樓市遭遇政策大頂

何佳艷 張翠平

7月31日召開的中共中央政治局會議對下半年經濟工作部署了六大主要任務，其中之一就是要下決心解決好房地產市場問題，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，并特別提到了要“堅決遏制房價上漲”。

政治局會議是中央定調經濟的頂級會議，反映了最高決策層對經濟的判斷和接下來的治理思路。相比之前“遏制熱點城市房價過快上漲”“防范房地產泡沫”等模糊說法，此次政治局會議的表態簡單直接：堅決遏制房價上漲。業界由此判斷，樓市政策大頂已經基本確定。

堅決遏制房價上漲

“堅決遏制房價上漲，這句話信息量非常大。我們要看到，下決心解決好房地產市場問題，這是中央政治局的會議內容，用‘下決心這三個字，說明中央在房地產市場的問題上，決心是堅定的。這也與之前新華社連發四篇樓市述評的文章，所提出的是一致的，就是中央在向那些市場上對樓市調控還心存幻想、猶豫不決的人或機構宣示決心，不要再在樓市調控和監管方面，有所遲疑或者懷疑，尤其是部分地方政府還是死死抓著‘土地財政不放松，表面上調控，但背地里卻上有政策下有對策，還有那些炒房者，投機者，希望通過惡意炒作、違法投機等行為，炒作樓市謀取暴力的行為，不要再心存幻想了。” 青島大學經濟學院教授易憲容表示，“總之，本次政治局會議十分罕見地明確中央對房價的態度為堅決遏制上漲，而非過快上漲，這表明高層對房地產態度的根本性轉變。這表明高層已經充分意識到高房價對經濟的傷害，對社會穩定的威脅。從這個意義上，我們可以大膽判斷，房價的政策大頂已經形成。”

堅決遏制房價上漲的嚴厲表述后面，是房地產市場越調越漲的現實。

國家統計局新聞發言人劉愛華日前表示，今年1-7月份，全國房地產開發投資65886億元，同比增長10.2%。全國商品房銷售面積89990萬平方米，增長4.2%；全國商品房銷售額78300億元，增長14.4%。而在住房銷售價格方面，70個大中城市7月份上漲的有65個。具體來看，今年7月，據初步測算，北上廣深4個一線城市中，在新建商品住宅銷售價格上，上海比上月價格下降，北京、廣州和深圳價格分別比上月上漲0.2%、0.6%和0.5%。之前有一種聲音認為，國家對房價的控制所有放松。現在看，其實不然。

遏制房價上漲，會出現什么情況呢？易憲容分析，不準漲的意思，就是只有橫盤和跌。如果是橫盤，那就是房價基本穩定，波動幅度會非常小，然而，通常情況下，長時間維持橫盤的可能性非常小，資本市場有一個說法，叫橫久必跌。考慮到炒房的各種機會成本，如果房價不再上漲，那么必然掉頭向下。然而，房價一旦下跌，受影響的面又會非常多，甚至很多地方經濟會受到嚴重的影響，因此，從短時間來看，調控政策依然不會放松，各種限價、限售的政策，依然會加緊出臺，而這種限制交易，也是限制價格大幅度浮動的一個手段之一。

也就是說，未來一段時間內，可能在有些地方會出現，有房子你賣不出去，想買房也未必能買到的情形。

7月31日中央政治局會議之后，深圳率先行動。當日，深圳出臺房地產調控政策，重點有三，第一限制企業買房，第二新購入商品住宅限售3年，第三離婚后兩年內買房按照二套執行。

繼深圳之后，西安、長沙、杭州、上海、江陰、南京等城市紛紛出臺調控政策。業內人士分析，未來會有更多城市跟進。這輪調控會有三大趨勢，就是要限制企業購房，限制離婚后購房，限制短期內賣出。

這其中，最重要的一環就是限制企業購房。目前出臺調控政策的幾個城市，無一例外都將限制企業購房作為重要著力點。根據審計署公告， 2017年，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產，占比46.23%，合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。公告還披露，上市公司炒房只是炒房冰山一角，非上市公司炒房規模遠比上市公司龐大，企業炒房能夠完美地避免限購，而且連交易成本都省了，炒房者把房子裝到公司底下，然后連同公司一起買賣，神不知鬼不覺就賺得盆滿缽滿。針對家庭的限購政策，反而成為了企業炒房的保護傘。

加快建立房地產長效機制

自2016年12月9日中央政治局會議首次提出加快研究建立房地產長效機制以來，房地產長效機制已經在租售并舉，房住不炒等環節開始快速落地。此次政治局會議再提房地產長效機制，業內人士預計后續將有更多制度性政策發布，而房產稅草案是否會在年內出臺更成為關注焦點。

根據6月份自然資源部的消息，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已經實現全國聯網。這被普遍認為是房地產稅的技術前提已經打通。

更早在今年全國兩會上，全國人大發言人表示，加快房地產立法，是黨中央提出的重要任務，并透露房產稅法草案正在加快起草。

據不具姓名的財稅專家透露，房地產稅有可能加速立法。今年10月，或者是12月，房地產稅法草案有可能提交全國人大常委會審議。

租售比將回歸合理狀態

7月31日政治局會議之后，房租暴漲突然成為火爆話題。

據報道，近期部分重點城市房租出現了較快上漲，尤其以北京房租的快速上漲成為輿論關注的焦點。據中國房價行情網數據顯示，北京7月房租較2017年同期漲幅達到20.3%。我愛我家市場研究院統計顯示，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套，環比2017年下半年的4335元/套，上漲了300多元。同時，由于租金上漲的預期，個人房東普遍不愿簽約長租合同，大部分的租賃合同都是1年租期，占整個租賃交易的79%，超過一年租期是交易占比僅13.4%。

在本輪住房市場租金上漲過程中，全國情況如何？貝殼研究院的數據統計顯示，今年7月份，北京、上海與深圳三城的租金環比均上漲，漲幅分別為2.4%、2.1%與3.1%。二線城市中，南京與濟南的租金環比上漲更為明顯，分別為3.7%與2.4%。

環比數據反映的是逐期的發展速度，同比數據反映的相對發展速度或許更直觀。據中國房情網的數據顯示，上海7月份同比上漲16.46%，深圳同比上漲29.68，熱點二線合肥同比上漲24.04%，寧波同比上漲19.92%。

業內人士分析認為，當前熱點城市房租上漲與受房價上漲刺激，新增市場供給尚未形成有效需求，以及畢業季到來短期內拉高的租賃需求等重要因素有關。

房租暴漲引起社交媒體上一片哀嘆：剛需不僅買不起房，就連租房，可能將要租不起了。而長租公寓、信用租房等站在 “風口”的租房模式及其背后的資本被視為“推手”，成為爭議焦點。爭議之下，北京市房地產中介協會于8月20日召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等企業共同承諾不漲租金，并將手中超過12萬套的全部存量房源投向市場。

從2017年起，在租售并舉戰略規劃下，中國排名靠前的房企，從萬科到碧桂園，再到華潤，全部推出長租公寓項目。長租公寓品牌可以通過吸收房源，提升房屋硬件配套、軟件服務從而獲得租金溢價。

除了地產開發商，以鏈家為代表的中介商、華住為代表的酒店、以及創業公司們也紛紛做起長租公寓。華平投資合伙人丁毅曾公開表示，國內體量前十大城市，租賃人口是可租賃房屋量的4到6倍，一居的品牌長租公寓有巨大的市場空間。

長租公寓需要規模效應，而各路資本在有限的房源市場上跑馬圈地，必然需要以高于市場價格的租金搶占地理位置好、熱門小區的房源。長租公寓的圈地行為，確實一定程度上助推了房租上漲，但需要厘清的是，熱點城市的長租公寓品牌目前是否取得了壟斷定位，使消費者沒有選擇權，不得不接受長租公寓機構溢價后的房租價格？

根據貝殼研究院的數據，目前長租公寓占整個房屋租賃市場的比例不足5%，而在房價漲幅最大的10個城市中，租賃住房的機構化比例其實都不高，最高的北京也僅為10.3%，北京也是唯一超過10%的城市。正如一位業內人士所說：“長租公寓至多在部分熱點區域起到了哄抬的效果，但說他壟斷市場操縱價格，可能真的沒這個本事。”

曾聲稱長租公寓資金回報率低而尚未涉足此領域的SOHO中國董事長潘石屹，日前又發表長微博，直指房租猛漲的根本原因是畸形的租售比和供需矛盾。他認為，正常的租金回報率應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%。而現在，以北京為例，北京住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。

同時，他認為這次房子租金猛漲的深層次矛盾是長期以來房子的供不應求。在租金回報率這么低的情況下，有一些中介和資本就開始囤積房子，商人的本質是逐利的，昨天租金低的時候租進來，今天租金高的時候再租出去，他們就可以賺到其中的差額，他們是在利用價值規律做生意。

一位不愿具名的分析師認為，7月31日政治局會議后，房價基本被按住，資金買房不成，買股不獲利，將眼光投向尚未進行嚴格管控的原材料、農產品、儲備物質等，外加人民幣的貶值，進口原材料的價格在上漲，當物價開始溫和啟動，自然也會帶動房租等生活資料的上漲。

而對于未來的房租走向，這位分析師和潘石屹均認為，租金回報率將回到一個合理穩定的狀態，在房價難以大跌的情況下，房租也會朝租售比提高的方向逐步演進。

（特約撰稿人單位：中央財經大學）