪為了散發惡臭的垃圾傾倒場，有些甚至成了被不法分子長期占據的犯罪窩點，讓附近居民苦不堪言。

對此，日本政府和地方市政當局采取了一些措施，如為愿意拆除破舊房屋的業主提供補貼。2014年6月，橫須賀市就推出政策，表示會提供大約300萬日元（約合人民幣18.3萬元）的拆房補助。2015年，國會還通過了一項法律，允許地方政府處罰不拆除或翻新“鬼屋”的業主。

這些政策收效甚微，很大一部分原因在于日本高昂的拆房成本——拆掉一套小型的木造獨棟住房，需要花費100萬日元（約合人民幣6萬元）。業主不愿自找麻煩，政府對于這筆虧本交易也很謹慎。法律也在“幫倒忙”：根據泡沫經濟時代推行的一項減稅政策，閑置土地的財產稅率是建筑占用地的6倍。這意味著，如果房屋主人拆除了房屋，就得多繳一大筆稅款，棄之不理才是合理選擇。

也有一些地產經紀人試圖從逆境中發現商機，比如專做閑置房屋生意的Kon。他發現，想讓空屋重新煥發生機，首先要解決房屋本身的設計瑕疵：一些老屋不符合抗震規定、但限于建筑法規又無法重建;一些位于有山體滑坡風險的地段;一些則位于汽車根本開不進去的狹窄小巷之中。

此外，他還要考慮購房者的心理感受。一些空屋之所以不受歡迎，因為頭頂“兇宅”名號——之前的住戶在這里自殺或被謀殺，或是默默地“孤獨死”。

Kon不僅要重新裝修這樣的房子，還要負責做法事，比如富有日本特色的“護摩火祭”。在公司網站上，他特意將這種改造過的房子標為“吉屋”。

?“半賣半贈”沒人要？

不過，即使是Kon這樣的房地產經紀人，基本也只關注城市里的閑置房屋，不會冒險進入農村房產市場。那里的人口老齡化現象更為嚴重，閑置房屋的數量遠高于城市，但鮮有人問津。

“農村地區的很多房子實際上毫無價值，對業主來說，它們是一種負擔，有些人甚至愿意掏錢擺脫它們。”Kon說。

截至2017年10月，日本全國約有4.1萬平方公里的土地和房屋無人認領，略大于九州島的面積。預計到2040年，這個數字將攀升至7.2萬平方公里。

對于這些市場不愿涉足的領域，焦慮的日本地方當局紛紛設立“空屋銀行”，推廣這些在地產網站上看不到的地產。市政府在官網列出本轄區內所有的空置房子。還提供詳細的步驟引導感興趣的買家。

這些房子的最大特點就是便宜。橫須賀市一間帶小花園的單層獨棟木屋，房齡60年，掛牌價66萬日元（約合人民幣4萬元）。在更偏僻一些的鄉間，類似的房子只要區區幾萬日元。

其他一些城鎮也在嘗試各自想出的新點子，比如給移居到當地并購買空屋的外來人員提供現金獎勵。有幾個地方成功地吸引了小批藝術家和自由職業者，他們可以通過互聯網與大城市里的客戶保持聯系。一些老房子被改造成公共活動中心、養老院或賓館民宿，以及時尚的咖啡廳。

大量的房子實質上等于“免費贈送”，買家只須交稅和支付經紀費即可。2014年，育有三名子女的井田夫婦，就免費拿到一間位于東京都多摩地區奧多摩町的雙層樓房。當然，免費的午餐不是人人都能吃到：奧多摩只考慮年輕的家庭，即家庭成員年齡不得超過43歲，孩子最大也只能上初中。

一些房屋則以非常低的費用出租，租住時間夠長便可以成為業主。在宮城縣的七宿町，一座市政府提供的獨棟住宅的租金為每月3.5萬日元（約合人民幣2131元），在這里住滿20年的話，就能自動取得房屋和土地的所有權。奧多摩的計劃與之相似——每月支付5萬日元（約合人民幣3044元）租金，22年后就能擁有這棟房子。

2017年11月25日，日本神奈川縣真鶴町，一家燒烤餐廳破產后，廢棄房屋變成了“街區藝術屋”（@視覺中國）

外國人也可以申請入住或購買空屋，哪怕他們沒有居留簽證。今林敏行和他的菲律賓妻子羅莎莉，就打算帶著6個孩子，于2019年初從東京市中心搬到奧多摩。

此外，愛彼迎（Airbnb）等短租公司，也一度計劃好好利用這些閑置的房產。

便宜沒好貨？

愛彼迎們的計劃遭遇到日本政府的“阻斷”。2018年6月，日本公布了新的法律細則，短租市場受到了嚴格的限制，比如租期被限制在180天，這些限制導致一些本有機會迎來新主人的房屋再次被遺棄。

這就如同整個“空屋銀行”事業的縮影一般：計劃推行4年來，獲得拯救的空屋屈指可數。

這個結果并不令人感到意外。日本地產網站Rethink Tokyo提醒對“免費午餐”感到心動的人們，“接盤”這些空屋前請務必認真考慮風險，比如裝修費用——在某些情況下，這筆錢可能與在其他地方購買普通房產的價格相差不大。在大多數時候，買家需要翻新部分甚至全部房屋，特別是浴室和廚房。更不要提數額不明、規定繁雜的管理費、修繕費和稅金（固定資產稅和所得稅等）了。

另一個危險是產權的模糊性。日本的土地登記并非強制性，而是一項民事法律程序，即使業主不登記也不會失去土地所有權，只是在政府那里沒有記錄而已。為了避稅，越來越多的人選擇不登記。買到“空屋”的人，說不定哪一天就會被突然冒出的原主人討要房契。

2016年6月8日，日本東京某地，房屋地基工程正在進行（@視覺中國）

此外，購買“空屋”會被認為是“徹頭徹尾的失敗者”，承擔巨大的心理壓力。被街坊們白眼相看的感覺很不好受，更何況選擇“空屋”的家庭可能還帶著孩子。此外，由于多數空屋都在沒有多少就業機會的農村地區，真正會搬來的人往往都是希望頤養天年的退休老人。

更重要的是，日本的二手房原本就不受消費者歡迎。據英國《金融時報》，日本人對新房子十分“執著”，在日本銷售的房屋中只有不到15%是二手房，而這一比例在美國和歐洲達到90%。

這也意味著，日本房產的折舊率驚人。從建成第一天開始，日本的房子就開始貶值，10年后價格就會跌去一半，而一棟25年房齡的房子就幾乎沒有任何價值了，買家只需要支付土地的價格，不用為建筑買單。

所以，盡管人口越來越少、空置的房屋越來越多，日本每年仍然在不斷建造新的住宅。2016年，有96.7萬套新房開工，比上一年增長6.4%。巧合的是，日本人口每年的下降數量也大約是100萬。這種現象雖然看上去無比矛盾，但它就是這樣真實地存在著，而且至少從目前看還將持續下去。