房地產企業現金流管理及風險防范

摘 要：本文章對于房地產企業現金流及其管理進行具體的定義、闡述，并對印度尼西亞中資房地產開發企業的現金流管理現狀進行分析，并就進一步完善印尼中資房地產企業現金流管理提出建議。

關鍵詞：房地產企業；現金流；現金流管理

引言

20世紀70年底起，美國財務會計準則委員會、美國注冊會計師協會等行業協會公布相關規定，要求企業“提供給債權人以及投資人關于將來現金流入的時間和金額安排的有關信息排及不確定性的有關信息” （美國注冊會計師協會，《會計目標研究報告》，1973）；1987年，制定現金流量表并規定了具體編制方法，使用現金流量表替代財務狀況變動表；上述舉措用以推進企業對外公布的信息更為全面完整反映企業的財務狀況、經營成果及現金流量，有助于債券人及投資人做出更為準確的判斷。

房地產行業在各國經濟發展中起著至關重要的作用，對于經濟的推動作用不容忽視。房地產企業作為資金密集型企業，對于現金、現金流管理的需求更加迫切；做好房地產企業資金運營管理是房地產企業實現價值最大化的必要途徑。

1998年亞洲經濟危機席卷印度尼西亞之后，印尼政府全面整頓銀行業，各大銀行全面收緊信貸水平，對于房地產企業開發貸款批復更為謹慎并將信貸政策延續至今；印尼房地產企業從銀行獲取貸款的難度加大。

一、房地產企業現金流管理概述及具體措施

房地產企業現金流是指企業一定的會計期間內通過前期的拿地置業、中期的物業建造開發和后期的銷售運營等一系列經濟活動，產生的現金流入、現金流出及凈流量的總稱。

房地產企業現金流管理是企業為實現財富最大化的戰略目標，通過制定計劃、編制預算、可行性分析、董事會決策、內部管控和事后對比分析等多重手段對企業不同發展階段現金流入及流出的形式、時間、金額大小等進行的一系列全方位的準確的系統性管理；現金流管理的目標是在保證公司資產周轉狀況良好的情況下，最大限度地提高資金收益率。

房地產企業現金流管理具體措施可分為現金流流程管理、現金流流量管理、現金流流速管理、現金流質量分析及現金流風險管理。

現金流流程管理是分析當前或未來一定時期內，企業的現金流動在時間和數量等方面的安排所做的現金流預測與計劃、執行與控制、考評與反饋，進行事前、事中、事后進行分析。

現金流流量管理是指企業現金流入、現金流出、現金凈流量的管理。

現金流流速管理是對于企業資金從流出到流回企業內部，完成整個現金循環的速度進行管理。流速越快，說明企業經營狀況越好，生命力越旺盛。加快現金流的周轉速度能夠有效地防范現金流斷流。流速管理使用現金周期來衡量，現金周期包括存貨周轉期、應付賬款周轉期和應收賬款周轉期等相關指標。

現金流質量分析是通過盈余現金保障倍數、營業收入現金比例、流動比例、速動比例等一系列關鍵指標，對于公司現金流質量進行分析。

現金流風險管理是企業對由于外部環境的不斷變化以及決策過程、決策結果的不確定性，使得行為結果與公司預期的結果不匹配的可能性進行管理。

二、印尼中資房地產企業現金流管理現狀分析

房地產開發可分為前期立項、可行性研究、規劃設計方案確定，購地及拆遷安置，項目施工建設，銷售、回款管理及物業管理等四個階段。由于國情、政治及經濟發展狀況的差異，印尼中資房地產企業在上述階段與國內房地產企業存在差異如下：印度尼西亞土地所有權私有化，印尼中資房地產企業在土地采購階段耗時長，占用資金量大，且資金來源必須為企業自有資金；印尼銀行業對于購房客戶按揭貸款審批嚴格，購房客戶按揭獲批率較低；印尼房地產企業可預售樓花，同時向客戶提供較長的分期付款期，最長可達6年期。

（一）融資渠道過于單一

印尼銀行業普遍對房地產企業開發貸款批復較為謹慎。中資房地產企業向銀行申請開發貸款時，銀行要求企業提供超出貸款總額的抵押物擔保，同時母公司需要出具保證擔保函，上述條件增加了公司及母公司的運營風險，也增加了中資房地產企業獲得銀行貸款的難度。目前，多數中資房地產企業只能依靠股東資本金投入及銷售回款提供流動資金。

（二）開發進度與銷售回款速度不匹配

印尼本地房地產企業根據房地產行業周期及銷售回款速度安排項目建設開發進度，在房地產行業衰退、蕭條周期內，由于資金短缺、收款金額不足，本地企業經常出現交房延誤的狀況。中資房地產企業進入印尼市場較晚，多數采取加快項目建設開發進度，用以迅速獲取市場認可度及客戶信任。同時造成中資房地產企業現金流出進度與股東資金投入、銷售回款產生的現金流入速度不匹配，造成資金短缺的局面。

（三）事后現金流量分析是房地產企業現金管理主要方式

印尼中資房地產企業現金流管理方式多數為事后管理，缺乏戰略思維和風險意識。企業財務人員在月度末及關鍵節點編制現金流量表并與計劃、預算進行對比分析，根據對比分析結果及后期預測不斷調整計劃、預算，缺乏標準化和規范化的現金管理模式及事中現金管理的問責機制。

（四）對于現金流質量管理的重視程度不夠

印尼中資房地產企業多數將銷售額作為績效考核的首選目標而忽略現金流量的重要性；低質量的現金流管理顯著增加企業的運營風險，可能引起工期交付延誤或者質量大打折扣的局面，影響中資房地產企業信譽及“一帶一路”在印尼的影響力。

三、完善印尼中資房地產企業現金流管理的相關建議

（一）加強現金流管理的組織結構設置

公司的組織結構設置在當今企業管理中起著至關重要的作用。為實現公司價值最大化，公司需要將現金流管理上升到公司戰略層面，設置優秀的組織結構，建立卓越的現金流量管理水平。該結構中，應當包括決策層、管理層和執行層三個層級，各層級各司其職，加強溝通。

（二）對企業現金流進行分階段管理并建立預警機制

印尼中資房地產企業有著房地產企業共性的特征，同時由于印尼國情、政治及經濟的特殊性，又兼具其特殊性。因此印尼中資房地產企業應對企業現金流進行階段管理，大致分為以下三個階段：

一是前期立項、可行性研究、規劃設計方案確定、及購地、拆遷安置階段的決策階段。該階段公司無現金流入，現金流出用于前期調研支出、設計方案費用、土地購置及拆遷安置。公司應當關注項目凈現值、投資回收期及內含報酬率等相關指標，并制定項目公司全景開發計劃及現金流量表作為后期執行對比依據。

二是施工建設及預售過程的實施階段。該階段公司現金流入來源于樓房預售階段的銷售回款，現金流出用于房地產主體施工工程費、景觀及配套建設費、管理費用、銷售費用、企業所得稅及其他稅費支出。公司應當關注現金流量平衡，將現金流實際執行情況與預算、現金流量計劃進行對比，分析差異產生的原因以及后期走勢。

三是房地產項目終止運營時形成現金流的完成階段。該階段公司主要工作為已售房源的應收款項催收事宜，并為公司其他房地產項目積累經驗。

同時，印尼中資房地產企業應當設立專門的現金流管控部門，在管控全階段設立預警機制。當企業實際現金流與預期發生偏離時，及時預警向董事會進行匯報，并進行分析，采取必要措施，避免不必要的經營風險。

（三）建立多元化融資渠道

鑒于印尼實際國情及現在經濟形勢，印尼中資房地產企業獲取銀行開發貸款難度加大，企業可以通過國內的信托、私募、國內外發債的形式進行融資；也可以通過在印尼尋找其他開發商合作開發項目，減輕企業的資金壓力。同時，企業應該提升自身的運營能力，加強企業自身的造血功能，通過現金折扣、物質獎勵等多種手段催促客戶提前支付購房款、縮短收款周期，以期獲取資金優勢，在印尼日益激烈的房地產市場打造自己的一片天地。

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作者簡介：

孫浩亮，中國港灣雅加達房地產發展有限公司。