房地產(chǎn)調(diào)控走向精細(xì)

在堅持調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，完善、細(xì)化各類調(diào)控措施。

2017年的房地產(chǎn)調(diào)控被輿論稱之為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”。據(jù)市場研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，全國有110個城市累計發(fā)布了250多次調(diào)控政策，是“因城施策、分類調(diào)控”的一次全面落實。

此輪調(diào)控始于2016年9月，表現(xiàn)為“范圍廣、手段嚴(yán)”，多地在原有的限購、限售、提高首付等調(diào)控政策外，又增加了限價、限貸、加大土地供給、增加租賃供給等多種手段。

業(yè)界普遍認(rèn)為，這輪調(diào)控在理念上與以往有明顯不同。其最大的歷史貢獻(xiàn)在于重新確立以住宅的“居住屬性”為導(dǎo)向構(gòu)建國家基本住房制度，“房子是用來住的，不是用來炒的”漸成社會共識和改革共識，各項調(diào)控政策也收到了預(yù)期效果。央行日前發(fā)布的《2017年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示：2017年年末，人民幣房地產(chǎn)貸款增速明顯回落，比2017年年末放緩6.1%。其中，個人住房貸款余額為21.9萬億元，同比增長22.2%，增速較2017年年末降低了14.5%。

2017年的房地產(chǎn)調(diào)控及時制止了市場過熱預(yù)期，并在抑制投機(jī)需求、發(fā)展租賃市場等房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)方面形成良好態(tài)勢。業(yè)內(nèi)專家建議，2018年，應(yīng)在堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善、細(xì)化各類調(diào)控措施。

2017調(diào)控態(tài)勢

自2017年3月北京市率先發(fā)力房地產(chǎn)調(diào)控以來，截至目前，全國大部分熱點城市的房地產(chǎn)市場，大致形成如下幾個基本調(diào)控態(tài)勢：

房價止?jié)q，預(yù)期回落，住宅去投資化趨勢顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局今年1月18日發(fā)布的2017年12月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：一線城市及部分熱點二線城市的新建商品住宅房價降幅在0.2-0.3個百分點之間。其中一線城市房價同比連續(xù)15個月回落。實際上從2017年5月份開始，上海和北京便出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”，深圳房價環(huán)比下跌；8月份，15個熱點城市房價環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現(xiàn)房價集體停漲；至10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，重點城市房地產(chǎn)市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢顯現(xiàn)。

土地供應(yīng)減少，交易下滑，地價平均溢價率環(huán)比下降。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年11月份，全國主要城市土地市場供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落，監(jiān)測的全國300個城市共推出土地2696宗，環(huán)比減少11%；土地出讓金總額為3715億元，環(huán)比減少7%；從價格層面來看，11月份全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月下降4個百分點。

部分三四線城市房地產(chǎn)庫存去化迅速，供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。一些三四線城市房地產(chǎn)已從庫存積壓變成了房價快速上漲。迫使調(diào)控政策開始向這些城市深入：山東東營和聊城、廣西柳州等城市加入限售行列，揚(yáng)州則針對二手房提升限售年限，一些城市如廊坊等地還加入了限價行列。

發(fā)展租賃市場迎來政策利好，租購并舉成為調(diào)控?zé)嵩~。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前總計有超過50個城市發(fā)布了鼓勵發(fā)展住宅租賃業(yè)務(wù)的新政策，地方政府紛紛加大了租賃型物業(yè)的用地供應(yīng)。上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市陸續(xù)開啟“只租不售”模式，絕大部分地塊由國有企業(yè)“零溢價率”拍得。同策研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月底，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計26宗。加快建立租購并舉的住房制度，逐漸成為完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的發(fā)力點。

2018調(diào)控著力點

十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。為貫徹這一部署，住建部已對2018年房地產(chǎn)調(diào)控定下基調(diào)：堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，堅持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性是制勝長遠(yuǎn)的關(guān)鍵。他們建議：

堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”調(diào)控目標(biāo)不動搖，力度不放松?！皼Q不能讓投機(jī)因素重返市場”，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所原所長任興洲認(rèn)為，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性既能防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，同時也會避免市場硬著陸、大起大落。

在調(diào)控總基調(diào)不變的前提下，各地方應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化完善調(diào)控措施，從應(yīng)急式嚴(yán)格調(diào)控逐步過渡到差別化調(diào)控階段。在一些專家看來：滿足剛需和改善型住房需求是制定調(diào)控政策的初衷，而針對房價波動的調(diào)控只能是階段性的調(diào)控任務(wù)。要針對各類需求實行差別化調(diào)控，首套剛需和改善需求應(yīng)當(dāng)滿足和支持，需要遏制的只是投機(jī)炒房，調(diào)控切忌矯枉過正。同時也要警惕個別城市以分類調(diào)控、適度微調(diào)的名義突破調(diào)控底線，對社會輿論和市場預(yù)期形成誤導(dǎo)。

進(jìn)一步細(xì)化完善鼓勵發(fā)展租賃市場的政策措施，綜合運(yùn)用土地、稅收、金融等手段，將發(fā)展租賃、構(gòu)建租購并舉住房制度的政策紅利落到實處。瞭望智庫研究員在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前一些地方鼓勵發(fā)展租賃的政策文件仍舊停留在表面，例如在土地獲取、稅收減免、金融支持等方面，有待出臺足以激勵所有市場主體積極主動參與的措施。只有鼓勵社會化租賃的體制機(jī)制確立起來，租購并舉的住房制度格局才能真正形成。

（摘自《財經(jīng)國家周刊》2018年第3期。作者為瞭望智庫研究員）