當前購房者如何選擇首付比例

摘要：作為中產投資者，有余錢，錢又不是很多，除房產外沒有其他更好的投資渠道。在選擇投資房產的情況下，如何選擇購房方式值得考慮。本文從中產投資者的角度分析問題，得出了不同購房方式下，投資房產的利潤率與房價增長率的函數關系。同時從開發(fā)商角度出發(fā)，為了規(guī)避一次性全付款的損失，原則上只有優(yōu)惠一次性付款，得出了優(yōu)惠率與增長率的函數關系。但是理論與實際的不符說明當前房地產政策的一些弊端，并提出了一些建設性的建議。

關鍵詞：投機性投資；首付比例；增長率；利潤率；優(yōu)惠率

經濟危機、通貨膨脹、貨幣貶值等等，都在推動民間資本尋求資本保值的方式，受中國房地產政策的影響，最終將民間資本推進房地產市場。在全國各地瘋狂炒房的溫州炒房團在當前樓市中的資本總量已經 超過了萬億，對房價的推動是一股不可低估的力量。 從09年各房地產經紀公司和銷售代理公司反饋的年終數據分析中可見，有七成購房者屬于投資性需求，而這種投資性需求從其對房屋持有年限看，僅為投機需求。投資投機需求的泛濫，成為房地產熱的關鍵所。

物價上漲，房價上漲，工資不漲，人民幣貶值，銀行利率下調情況下作為剛需和投資者，應當如何選擇購房方式，成為大家比較關心的問題。特別作為中產投資者，有余錢，錢又不是很多，除房產外沒有其他更好的投資渠道。在選擇投資房產的情況下，如何選擇購房方式值得考慮。本文從中產投資者的角度分析問題，故假設房子不裝修也不出租。投資房產短時間轉手越早越好，當前國家政策是房產證滿兩年免交營業(yè)稅，故假定三年是最佳時機，一般超過10年再轉手的投資，不具有投資價值。

通過2008年9月至2016年9月成都主城區(qū)房價年均增長率為15%

選擇方式二：銀行按揭，等額本息還款，20年為期限，同樣的80萬元，購買兩套商品住房

說明：按揭還款和物業(yè)費無需當年就交付，所以這部分資金是可以產生利息，以最不利的方式存銀行，產生的利息

通過以上數據可以說明：房價增長越快，第二種購買方式獲利越多。房價增長越慢或者不增長，第二種購買方式損失越多。從樂觀出發(fā)，假設房價是增長的，為了規(guī)避一次性全付款的損失，只有優(yōu)惠一次性付款。如何優(yōu)惠？

要實現利潤率相同：

，得x=69.44萬，計6944元/平米，即只有當優(yōu)惠折扣最低為0.868折時投資者才保本。

事實上剩余的24萬存入銀行是最保守的收入估計，倘若24萬以全付款的平均年利率作為收入。則剩余款累計產生利潤：92664.75元

綜上所述一次性付款要低于6612元才合理。

事實上只有物業(yè)費與房價（m）無關，在忽略物業(yè)費的情況下，3年后貸款本金不變（三年只還了利息）我們可以得到利潤率與增長率的關系，從而得到優(yōu)惠折扣率K的函數。

即只有增長率 才能抵消稅費，有利潤。實際中銀行最低的定期年利率都是1.75 %，當 ，還不如存銀行一年期的定期。

方式二的利潤率

即 才能抵消稅費，按揭產生的利息；當 ，還不如存銀行一年期的定期。事實上近幾年一二線城市的房價的增長率遠遠高于 ，這也是投資者紛紛選擇投資房產，房價一路飆升的真正原因。

則優(yōu)惠率K= ，驗證當 時，k=0.825528

綜上所述，從投資者的角度出發(fā)，如果開發(fā)商是按照折扣率k優(yōu)惠一次性付款，則投資者可以一次性付全款買房，否則以方式二投資購房最為劃算。

從開發(fā)商的角度，為什么很少，幾乎沒有以如此低的優(yōu)惠率k吸引投資客一次性付款呢？主要是銀行給予了寬松的房貸政策，一般手續(xù)合法，資料備全，3個月內都能批準貸款。三個月對于開發(fā)商來說是可以等待的。

在什么情況下開發(fā)商能給出如此低的優(yōu)惠折扣率呢？

開發(fā)商出現資金鏈斷缺；工程方的工程抵款房；樓盤的清盤房會出現折扣優(yōu)惠。

故政府欲宏觀調控房價，真正做到居者有屋住，僅通過調控按揭貸款規(guī)模來影響房價的政策效果將不會很明顯，國家對于按揭貸款的調控重點應放在：規(guī)范按揭貸款市場操作，防范少數人利用按揭貸款的過度投機行為給銀行信貸造成的潛在風險。對第二套以上的房屋實行更嚴格的按揭貸款政策，防止過度的投機行為擾亂房地產市場秩序。同時國家應該嚴格關注伴隨商品房銷售價格的上漲，銀行開發(fā)貸款發(fā)放量會產生較大的擴張沖動，應制定相應 的調控政策，以防止房地產開發(fā)貸款規(guī)模的過分膨脹給金融運行帶來的 系統(tǒng)風險。而對開發(fā)貸款進行調控的同時，應特別注意外資的涌入以及其它行業(yè)資金向房地產行業(yè)的轉移，否則，單純對開發(fā)貸款的調控將起不到明顯的降低房地產市場投資規(guī)模的作用，尋求開發(fā)貸款受限必然會使房地產開發(fā)商尋求其它方面的資金來源，目前國內社會資金和境外資金占房地產投 資資金比重平均已超過 40%，因此國家對房地產開發(fā)貸款進行調控的同 時必需同時監(jiān)控外資及其它行業(yè)資金向房地產市場的轉移，這樣才能有效控制房地產投資規(guī)模。

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