關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)地下車位所得稅處理的實(shí)務(wù)問題分析

摘 要：針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中地下車位類別多、產(chǎn)權(quán)政策不統(tǒng)一等原因，而產(chǎn)生的車位稅務(wù)處理中存在的各類問題，筆者通過對(duì)車位和產(chǎn)權(quán)政策的分類梳理，分析了各種情況下稅務(wù)處理的差異，并對(duì)由此可能導(dǎo)致的問題進(jìn)行了闡述，最終提出了規(guī)范性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；地下車位；企業(yè)所得稅

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，地下車位的企業(yè)所得稅處理歷來是極易引發(fā)稅企爭議的熱點(diǎn)與難點(diǎn)問題。究其原因，筆者認(rèn)為主要是地下車位類別多、產(chǎn)權(quán)政策不統(tǒng)一、所得稅政策模糊、計(jì)算車位成本涉稅變量多，造成了車位問題的稅企爭議現(xiàn)狀。

一、地下車位類別及產(chǎn)權(quán)政策

雖然目前國家已出臺(tái)《物權(quán)法》，但在實(shí)踐中，各地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)小區(qū)地下車位的具體處理卻仍然大相徑庭。加之地下車位中又包括：機(jī)械車位/非機(jī)械車位、人防車位/非人防車位等情況，使得局面更為復(fù)雜。

首先，對(duì)于非機(jī)械且非人防車位，各地不動(dòng)產(chǎn)登記政策就有3種可能的情況：

政策a、按照含過道等公攤面積+車位占地面積辦理產(chǎn)權(quán)登記，車位產(chǎn)權(quán)證載面積約40㎡；

政策b、僅按照車位占地面積辦理產(chǎn)權(quán)登記，車位產(chǎn)權(quán)證載面積約13㎡；

政策c、車位一律不予辦理產(chǎn)權(quán)登記，無車位產(chǎn)權(quán)證；

結(jié)合是否機(jī)械、人防等因素，車位產(chǎn)權(quán)政策見下表：

對(duì)于非人防區(qū)域的機(jī)械車位，在可以辦理產(chǎn)權(quán)的地區(qū)，通常只能夠統(tǒng)一辦理一份產(chǎn)權(quán)證，證載產(chǎn)權(quán)面積為全部機(jī)械車位的占地面積，該產(chǎn)權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓（包括整體轉(zhuǎn)讓），產(chǎn)權(quán)證僅為證明房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主收取機(jī)械車位租金的合法性使用。

二、所得稅政策模糊

（一）根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)【2009】第031號(hào)）第三十三條“企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理”的規(guī)定，筆者認(rèn)為單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所可以理解為取得規(guī)劃部門單獨(dú)規(guī)劃的許可文件，并與地面建筑無關(guān)聯(lián)的停車場(chǎng)所。反言之，凡沒有取得規(guī)劃部門單獨(dú)規(guī)劃的許可文件或與地面建筑有關(guān)聯(lián)的停車場(chǎng)所，均可作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

（二）然而，國稅發(fā)【2009】第031號(hào)第十七條卻要求，開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，如屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。不少地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)以此要求企業(yè)，將地下車位單獨(dú)核算，分?jǐn)傞_發(fā)成本。雖然該條規(guī)定中并未單獨(dú)列舉地下車位，但稅務(wù)機(jī)關(guān)往往使用行政裁量權(quán)，以合理性為理由，要求將地下車位比照產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的配套設(shè)施進(jìn)行同樣的稅務(wù)處理。

因?yàn)橐陨弦?guī)定的不明確，導(dǎo)致稅企之間對(duì)車位的計(jì)稅方法產(chǎn)生了不同理解并由此引發(fā)大量爭議，筆者建議稅務(wù)總局盡快予以界定。

三、地下車位成本計(jì)稅變量

計(jì)算地下車位的計(jì)稅成本時(shí)，雖然具體計(jì)算公式有所不同，但均可以用“成本基數(shù)*面積權(quán)數(shù)”來概括，如下表：

由于車位類別及產(chǎn)權(quán)政策具有多種情況（詳見上節(jié)內(nèi)容），使得車位計(jì)稅成本的面積權(quán)數(shù)也有多種口徑，加之確定成本基數(shù)口徑的各種情況，導(dǎo)致地下車位計(jì)稅成本的具體公式可謂多種多樣，眼花繚亂。

筆者認(rèn)為，因?yàn)楦鞯剀囄划a(chǎn)權(quán)政策沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以企業(yè)所得稅方面無法基于產(chǎn)權(quán)政策給出兼顧公平性與合理性的稅收規(guī)定。例如：某房地產(chǎn)項(xiàng)目按照當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)政策，車位產(chǎn)權(quán)面積40㎡/個(gè)，如稅務(wù)機(jī)關(guān)要求其按照產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算分?jǐn)偤恋爻杀驹趦?nèi)的全部開發(fā)成本，一方面地下車位40㎡/個(gè)的產(chǎn)權(quán)面積中僅有約13㎡為實(shí)際占地面積，另有27㎡實(shí)際是過道、坡道等公共區(qū)域的公攤面積，將過道燈公共區(qū)域面積“擠入”車位產(chǎn)權(quán)面積并分?jǐn)偭舜罅砍杀荆黠@影響了分?jǐn)偡椒ǖ暮侠硇裕涣硪环矫妫囄讳N售往往晚于地上住房，并且容易出現(xiàn)車位分?jǐn)偟某杀敬笥谄滗N售價(jià)格的“倒掛”現(xiàn)象，大量成本最終無法稅前扣除，導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際稅負(fù)加重。

四、車位稅務(wù)處理的規(guī)范建議

筆者建議可參考部分地區(qū)土地增值稅做法（如蘇州地區(qū)），依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的測(cè)繪報(bào)告，計(jì)算地下車位的實(shí)際占地面積，作為面積權(quán)數(shù)。成本基數(shù)方面，考慮到車位銷售情況與地上住房存在較大差異，可以將土地以外的開發(fā)成本作為車位計(jì)稅成本的基數(shù)。以兼顧各地區(qū)車位所得稅處理的統(tǒng)一性、公平性、合理性。

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注釋：江蘇地區(qū)適用政策a城市有常州、南通，適用政策b城市有南京，適用政策c城市有無錫、蘇州.

作者簡介：

卜晶（1982-），女，江蘇南京，漢，碩士研究生，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)（財(cái)務(wù)管理）。