房地產企業自持物業的經營管理探索

摘 要：隨著政府對房地產市場加強監管，房地產市場競爭更加激烈，政府出臺了自持物業的規定，房地產開發商面臨著新的商業模式的轉型，當前，對自持物業的經營管理成為當前房地產企業需要重點管理的地方，目前出現的長租公寓和線下社區自營的商業模式是房地產企業對自持物業經營管理的重要探索，房地產企業仍需不斷尋找自持物業經營管理的更加多元的商業模式。

關鍵詞：自持物業；長租公寓；線下社區自營商

引言

隨著政府對房地產企業自持一定比例物業的規定出臺，房地產企業面臨新的挑戰，房地產企業對自持物業的持有方式是輕資產運營還是重資產運營，對自持物業如何進行有效的經營管理，對這些自持物業的現金流如何管理，面對當前商業模式收益率較低的現狀如何選擇合適的證券化方式提升自持物業的價值和現金流，成為了當前房地產企業的戰略規劃重點。

一、房地產企業自持物業發展現狀分析

（一）長租公寓商業模式分析

當前，長租公寓是房地產企業自持物業管理的一種重要的商業模式，是符合政策對發展我國房屋租賃市場的政策導向的一種模式，在房地產行業發展到當前的階段，已經無法再依靠開發更多的土地實現增長，行業開始轉向向已有的存量進行長期經營的階段。在此背景下，長租公寓這種模式近些年來發展非常迅速，隨著租賃市場的蓬勃發展，各大投資機構、各類資本進駐，國家對租賃市場的扶持，建立有利的政策條件，更多有實力的房地產企業進入租賃市場，投入長租公寓市場，多方面的因素推動了國內長租公寓市場的迅速發展。

長租公寓市場發展仍處于成長期，對該模式的創新和探索是當前和未來一定階段各個房地產企業需要不斷思考和探索的地方。目前，長租公寓發展的模式分類主要有兩大類，第一類是按照物業的劃分進行分類，主要有兩種模式，集中式和分散式，集中式是指公寓的物業位置比較集中，這種模式的公寓房源往往來自一整棟大廈或者距離較近的成片住宅區，將這些較為集中的房源整合裝修改造成為功能完善的公寓，這種集中式的長租公寓容易集中管理，可以共用相關的設備設施，便于管理。而分散式的公寓則將公寓的房源分散在不同的地方，將這些分散的公寓進行標準化的改造提供出租服務，由于公寓位置較分散，這樣公寓的服務半徑更大，服務的客戶更加廣泛，但同時，分散式的公寓出租導致的管理成本較高。第二類劃分標準時依據公寓運營商的資產類型來劃分，分為重資產和輕資產兩種類型，重資產的運營模式主要通過自行建造、收購等形式獲取大量房屋，對這些房屋進行改造整合對外出租，獲取出租收入和服務收入，在重資產的運營模式下，企業需要承擔大量的資產壓力，資金被大量占有，需要企業擁有雄厚的資金實力才能獲得長期可持續的收入，同時這種自有資產模式又可以充分發揮優勢，因為房源屬于企業自有，所以企業可以提升公寓資源的獲取效率，能夠靈活的進行運營，有助于長租公寓運營商長期的發展。輕資產的公寓模式是通過充分利用已有房源，企業自身并不持有這些房屋，而是通過長期租賃或者進行受托管理等形式長期獲得房屋資源，通過對這些房屋進行整合和改造后進行出租，這種輕資產的模式主要依靠長租運營商的品牌、服務、管理等獲得收入，這種輕資產的運營模式能夠將企業從大量資金壓力中釋放出來，專業提供服務，進行服務的升級。

（二）線下社區自營商業模式分析

隨著新零售業態的發展，各大地產企業開始對社區網點布局，整合社區網點資源，進行線下社區自營。比如在2018年9月份，京東生鮮品牌7fresh與全國多家商業地產運營商合作布局社區自營生鮮零售超市，這種業態正成為傳統的房地產商探索新的自持物業運營的新的模式。線下網點的運營通過為社區居民以及服務半徑內的消費者提供一站式的生活體驗，包括生鮮產品、快遞等等，通過提供服務獲取消費者大數據、提升自持物業的運營水平，獲得自持物業運營更好的經濟效益。

二、房地產企業自持物業經營管理探索

（一）自持物業商業模式探索

當前，房地產企業對自持物業的運營模式的分類主要有兩個方向，根據資產類型分為輕資產運營模式和重資產運營模式，根據運營模式舉例主要有長租公寓和線下社區自營等模式。

重資產模式主要有以較低的稅額進行產權的完全轉移、企業自行開發自持物業商業運營項目，自有物業資產產權、經營權歸屬商業運營公司或者是商業運營公司根據經營效益和資產質量提出自有物業資產融資規劃，以資產證券化的途經盤活資產這些運營模式。輕資產模式主要有商業公司參與到房產公司取得自有物業資產決策時，根據商業的運營模型測算商業的經濟效益，商住混合項目堅持同步開發原則，實現商業推動住宅價格的提升，增加住宅的銷售利潤，通過住宅增額利潤來彌補一部分商業的投資成本或者通過應收租金的租金ABS業務和發行REITs來進行資產證券這些運營模式。

長租公寓市場同傳統的產品生命周期產品處于成長期競爭激烈程度較低的情況相比，由于各大房地產企業進入該領域，長租市場的競爭從創立起就非常激烈，運營商既有擁有出租業務的租賃企業，也有新進入租賃市場的傳統地產企業，在市場中還沒有建立起行業壟斷企業，對市場份額的競爭仍是未來很長一段時期的競爭點。在激烈的競爭中，企業應該發展更加多元化的業務模式，增加競爭的優勢，增獲利點，在長租的基礎上發展更加復雜的業態。比如，在房屋租賃為主的業務中，運營商可以提供更加豐富多樣化的業務，為租戶提供全方位的租住服務，從打造智能化物業管理、將長租公寓與線下自營體驗相結合、打造主題商業廣場等業態開始，形成圍繞長租公寓的生活服務體系，為租戶提供完整的生活休閑體驗，獲得可持續的利潤增長。企業對自持物業的運營并不必須由本企業完成，可以尋找更加專業的管理團隊或者更加合適的專業型企業進行委托運營，這樣講運營活動外包可以大大降低企業自身的運營成本和運營風險，而且可以交由更加專業的運營商負責，提升對企業自持物業的運營效率。探索新的自持物業運營模式的過程中，地產企業可以充分借鑒現有業態的運營模式，比如，通過和其他的相關業態運營商建立戰略聯盟，通過對不同的自持物業運營模式的整合，形成具有整合效應的鏈模式，比如，長租公寓運營商與物業管理團隊、線下零售店運營商、寫字樓、創業工場等自持物業運營商建立戰略聯盟，打造出完整的生活工作區，提升租戶的租住體驗。

（二）自持物業經營管理策略分析

地產企業進入自持物業運營市場，應該進行深入的市場分析和業態分析，對這個新興的市場擁有全面的了解才能更好的運營。首先，運營商可以通過各種分析方法對市場、行業和企業自身進行分析，包括運用SWOT法對市場環境和企業自身進行細致分析，了解企業在自持物業運營方面有哪些優勢、劣勢，市場環境中對企業運營自持物業存在哪些機遇和風險，在分析的基礎上，采用合適的策略，充分發揮企業的優勢，把握市場機遇，趨利避害，擁有詳細科學的分析，企業才能對市場有更好的把控，能夠更科學有效的防范風險，抓住機遇獲得自持物業運營的市場份額。再比如運用PEST分析方法，對宏觀環境進行政策、經濟、社會和技術多維度的分析，尤其是對新的自持物業運營市場，企業更要重視對宏觀環境的分析，對政策的解讀要科學清晰，實時了解政府對自持物業的相關規定和政策，做好政策解讀才能更好的把握機遇，對社會的分析可以幫助企業更好的了解客戶群體，更好的進行品牌、營銷等活動。其次，地產企業進入自持物業市場要制定更加合理的商業模式，商業模式的選擇企業應該根據自身的經營結構、已有業態和所在市場情況、既有客戶群與潛在客戶群以及企業的戰略目標等多種因素進行商業模式的選擇，這種選擇應該建立在企業詳盡周密科學的分析的基礎上，保證選擇的商業模式符合企業的長期發展戰略。

（三）自持物業資金管理分析

地產企業對自持物業的運營離不開大量的資金管理，包括投資、融資、資金運營等多方面的資金管理活動。首先，從投資角度分析，地產企業大多實力非常雄厚，制定自持物業商業模式后，就進入投資階段，對該自持物業的投資會進入到周期較長的投資階段，大量的自持物業屬于企業的重資產，這樣投資的時間就非常長，而且對重資產運營來說退出機制不完善，退出很難，加劇了企業的投資風險，同時，自持物業運營的投資回報率較低，作為發展初級階段的業態，行業整體還未能盈利，比如長租公寓的租金收入較低，利潤率也較低，而該盈利率低并不是短期的低水平，當前行業中大多數企業還沒有對自持物業的盈利模式有明確的結論，盈利模式較模糊也是自持物業發展的一大阻礙。其次，從融資角度分析，地產企業的自持物業融資可以采用多種融資模式，比如運用資產證券化產品，根據不同的商業模式選擇合適的資產證券化產品，當地產企業全部持有物業所有權的情況下，可以采用房地產信托投資基金的方法，將固定資產融資證券化或者將固定資產抵押貸款證券化，依靠租金收入和房地產的升值獲得收益，依靠多樣化的融資手段，運營商可以獲得更多的資金來源，減輕自身資金壓力，降低風險，融資的靈活性也可以大大拓展企業的運營效率。最后，從資金運營的角度分析，運營商的大量現金必須得到充分的利用，對資金的高效的管理關系到自持物業初期的生存，企業必須降低資金成本，提升資金運營能力。運營商對資金的運營需要把握住三條基本的原則，保證資金運營的安全性、收益性和流動性，同時對資金運營中的風險要進行嚴格的監督管理，對資金收益與資金運營中遇到的風險及時作出準確的評估，對二者進行比較衡量，找到收益風險的平衡，對資金的運營管理控制在合理健康的水平，保證自持物業運營資金的高效使用。

三、結束語

在地產自持物業快速發展的背景下，地產企業要把握機遇，充分發揮自持物業的優勢，找到適合的商業運營模式，不斷完善對自持物業的運營能力，同時加強對資金的運營管理能力，提升企業的綜合服務水平，為地產企業轉型升級，更加健康可持續的發展提供強有力的支持。

參考文獻：

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作者簡介：李敏，浙江佳源房地產集團有限公司。