面向新就業(yè)大學(xué)生的公租房供需矛盾討論

徐 莉 君

(揚(yáng)州市城市規(guī)劃編制研究中心，江蘇 揚(yáng)州 225000)

1 概述

公租房是政府保障性住房的重要供給類型，2010年被廣泛納入政策框架，并在全國(guó)得到迅速發(fā)展，2014年，中央政府將公租房與廉租房并軌運(yùn)行，公租房成為保障性住房建設(shè)的重點(diǎn)工程。公租房的供給對(duì)象為新就業(yè)人員(畢業(yè)不到5年)、外來(lái)務(wù)工人員、城鎮(zhèn)低收入家庭三大主體，本文研究對(duì)象是畢業(yè)不到5年的新就業(yè)人員，這一群體屬于社會(huì)紅利的創(chuàng)造者，同時(shí)由于收入不高以及財(cái)富積累微弱，屬于暫時(shí)性的社會(huì)弱勢(shì)群體，租房是他們獲得住房的主要來(lái)源[1]。

然而經(jīng)過(guò)5年～6年的發(fā)展，面向新就業(yè)人員的公租房實(shí)施效果并不顯著[2]，目前的公租房以政府主導(dǎo)、集中建設(shè)為主，大多位于主城邊緣，與原有的經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、廉租房疊加布局，形成大型保障房社區(qū)，這類公租房不僅區(qū)位偏遠(yuǎn)、交通不便，且與大型低收入社區(qū)混合布局，周邊缺乏商業(yè)文化及娛樂(lè)設(shè)施，對(duì)新就業(yè)人員很難形成吸引力。根據(jù)筆者在南京的實(shí)地調(diào)研，新就業(yè)人員入住的公租房以大型企業(yè)集體租賃為主，由單位班車負(fù)責(zé)日常交通，具有“單位宿舍”的性質(zhì)，其受惠群體較為狹窄，絕大多數(shù)的新就業(yè)人員還是選擇市場(chǎng)租房。

本文試圖以社會(huì)選擇理論作為研究視角，以新就業(yè)人員的租房偏好為依據(jù)，對(duì)現(xiàn)階段面向新就業(yè)人員的公租房供給狀況進(jìn)行反思。

2 社會(huì)選擇視角下的新就業(yè)人員租房行為解釋

2.1 社會(huì)選擇理論的內(nèi)涵

社會(huì)選擇理論源自西方新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)核心之一的理性選擇理論，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)個(gè)人福利的最大化，即包括了利益、自由、認(rèn)同感在內(nèi)的獲益最大化[3]。美國(guó)學(xué)者科爾曼進(jìn)一步發(fā)展了社會(huì)選擇理論，認(rèn)為處于一個(gè)共同體的個(gè)人和組織，通過(guò)長(zhǎng)期交往合作而形成一系列認(rèn)同關(guān)系，進(jìn)而形成群體價(jià)值觀和選擇偏好，也就是說(shuō)，由于個(gè)體(或特定群體)之間存在差異化的資源、條件、需求和喜好，因此表現(xiàn)出差異化的個(gè)人或群體偏好[4]。社會(huì)選擇理論關(guān)注的核心問(wèn)題，就是“如何將個(gè)人偏好加總成為社會(huì)選擇”，這就需要對(duì)個(gè)人或某一特定群體的偏好進(jìn)行正面的回應(yīng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)制度安排和決策選擇。這種社會(huì)選擇(也可以理解為社會(huì)偏好)最重要的表征之一，就是使得社會(huì)福利最大化的決策和制度(見(jiàn)圖1)。

2.2 新就業(yè)人員租房行為的理論解釋

對(duì)于新就業(yè)人員而言，其租房行為亦是為實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。根據(jù)租房類型來(lái)看，一般有個(gè)體出租房、公租房、租賃式公寓等，新就業(yè)人員因家庭結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)、審美喜好、社會(huì)參與熱情等與其他公租房政策受惠群體存在顯著差異，在租房選擇時(shí)表現(xiàn)出明顯的群體偏好，從選擇結(jié)果來(lái)看，依然是個(gè)體出租房占主導(dǎo)，近年來(lái)興起的租賃式公寓是面向年青群體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也在全國(guó)一二線城市呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)[5]，而公租房在新就業(yè)群體中所占的比例和政策知曉度都比較低[1]。如果我們認(rèn)為將這一群體納入政策框架是合理的也是必要的，那么公租房的供給政策和模式還有待優(yōu)化和完善，因?yàn)槟壳熬换墓┙o方式?jīng)]有對(duì)新就業(yè)人員的租房偏好進(jìn)行正面的分析和回應(yīng)。

3 新就業(yè)人員租房行為偏好及需求——基于南京市的實(shí)地調(diào)研

科爾曼認(rèn)為，要作出讓社會(huì)福利最大化的決策行為，首先要了解利益?zhèn)€人或某個(gè)特定利益群體的行為偏好。2017年，筆者對(duì)南京市就業(yè)不到5年的大學(xué)生進(jìn)行了關(guān)于住房現(xiàn)狀及需求的問(wèn)卷調(diào)研，以了解其租房行為偏好及需求，筆者采取了實(shí)地調(diào)研與網(wǎng)絡(luò)調(diào)研相結(jié)合的方法，共回收有效問(wèn)卷319份，文中關(guān)于新就業(yè)人員租房行為及需求等內(nèi)容的圖表分析，若無(wú)特別說(shuō)明，均出自該調(diào)研。

3.1 新就業(yè)人員的租房行為偏好

第一，租房需求強(qiáng)烈，租金水平尚可。由于總體收入及財(cái)富積累有限，數(shù)量龐大的新就業(yè)群體對(duì)租房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)購(gòu)房的需求，如圖2a)，圖2b)所示，南京市受訪的新就業(yè)人員中租房的比例占45%，買房占28%，單位宿舍等其他形式占27%，在租房群體中，個(gè)人房租占月收入的比重多為10%～20%，這一區(qū)間占比接近48%，占月收入20%～30%的比例為34%，總體而言租金水平尚可。

第二，多人合租以分?jǐn)傋饨稹榱朔謹(jǐn)傋饨穑戮蜆I(yè)人員大多選擇多人合租(如圖2c)所示)，其中2人～3人合租超過(guò)受訪者的60%，4人～5人合租約占28%，6人以上群租占11%。多人合租在降低成本的同時(shí)也帶來(lái)了私密性不足、室內(nèi)環(huán)境不佳等問(wèn)題(如圖3a)所示)。

第三，租房作為臨時(shí)過(guò)渡的休憩之所。由圖3b)可知，關(guān)于新就業(yè)人員在出租房?jī)?nèi)的停留時(shí)間，有近45%的受訪者停留不到9 h，50%的受訪者停留9 h～12 h，住房對(duì)于這一群體而言更意味著是工作之后能夠休憩安睡的場(chǎng)所，在家庭結(jié)構(gòu)的演變過(guò)程中，新就業(yè)5年內(nèi)的租房具有強(qiáng)烈的過(guò)渡性質(zhì)。

第四，租客仍為弱勢(shì)群體。受訪的新就業(yè)人員幾乎都遭遇過(guò)租房不愉快(如圖3c)所示)，其中與其他租客不和占到25%，被迫搬家占22%，中國(guó)的住房調(diào)整政策中缺乏對(duì)租客的保護(hù)條例，租客在租房市場(chǎng)中長(zhǎng)期處于弱勢(shì)地位。

3.2 新就業(yè)人員的租房需求

低租金、優(yōu)區(qū)位需求。本次調(diào)研列出了租房時(shí)考慮的幾大因素(如圖4所示)，根據(jù)選項(xiàng)數(shù)量來(lái)看，低租金仍然是新就業(yè)人員租房考慮的首要因素，受到經(jīng)濟(jì)條件的制約以及消費(fèi)需求的影響，他們更愿意將有限的收入用于改善其他方面的物質(zhì)生活和精神生活。而便利的交通區(qū)位條件是僅次于房租的第二大影響因素，因此在住房區(qū)位選擇上，這一群體應(yīng)該更傾向于靠近工作單位，減少通勤交通，同時(shí)靠近社會(huì)公共設(shè)施和商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

中短租期、小戶型需求。由于租房是該群體過(guò)渡時(shí)期的選擇，因此在租房周期方面，絕大部分的新就業(yè)人員選擇3年以內(nèi)(如圖5所示)，可見(jiàn)中短租期是他們的理想選擇。在戶型選擇方面，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的新就業(yè)人員更傾向于小戶型住房，小戶型不僅可以降低租金成本，還可以獲得較好的獨(dú)立空間，兼顧了新就業(yè)人員對(duì)私密性和經(jīng)濟(jì)性的要求。

4 面向新就業(yè)人員的公租房實(shí)施現(xiàn)狀——以南京市為例

南京主城區(qū)的公租房主要分布在繞城公路附近的四大保障房片區(qū)，筆者通過(guò)走訪發(fā)現(xiàn)，南京市面向新就業(yè)人員的公租房實(shí)施現(xiàn)狀主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。

第一，單位承租為主。目前南京市新就業(yè)人員的公租房以單位承租為主，尤其是蘇寧集團(tuán)、電子科技集團(tuán)公司第28研究所等大型企事業(yè)單位，通常“承包”了部分樓層，并升級(jí)了部分室內(nèi)配套設(shè)施，在通勤交通方面，單位統(tǒng)一安排班車負(fù)責(zé)往返交通，使得公租房具有了“職工宿舍”的性質(zhì)，同時(shí)也存在公共資源半“私有化”的質(zhì)疑。

第二，總量少比例低，空置率高。在南京四大保障房片區(qū)，與拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房相比，公租房的建設(shè)數(shù)量偏少，面向新就業(yè)人員的比例則更低，以新就業(yè)人員最為集中的花崗片區(qū)為例，現(xiàn)有面向新就業(yè)人員的公租房?jī)H為8棟，目前只有其中兩棟已交付且有新就業(yè)人員入住。

第三，區(qū)位偏遠(yuǎn)，申請(qǐng)積極性受挫。從全國(guó)范圍來(lái)看，公租房推出后頻頻“遇冷”的新聞屢見(jiàn)報(bào)端，其中區(qū)位偏遠(yuǎn)、交通不便以及社區(qū)環(huán)境受到質(zhì)疑是其主要原因，筆者通過(guò)南京市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，受訪的新就業(yè)人員中有46%表示想申請(qǐng)公租房，這也證明了之前這一群體對(duì)政策的需求非常強(qiáng)烈，不愿意或者猶豫的理由中，排在前三位的是區(qū)位太偏、交通不便以及對(duì)大規(guī)模低收入社區(qū)的排斥(見(jiàn)圖6,圖7)。

第四，公租房存在供—需錯(cuò)位。一方面，大量的新就業(yè)人員群體在住房市場(chǎng)屬于弱勢(shì)群體，希望得到政策的眷顧，另一方面，由于當(dāng)前公租房由政府集中建設(shè)在偏遠(yuǎn)的主城外圍，這與新就業(yè)群體的實(shí)際需求存在諸多矛盾。首先是職—住分離，新就業(yè)人員的就業(yè)崗位遍布城市，且有很大一部分位于城市中心區(qū)，即使能夠申請(qǐng)到公租房，如無(wú)班車接送，每天長(zhǎng)距離的通勤交通將成為一大難題。其次是城—居分離，現(xiàn)有保障房片區(qū)位于主城外圍，遠(yuǎn)離城市公共娛樂(lè)設(shè)施，居住地與城市公共設(shè)施相分離也不符合新就業(yè)人員的社會(huì)性特征。

因此，我們認(rèn)為當(dāng)前政府主導(dǎo)集中建設(shè)公租房的模式需要反思，單一的供給方式、單一的供給主體無(wú)法滿足新就業(yè)人員群體差異化、多樣化的租房需求。

5 結(jié)語(yǔ)

目前，政府為主導(dǎo)投資建設(shè)公租房的模式對(duì)地方財(cái)政和土地供給都產(chǎn)生了較大的壓力，而實(shí)施效果卻不甚理想，新就業(yè)大學(xué)生的公租房需求與供給的結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)非常明顯，一方面，南京這類高校云集，以創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為未來(lái)主導(dǎo)發(fā)展方向的城市會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)新就業(yè)人員的住房供需矛盾，另一方面，隨著市場(chǎng)住房租賃產(chǎn)業(yè)(比如長(zhǎng)租公寓)的發(fā)展，位置偏遠(yuǎn)的公租房成為“雞肋”，影響了政府公租房福利的受惠范圍，這也倒逼未來(lái)公租房政策的實(shí)施模式需要進(jìn)一步的完善。