“以房養老”的世界經驗

住房反向抵押貸款雖是小眾產品，但在全球人口老齡化的大背景下，這種補充型的養老產品在一些發達國家已經走過數十年的探索發展之路。

從國際經驗來看，雖然各個國家住房反向抵押貸款的具體內容及實現途徑不盡相同，但公眾的支持與認同、政府的參與和法律保障、成熟的產業形態、多樣化的產品設計始終是幫助這一產品順利發展的重要保障。

美國：政府出面擔保

美國是發達國家中住房反向抵押貸款業務最成熟、規模最大的國家。據銀保監會重大決策專家咨詢委員會委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文介紹，美國“以房養老”產品要求投保人年齡必須達到62歲，全美符合這一年齡要求的老人中約有3600萬人擁有住房產權，其中62萬人都參與了住房反向抵押貸款。按照這一數字計算，“以房養老”在美國的滲透率已經超過1.7%。

實際上，美國的住房反向抵押貸款在20世紀60年代剛啟動時，由私營公司推出的“以房養老”產品也是問津者寥寥。直到20世紀80年代，當社會上出現大批“房子富人、現金窮人”現象后，美國政府不得不考慮將不動產與養老結合，以分散部分社會養老壓力。

最終，美國住房與城市發展部在1988年推出了由美國聯邦政府提供擔保的房產價值轉換抵押貸款計劃。

在這項計劃中，金融機構會根據申請人的年齡和房產價值計算出貸款總額，而借款人則可選擇一次性領取、固定期領取和信用額度內按需領取等不同方式。

貸款到期后，借款人的繼承者可以在還清貸款本息后取得抵押房屋的所有產權；也可以出售抵押房屋，用所得款項還清貸款本息后擁有剩余額度。如果繼承人決定放棄抵押房產的贖回權，且房屋價值不足以支付貸款額，金融機構也不得向繼承人行使追索權。

鄭秉文特別強調，美國模式的最大特點在于，美國聯邦住房管理局除負責審查和認證貸款機構，還要為借貸雙方同時提供擔保；例如當借款人在貸款期間出現違約，美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金將負責賠付。

“由于承保人和投保人均可獲得來自政府部門的保障，美國的住房反向抵押貸款項目才得以迅速發展。”鄭秉文說。

英國：出售產權、終身免租

英國也是在上世紀60年代開始啟動住房反向抵押相關業務探索。當時的產品設計是：老年人將房產抵押給貸款機構，以浮動利率計算貸款，并將貸款用于證券投資。

然而到了20世紀80年代，由于英國經濟走勢低迷、金融市場蕭條，導致大量參與該項業務的老人遭遇虧損。盡管最終英國政府出手干預并對老人予以了相應補償，“以房養老”的公信力還是受到了極大影響。

“進入21世紀后，隨著人口老齡化加深，英國政府開始出面推動‘以房養老’的業務發展。”中國養老金融50人論壇秘書長董克用告訴記者，除了推出相應的貸款計劃外，英國政府還特別安排英國金融服務局接管相關工作。

目前英國的住房反向抵押貸款主要有兩類產品，分別是終身抵押貸款和住房轉換計劃。其中終身抵押貸款的申請人可將房產的全部或部分抵押，在繼續享有房屋居住權的同時，選擇一次性或按月領取貸款金。申請人去世或進入長期護理階段后貸款即宣告到期，此時須將房產變現還本付息。

而住房轉換計劃則要求申請人將房屋的全部或部分產權出售給貸款機構，以此獲得一次性或定期領取的免稅養老金；除此之外，申請人還可以得到一份終身免費的租房契約，即老人可以居住在房屋中直至身故，且無需交納租金。

董克用表示，這兩類產品的相同之處是都對申請人提供“無追索權”保證，即當出售的抵押房產金額不足以還本付息時，貸款機構不得向申請人或其繼承人追償；而如果所售房產金額在還本付息后仍有盈余，盈余部分應歸申請人或其繼承人所有。

新加坡：用公房剩余租期換養老金

新加坡是全球人口老齡化發展速度最快的國家之一。該國2015年的人口統計報告顯示，新加坡65歲以上老人占總人口比例已經從2000年的7.2%提高到了13.6%。

盡管承受著極大的養老壓力，新加坡“以房養老”產品的發展之路也并非一帆風順。

為保障國民的居住生活，新加坡政府早在上世紀90年代便推出了公有住房（又稱“政府組屋”）項目。項目規定組屋屋契的購買上限為99年，且年輕人還可享受購屋津貼。

價格低廉的政府組屋項目使得新加坡全國近90%的公民都居住在公有住房內。這也導致新加坡一家私營公司在1997年推出的針對私有產權住房的反向抵押貸款乏人問津，盡管保險公司后來將貸款對象擴大到公有住房，但市場反應冷淡，最終這一業務在2008年被公司正式叫停。

為有效緩解養老壓力，新加坡建屋局在2009年推出了面向政府組屋的房屋契約回購計劃。這項由政府名義開展的回購計劃規定，符合一定條件的公有住房戶主可將其部分剩余租期出售給建屋局，申請人可繼續居住原有房屋并定期領取一定的養老金補貼。

該計劃特別指出，若申請人在其房屋契約到期后依然健在，新加坡建屋局將繼續為其提供住所。

董克用告訴記者，政府的參與最終大大提高了該項計劃的公信力，從而引起不少新加坡老年人的關注。

離不開政府支持

“隨著養老問題的日益嚴峻和住房反向抵押貸款潮流的不斷興起，各國政府都在日益加強對相關業務的監管與支持。”銀保監會相關負責人對記者表示，如果說公眾的理解和認同是住房反向抵押貸款產品得以普及的前提，那么政府的重視與支持則會對業務發展起到重要的引領作用。

該負責人指出，世界其他國家的推行經驗表明，反向抵押貸款業務涉及面廣，需要多領域共同合作。只有建立起相對完善的外部環境，這項業務才能得以穩健運行。

“老年人住房反向抵押固然是一款小眾產品，但作為養老保障體系的一個有益補充，它的出現為有條件的老年人提供了一個全新的財務計劃選項和額外的退休解決方案，有效提高了他們的退休現金流收入和晚年生活質量。”在鄭秉文看來，唯有將老年人住房反向抵押養老保險盡早納入到中國的養老保障體系制度安排，并完善配套的法律法規、提供相應的政策支持，才有可能在供給端改善目前保險公司參與積極性不高、供給能力不足、參與意愿低下等現實問題。

“由于住房反向抵押貸款制度存在著較高的市場和技術風險，因此世界很多國家都是由政府出面，通過建立相關保障制度來降低借貸雙方的參與風險。”鄭秉文說。