違約方導致交易失敗怎么守約方反成被告

□裴通笑

按理說，房屋交易應按合同來履行，誰違約誰擔責，守約方不應承擔任何費用。可是黃先生說啥也沒想到，自己是無過錯的守約方，卻莫名其妙成為被告，要求承擔違約中介費。這究竟是怎么回事呢？

意想不到的傳票

2017年11月初的上海，秋高氣爽。可是生活在上海市普陀區的黃先生心情卻一點也不爽，他剛剛收到法院傳票，納悶自己為何成了被告。告他的是房屋中介——上海搜房房天下房地產經紀有限公司（下稱“搜房”）。經回憶，黃先生想起自己確實與“搜房”打過交道，但已經過去近兩年了……

2015年年底，黃先生“看中”鄭女士名下一套標價150萬元、位于嘉定區銅川路2288弄（嘉美坊）、建筑面積為48.31平方米的一室一廳二手房。買賣雙方一拍即合，決定找一中介平臺，以保障交易履行，所以就主動聯系上“搜房”。

當時，“搜房”業務員付小姐喜出望外，這可是一筆“送上門”的業務呀，既省卻了帶人看房，又免去協調雙方討價還價，無異于天上掉餡餅！她當即掏出公司印制的格式合同，讓買賣雙方于2016年1月15日在鄭女士家中簽署了《房地產買賣居間協議》和《房屋買賣合同》。由于房主鄭女士提出“要150萬元凈到手價”，所以原本應雙方分擔的中介費，總房價的0.5%，即7500元將由買方黃先生全部承擔。黃先生當即支付5萬元作為定金，并簽署《傭金確認書》。

在落筆的前一刻，黃先生忽然提出兩個條件。第一，支付傭金須待房屋買賣圓滿完成；第二，房屋交易過程中，誰違約誰將負擔傭金。黃先生說，這兩點應在《傭金確認書》中注明。

付小姐解釋：“您盡管放心，對于第一點我們公司歷來都這么操作的，《合同法》就有這個規定。至于第二點，我們剛才簽署的《房屋買賣合同》第十二條‘簽約承諾’中已經明確這一點了。”說著，她拿起《房屋買賣合同》讀了起來：“導致本合同無法生效或無法履行的，該簽署人應向居間方支付總房價款的0.5%作為補償金，并向交易對方承擔定金責任。”

“怎么樣，您該放心了吧！”付小姐遞過桌邊的那份《傭金確認書》給黃先生：“您就直接簽，沒錯。再說這打印的固定格式《傭金確認書》也沒地方添加‘備注’啊！”

黃先生仍不夠放心，指出：“沒地方加‘備注’，那你這就算代表貴公司‘口頭承諾’了？”看到付小姐頻頻點頭應諾，黃先生便不再多說，拿起筆簽了《傭金確認書》。

三方按合同約定，于1月31日前往嘉定區房地產交易中心簽署國家統一的房屋交易示范合同（俗稱“網簽”合同）。

意料之外的翻盤

可到1月31日那天，三方“網簽”卻沒簽成。原因是鄭女士出售的房屋天井里有違章搭建，交易受限。于是三方只好再擬定一個《補充協議》，將“網簽”日期推到3月31日。

天有不測風云。就在春節前后，作為一線城市的上海房價飛漲。黃先生唯恐交易有變，籌足了所有款項，連連催促對方盡早去“網簽”。

可是往往怕什么就來什么。3月10日，賣方口頭通知黃先生“房不賣了”。3月16日，賣方給黃先生發來短信，重申不賣房了。并給違約找了個理由：因他們換購房的上家變卦不賣給他們了，所以他們也不能賣房給黃先生了。

既然不賣房了，就該按契約“退一賠一”吧！可是鄭女士及代理人徐先生不但不賠錢，就連黃先生的5萬元定金也不退了。理由是，中介“搜房”正在向他們索要7500元違約中介費，而他們為了應對“搜房”的追討，索性扣押黃先生的定金，讓黃先生去擺平“搜房”，由此轉嫁矛盾。

5萬元定金是支付給鄭女士的，黃先生手中握有鄭女士的收款收據，當然不可能出面去找“搜房”。不過，他從中介履約行為已看到，“搜房”確實在兌現“誰違約誰承擔中介費”的口頭承諾。

誰知這一扣押，半年多過去了，無論黃先生怎么向鄭女士解釋，她堅持不還款，還一個勁兒叫板：“有理到法院去講。”這是逼著黃先生走司法途徑的節奏，他只好去找律師咨詢。

黃先生向律師提出兩個問題：在這起房屋買賣案例中，中介該不該收費？如果收費，該由守約方黃先生支付還是由違約方鄭女士支付？

律師告知，根據《合同法》第四百二十七條：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”房屋中介在法律定性上屬于居間合同，由于這筆房屋買賣并沒有成交，交易活動尚在“網簽”之前，基本不產生必要費用。所以中介機構無權要求支付報酬。這是第一個問題。至于第二個問題，即使三方簽署相關協議要求向中介支付費用，那么因為該費用作為違約損失最終也應該由違約方承擔，而不能由守約方承擔。

聽完律師的解答，黃先生有了底氣，決定到法院起訴。

司法維權的嘗試

打官司要靠證據說話，首先要突破的是取證難。黃先生要求“搜房”出張證明，實事求是反映買賣雙方的交易過程及中止原因。“搜房”有關人員說，他們沒這權也沒公章，要找上海公司法務部解決。可是黃先生找到公司法務部，法務人員又以“只對公司內部，不對外”為由，拒絕接待。無奈，黃先生多次找“搜房”的北京總部投訴，經過兩個多月的反反復復折騰，總算由投訴處理專員牽線，讓法務部門接待黃先生，勉強開具一份“明確賣方鄭女士在交易中的違約過程和應當承擔違約中介費責任”的情況說明。

隨后，備齊證據材料的黃先生來到法院立案起訴。2016年10月，上海市嘉定區人民法院開庭審理了此案。在一項項證據面前，鄭女士和訴訟代理人徐先生雖百般抵賴但難以自圓其說，結果只好按合約退一賠一，支付給黃先生10萬元，法院要求在一周內給付完畢，并且承擔全部起訴受理費。這個以扣押黃先生定金來對抗中介費的籌碼，鄭女士徹底喪失。

黃先生雖然失去了房價上漲所帶來的收益，但是能按合約獲得一份賠償，也算聊勝于無。至于“搜房”此后是否再去追討鄭女士的違約中介費，黃先生便沒再關心。

成被告如何維權

這樣平靜而安寧地度過一年多時間，正當黃先生漸漸忘卻那次不愉快的購房經歷時，突然又接到“搜房”中介起訴他未繳中介費的法院傳票。黃先生百思不得其解，在心中嘀咕：不是“搜房”承諾過違約方交中介費嗎？明知我是無過錯的守約方，憑啥要我交？之前“搜房”從未向我要過“中介費”，怎么突然把我告上法庭呢？他甚至懷疑對方會不會告錯了？可是，他收到的原告起訴書上，卻真真切切寫明他的信息。法院還要求他在一周內寄回答辯狀。

入夜，黃先生輾轉反側，難以入眠，他思來想去，覺得問題應該出在《傭金確認書》上，如果“搜房”賴掉“口頭承諾”，我豈不空口無憑，啞巴吃黃連了？雖說我是守約方，可只有我簽署了《傭金確認書》，違約方壓根兒沒簽。

第二天，黃先生立刻從微信上聯系到“搜房”業務員付小姐，付小姐仍記得自己代表公司的口頭承諾，認為無論從哪個角度，都不該由黃先生來交這筆中介費。但是最后，付小姐告訴黃先生，她現已離職去了其它公司，無法管這件事了。于是黃先生將這些微信對話打印了出來，留證備用。

2017年12月7日，上海嘉定區人民法院開庭審理了該案。原告“搜房”公司由委托代理人、法務部職員楊先生出庭訴訟。黃先生作為被告到庭。

原告楊先生以黃先生親筆簽名的《房地產買賣居間協議》和《傭金確認書》為證，要求法院依法判決黃先生支付傭金7500元。

被告黃先生當然不同意。他把購房的來龍去脈敘述一遍后，堅定地表示，“搜房”有過“違約方交傭金”的承諾，雖是“口頭承諾”，但“搜房”也認真履行過。為此，他提交了以下證據：一、錄音。黃先生向鄭女士追索5萬元定金時，鄭女士要求黃先生先去“擺平”中介向她催討違約中介費的電話錄音，旁證“搜房”曾經履約。二、微信。代表“搜房”承諾的業務員付小姐至今“認賬”：不該由守約方黃先生來交中介費的微信對話截屏。證明“口頭承諾”是真實存在的。三、證明。由“搜房”開出的明確違約方鄭女士應擔負違約中介費責任的情況說明，以證明“搜房”現在的做法與當時說法是出爾反爾、違背誠信。

黃先生認為，以上三項已形成“有承諾”的證據鏈，他雖然簽署了《傭金確認書》，但作為守約方不具有交中介費的責任。請求法院駁回原告的訴請。

原告楊先生表示不認可黃先生的說法。其理由是：業務員離職往往會帶有不滿情緒，所以微信不可信。在出具的情況說明中，“搜房”雖然主張了向違約方索要傭金，但沒承諾過不收取守約方的傭金呀。

黃先生立刻反駁：“7500元是總房價的傭金，‘搜房’既向違約方索要，又向守約方再要，難道想重復收費不成？中介在未促成合同成立的，無權要求支付報酬，該合同理應包括沒簽成的‘網簽’。因為這筆交易是主動送上門的，所以也不存在中介活動支出的必要費用。”

法院經過審理認為，“搜房”居間已促成簽訂了《房屋買賣合同》，且該合同具備房地產買賣合同的主要條款，即雙方對房屋買賣的主要事項達成了一致。后因賣方鄭女士不愿繼續履行合同，目前買賣雙方已通過訴訟解決了糾紛。至于居間費用，本應由黃先生負擔，但黃先生出具的情況說明反映，“搜房”是認可應由違約方負擔的，而且“搜房”也認為鄭女士就是違約方，此系“搜房”的真實意思表示。現在突然又要求作為買方的黃先生來承擔傭金，有違誠信，法院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決駁回上海搜房房天下房地產經紀有限公司要求被告黃先生支付傭金人民幣7500元的訴訟請求，且負擔案件受理費。

“搜房”不服，隨即向上海市第二中級人民法院提起上訴。2018年4月2日，上海市第二中級人民法院開庭審理。法庭認為一審判決并無不當，“搜房”確實違背誠信。本次“搜房”上訴二審又提供不出新證據，所以上訴理由不能成立，上訴請求不予支持。在2018年5月上旬送達的判決書中，上海市第二中級人民法院依據《訴訟法》第一百七十條第一款之規定：駁回上訴，維持原判。上訴費由“搜房”負擔。本判決為終審判決。至此，黃先生因購房頻遭失信而引發的三場官司終于塵埃落定。雖歷時四年，但正義終未缺席。