迎接租房的“春天”

不到半年，小郭的住房面貌就發生了“大變樣”——全新的“公租房”，50多平方米，兩室一廳，干凈、敞亮、溫暖而安全。2016年7月從北京第二外國語學院研究生畢業后，河北保定的小郭，曾在就職公司附近租了一間老舊小區的次臥，10平方米左右，僅夠放一個簡易衣柜和一個小梳妝臺，幾乎沒有轉身距離，父母曾因此居住狀況勸她離開北京。

“我父母再也不勸我離京了，我自己對留京也有了更多盼頭和希望。”小郭高興地對記者說。同小郭一樣的新進應屆畢業生、外來務工人員等流動人群是當前租房需求的主流群體。住建部官網顯示，我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。如何讓“新市民”租得安定、有尊嚴、有品質、有城市歸屬感，是當前要面對的民生任務。

2016年12月，中央財經領導小組第十四次會議提出，要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。

更多人享受“安居”

近年，政府逐步加大租賃住房供給，越來越多人享受到租房的“陽光”。

北京市房山區的徐彬賓一家現住樂活雅苑小區。這是一套公租房。在2017年成功申請并入住后，夫妻倆最擔心的孩子上學問題迎刃而解，居住面貌也煥然一新。

“國家為我們這些低收入群體做的事情簡直太好了。”徐彬賓高興地對記者說，“我們原來租的小開間，十幾平方米，是自家蓋的樓房，冬冷夏熱，月租金要1500-1600元，現在住的房子有60平方米，月租金還不到1200元，干干凈凈，還有集中供暖，冬天在室內穿T恤就可以。”

如果說徐彬賓代表了公租房要優先保障的北京市住房困難群體，那么前文提到的小郭，則讓人看到公租房分配的覆蓋面正在逐步擴大。

小郭住的“燕保·高米店家園”小區有著開闊的樓間距、偌大的廣場，嶄新的樓層，與昔日公租房陳舊、陰暗等的印象截然不同。記者隨小郭入其住所，室內溫度顯示26℃，一掃室外嚴寒。小郭說，這里除了生活用品、家用電器、家具等需自備，廚房和衛生間的基本設施都是事前配備一新的。如果有什么壞了，物業還會第一時間趕來修好，晚上加班12點多回來，門口都有保安執勤，非常安全。

更重要的是，房租性價比很高，月租只有2000元出頭，能保證上下班通勤時間不到一小時，不算太遠。“這是我2016年參加工作后，公司幫我申請的，一起申請成功的還有其他三個人。”

另據了解，2017年4月開始，北京此前更多面向京籍家庭配租配售的保障房，開始向小郭這樣的“新北京人”敞開懷抱。小郭住的公租房就是北京創新與改革公共租賃住房分配制度的試點房源。

2017年8月，北京市住建委發布消息，未來各區面向“新北京人”配租的房源應不少于當年本區新分配房源總量的30%，包括公開配租、單位集體躉租及產業園區配租公租房等。

北京市住建委官網消息，2011年以來，北京市已累計建設籌集公租房20萬套。目前全市已分配公租房14.7萬套，分配率達到73.5%。今后五年，北京還將建設50萬套租賃住房。

不獨北京，其他省市也在響應中央關于保障人民“住有所居”的政策，從不同角度發力本地住房租賃市場。比如天津在全國率先將住房租賃企業納入房地產管理部門的管理范圍，合肥明確閑置房、公有房可轉為租賃房，武漢等多城上線運行本地的住房租賃監管和服務平臺等。

此外，金融機構、房地產開發商、國有企業、互聯網電商、中介機構等也紛紛入駐住房租賃市場，使租賃住房的數量和質量發生顯著變化。比如，領寓、魔方、紅璞等品牌公寓的崛起和擴張，正因可拎包入住的配套設施、精致美觀的裝修及共享休閑場所等優勢，受到年輕租客的青睞。

另外，隨著2015年以來提取住房公積金支付房租的條件逐步放寬和辦理手續的便捷化，租房者也有了實實在在的“獲得感”。

在某事業單位就職的劉先生說，他每個月的公積金有1400元，基本覆蓋房租，可之前因為取不出來，只能從到手的5000元工資中支出，自從2017年能用公積金付房租后，他的生活顯得寬裕了不少。

變化背后是政策的調整。中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員王業強接受記者采訪時認為，2016年以來，我國租賃市場不斷釋放政策紅利，從《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》到《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再到十九大報告明確“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，都預示著住房租賃將迎來發展。

租房的煩憂

租房的“春天”是否已經到來？

與小郭相比，還有不少在城市租房的新就業大學生和外來務工人員，他們還在忍受租房市場“發育不良”導致的“煩憂”。

鏈家研究院院長楊現領說，大部分租賃房源都存在“老、破、小”問題。僅北京就有接近30%的存量房源（超過200萬套）房齡在20年以上，居住品質較差，存在消防、安全隱患。

與“老、破、小”的房源相比，不規范的租房市場更讓租房人煩惱。

程女士2011年大學畢業后在京工作，并與房東簽了一年租期，可住了半年就不得不搬離，因為房東把房子賣了。“換租不僅舟車勞頓，還要多交中介費，一年內光中介費我就交了7700元。”程女士說。

張先生雖然遠在廣州，卻與程女士有著類似的經歷。他曾經因房東毀約試圖維權，卻發現舉步維艱，因為中介的人才流動很大，當發生合同糾紛時，很可能為他服務的中介人員已經離職，維權就變成“踢皮球”，遙遙無期。“租賃參與主體違約甚至違法成本低，影響了租賃市場的有序健康發展。”楊現領說，完善租賃領域的相關制度，加快推動住宅租賃法立法，從法律法規層面依法監管已經迫在眉睫。

王業強認為，租戶反映集中的體驗不佳問題，其主要癥結在住房租賃市場發育不成熟。“因為當前租住房源中有90%屬于個人持有，政府對其監管相對困難，黑中介等不規范行為就在所難免。”王女士在北京租的是新建不久的回遷房，雖然沒有了“老、破、小”的困擾，但因其是外來務工人員，在享受城市公共服務方面和戶籍居民仍存在諸多差別，她最焦慮的是即將面臨的孩子上學問題。據王女士說，與她租住同一小區的京外人士屢有因孩子上學而離開北京的，希望有天租房者也能與買房者享受同等的城市公共服務。

楊現領認為，要真正實現中央強調的“租購并舉”，明確租房能夠享有教育、醫療等公共服務權益，實現租售同權，對政府的公共服務提供是個挑戰。

王業強研究發現，雖然相關政策文件提出要構建租售并舉的住房制度，并在稅收、住房公積金等各個方面鼓勵租房，但從市場反饋看，效果還不理想。

王業強分析認為，主要原因有三，一是住房租賃市場尚不規范，一些中介機構發布虛假房源信息誘導消費者，侵犯了租客的合法權益，擾亂了住房租賃市場的秩序，以致出現“劣幣驅逐良幣”效應，同時，相關保障租賃雙方當事人權利義務的法律法規缺乏，難以有效遏制頻出的住房租賃糾紛，嚴重阻礙了租賃市場的發展。

其二，居民個人供給的租賃房源品質差異較大，加之后續管理服務不到位，難以滿足租賃市場日益增長的多樣化需求。

其三，租房供給中的機構供給不足，不利于提高整個社會住房租賃服務水平，并形成完善的租賃住房供應體系。

租房市場或成主角

針對上述問題，相關部門加快落實發展住房租賃市場的“頂層設計”。2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，首次針對住房租賃和銷售制定法規；7月，住建部等九部委發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》；8月，國土部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，把北京等13個城市作為首批試點，搭建“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度框架。

“下一步的關鍵就是推進落實。”接受記者采訪中，王業強預測，住房租賃市場將是未來房地產發展的“主角”。這也意味著，老百姓反映強烈的租房問題有望得到改觀。但也要看到，有限的公租房對龐大的社會需求還只是杯水車薪。進一步加強租房供給側改革，除了繼續增加公租房供給量外，還得在盤活現有存量房上下工夫。比如北京的二手房流通率僅3%-4%，且住房空置率高達近20%。

楊現領建議，一方面要通過稅收等手段鼓勵更多住房進入租賃市場，另一方面則要盤活國資屬性的閑置房屋和土地資源，同時充分利用閑置的廉租房和公租房，開發利用工業物業和商業物業等。

王業強認為，提升房源品質、規范租賃市場的關鍵在于落實“多主體供給，多渠道保障”。“吸引規模化、機構化的企業開發租賃市場，不僅易于監管，而且有利于形成‘良幣驅逐劣幣’效應，整體優化房源品質。”

但就目前而言，由于投資住房租賃市場周期長、回報率普遍較低等問題，入駐其中的大企業參與積極性有限。王業強建議，政府宜加大對租賃企業的金融支持，比如支持基于租賃的房地產信托投資基金等，給予其稅收、準入等相關的政策支持，激發更多規模化企業加入租賃市場，或者通過稅收優惠措施降低租賃企業經營成本，吸引專業從事租賃開發的企業進入租賃市場。

楊現領建議，要加強對房地產租賃機構的準入管理和信用管理。比如在營業范圍、注冊資金、專業經紀人員等方面提高要求，對從事規模租賃的企業或機構發放統一牌照，逐步淘汰黑中介、二房東等不規范運營的租賃主體，同時建立失信懲戒機制，加強對租賃企業行為監督，對租賃企業違法、違規的行為及時處理和糾正。