我國房地產市場供求關系及房地產對經濟的影響

摘 要：經濟建設的發展，對房地產行業產生了很大的帶動作用，但在該行業不斷發展的過程中，還有許多問題存在，這就需要將房地產市場當中的供求關系作為切入點進行分析，對其中問題的解決方法進行尋找和應用，而房地產發展期間，往往會有一定的房產泡沫產生，會對經濟產生相應的影響，同時還會在行業當中產生風險問題，為了防止這些風險的出現，有必要針對相關措施進行合理的應用，基于此，文章針對我國房地產市場供求關系以及房地產對經濟的影響進行具體論述，希望能夠推動房地產行業的健康發展。

關鍵詞：房地產市場；供求關系；經濟；影響

雖然在經濟建設過程中，房地產行業的發展越來越迅速，但其中卻有很多的不健康因素存在，而房價虛高是最為典型的因素一直，社會各界在房地產投資方面具有較高的熱情，使得房地產市場當中的資金量相對較高，在一定程度上影響了社會經濟的穩定發展，長期以來，房地產都是社會各界較為關注的行業，在房地產市場不斷發展的過程中，人們應該對房地產泡沫造成的隱藏風險加以注意，一旦房地產泡沫出現破裂，會造成無法想象的后果，進而會影響到國家經濟的穩定，因此，針對房地產供求關系及其對經濟的影響加強分析，具有很大的現實意義。

一、宏觀經濟以及房地產市場供求

（一）土地要素方面的市場特征

1.總量特征。我國在進行城市化建設的過程中主要有兩種模式較為常見，一種是新建式，另一種是外延式，由于對這兩種模式的應用缺乏合理性，導致城市化發展與所在區域的居民收入存在不協調的問題，而且這種問題非常的普遍，因此，需要對原有的城市化模式加以調整，將外延式逐漸向內涵式轉變，而這種發展轉變將會是城市未來發展的主要趨勢之一，且增量建設在用地供給方面將會呈現明顯的下降趨勢，使存量用地方面的有效利用成為主導城市化建設的重要條件，在2013-2014年之間，我國城市增速建設逐漸下降，在土地供應方面也開始逐漸放緩，而且與中小型城市當中的存量用地占比相比有明顯的增加，這說明政府部門針對建設用地指標方面的把控力度開始逐漸增強，并對中小型城市中的發展優勢進行了有效的激發和引導，而外延式逐漸向內涵式方向的轉變，使建設用地方面的供應數量指標被削弱，特別是在一些規模較大的城市當中，土地供應量將會持續減少。

2.結構特征。由于很多區域在發展過程中出現了土地財政問題和地方財務風險問題，使得政府部門對于存量土地資源的利用不得不保持高度的重視，因此，在社會不斷發展的情況下，應該將土地要素存量作為工作的重點內容，除此之外，由于政府部門的經營職能逐漸轉變成了服務職能，在一定程度上實現了土地供應結構的改變，有效提升了公共服務水平，并使居住需求得到了很好的滿足，而從整體上來講，土地要素方面的需求主要呈下降趨勢，使得一線城市逐漸成了開發商滿足自身要素需求的主要區域。

3.控制政策特征。除了少數一線城市以外，大部分城市都應該將限購政策取消，并在二套房貸利率方面給予一定的優惠政策，對自主購房以及改善型購房加以鼓勵，將穩定的市場以及宏觀經濟形式作為基礎，實現長遠思路對短期干預思維的取代，而這種控制政策則是以分類調控及稅收調控等柔性控制為主的。

（二）住房產品方面的市場特征

從國際角度對宏觀經濟進行分析可以發現，隨著世界各國在制造業方面的快速發展，以及新能源和信息技術的普及應用，可能會對各國的經濟發展產生一定的影響，而在這種情況下，我國金融市場在流動性方面也會受到相應的影響，加上國家對實體金融服務的大力支持以及房地產行業投資回報的縮減，導致房地產市場在流動性方面不斷縮減，為了對開發企業自身的庫存情況加以體現，通常會使用竣工量和銷售量之間的比值進行反應，其中的比值越高，產生的庫存壓力也就越大，不管是地區還是重量，其在庫存率方面的特征主要表現為兩個階段，一是庫存率先出現下降而后出現上升；二是庫存率呈現平穩下降的趨勢，城市的層級不同，其存在的庫存壓力也不盡相同，而房價增速通常在二線城市當中反映較為明顯，在三線城市當中的反映則相對較小，而在一線城市以及新一線城市當中則表現出趨同的現象，此外，在房價變動以及庫存率方面還會遇到季度或時間趨勢的影響，在此過程中可能會出現開發企業通過低利潤確保完整資金鏈的現象。

二、當前房地產市場經濟發展的基本情況

（一）房地產結構缺乏合理性

能夠對房地產經濟造成影響的因素有很多種，而房地產結構缺乏合理性是最主要的影響因素之一，根據調查發展，對于住房供應方面的市場結構來說，國家控制總量占整體房源的30%，這種結構能夠具有較高的合理性，但在房地產市場實際發展過程中，商品房及別墅的比例相對較高，很多房地產企業當中的商品房及別墅重量在總房源當中能夠占據78%的比重，由此可見，國家能夠進行有效控制的房源是非常有限的，而這種現象會使房地產市場出現失衡的問題，主要是因為開發商對經濟利益的過分追求，從某種程度上來講，也是因為地方政府過度支持房地產發展，較高的財政稅收，導致地方政府過度重視房地產市場的發展，從而影響了市場結構的合理性。

（二）房地產市場存在秩序混亂的問題

我國房地產市場目前還存在秩序混亂的問題，而且這種問題非常嚴重，而這種混亂的秩序導致外資企業的進入并不存在阻力問題，這會對國家回避政策的作用造成嚴重的影響，而混亂的房地產市場，會使投資者在其中獲取更高的經濟效益，而且在進行房屋銷售期間，能夠通過禮品的饋贈來促進成交，但這種銷售理念會在一定程度上損害消費者自身的知情權。

三、優化房地產市場供求關系的具體措施

（一）保持供給的有效性

通過分析房地產市場方面的供求關系，發現我國房地產市場當中的商品房具有較高的空置比率，所以需要對房地產供給數量進行有效的控制，減少無效供給，在進行供給期間，要堅持適銷對路原則，為了確保房地產市場經濟發展的健康性，需要將有效供給作為切入點，合理的調整房地產市場結構，這對于房地產市場的和諧發展具有積極的作用，與此同時，還要重視廉租房以及經濟適用房等方面的供求情況，通過對兩者的有效供給，能夠有效滿足基層人民的住房需求，為社會的和諧發展奠定了堅實的基礎。

（二）對缺口加強供給

在市場經濟當中，資金及房地產市場之間具有非常密切的關聯，兩者都會受到供求關系的影響，在房地產市場當中應該應用專項調控，防止出現不必要的影響，因此，對缺口部分加強供給具有很大的意義，而想要實現缺口供給，必須從宏觀角度入手對市場進行調控，在進行缺口調控的過程中，第一要做好數量調整，使房產出售速度得到提升；第二，要做好價格控制工作，這樣可以使短缺房的生產速度被加快，通過對租金的調整，能夠使供給被加強，而增加房地產租金能夠有效減少社會的房產需求量。

（三）對整體需求體系加以完善

對需求體系加以完善的首要任務就是要降低群眾在房地產投資方面的熱情，而這樣可以將房地產的價格有效降低，房地產行業的價格設定應該根據群眾的收入情況來確定，也只有如此，才能確保房地產行業的健康發展。當前階段的房源已經能夠對社會的需求加以滿足，因此，不需要對空置房源的數量進行增加，在每年當中可以對房源進行少量的增加，對房源折舊和損毀進行彌補，只有如此，才能使房地產市場逐漸趨于成熟，為了對房價進行有效的控制，地方政府要將自身的作用充分發揮出來，對房地產市場進行正確的引導，不但要對房地產泡沫加強控制，還要防止投機資金涌入現象的出現，因為該項資金是造成房地產泡沫問題的主要原因，國家相關部門應該根據人口增長以及收入情況進行分析，對發展策略進行科學的編制，這樣能夠使整體需求體系的完善性得到進一步的提升。

四、房地產在經濟方面的影響

（一）房地產在經濟方面的宏觀影響

對于經濟發展而言，房地產開發能夠對其產生很大的促進作用，而房地產行業本身具有較強的關聯性，能夠對建筑材料、裝修市場以及家電市場等進行有效的帶動，而且在房屋成交期間還能對銀行的發展產生一定的帶動作用，與房地產行業存在關聯的行業有很多種，如果房地產行業在發展過程中出現變動情況，對相關行業產生影響是不可避免的，因此，房地產行業的穩定關系到社會發展的穩定，這也說明該行業會對經濟產生巨大的影響。

（二）房地產在經濟方面的微觀影響

居民的消費是房地產微觀影響的直觀表現，根據調查發現，我國在2017年的3、4月份當中，全國范圍內的房地產投資金額高達9850億元，與2016年相比，增長了8.9%，而在房地產投資當中，住宅投資占比能夠占據66%以上，目前，社會各界在房地產方面依然具有較高的投資熱情，這也造成了部分居民的盲目跟風，導致居民日常購買力出現下降的問題，從而影響了居民的生活質量和水平。

五、降低影響的主要對策

（一）對房地產與經濟之間的關系加以重視

由于房地產行業中的關聯性較強，導致其在發展的過程中與國家經濟發展具有非常密切的關系，但相關數據顯示，該行業的貢獻度與以往相比存在逐漸下降的問題，特別是在新形勢背景下，房地產行業和其他行業之間的推動與帶動作用呈現降低趨勢，因此，相關部門不但要對房地產與經濟之間的關系加以重視，還要對新的經濟增長點加強培育，使經濟對房地產的依賴程度逐漸降低。

（二）對人民幣的穩定性加以保證

由于房地產行業當中的巨大利潤以及人民幣的升值，導致越來越多的國外投資者開始針對中國房產進行投資，而投資者的心態基本都是對能夠看到利潤的項目進行投資，并且在貨幣呈現升值趨勢的情況下就立即將資金撤離，而這種現象會使本土經濟受到嚴重的影響，甚至會使部分企業出現破產的問題，加大經濟危機的產生概率，因此，要加強外來資金的控制，盡可能的保證人民幣的穩定性，只有如此，才能使我國經濟發展的穩定性得到保證。

（三）對房地產市場當中的法律制度加以健全

如果在行業當中缺乏法律約束，非常容易使行業市場出現秩序混亂的問題，而由于我國房地產行業在市場發展過程中缺乏有效的法律約束，導致一些不法分子經常應用法律的漏洞進行牟利，嚴重影響了房地產市場當中的經濟發展，從而使社會經濟出現不穩定的現象，加大貧富差距，增加了共同富裕目標的實現難度，因此，相關部門必須要針對房地產市場的實際情況，對相關法律制度加以建立和完善，不斷提升法律法規的全面性和針對性，使房地產市場當中的不法問題能夠得到有效的解決，以此來保證市場的良性發展。

（四）對人們的思想觀念加以轉變

在國家相關會議當中明確指出，要對美麗中國加強建設，而實現這一目標的基礎就是對人們自身的思想觀念加以轉變，對拜金主義造成的惡劣影響進行有效的控制，努力推動正能量的傳遞，使人們的心態能夠更加陽光，并能夠合理的規劃自身的消費與投資，對于投資意識較強的群眾，應該鼓勵其對投資知識進行學習，提升投資活動的合理性，以此來對房產泡沫進行控制，實現房地產市場的科學調整。

六、結語

房地產行業與經濟發展具有非常密切的關系，合理的調整市場供求關系，能夠在市場當中實現良性的發展，因此，國家相關部門應該對房地產市場供求關系加以了解，明確房地產對經濟的影響，并通過有效的措施，對其影響進行控制，以此來推動房地產市場以及社會經濟的健康發展。

參考文獻：

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[2]代岷嵋.我國房地產市場供求關系及房地產對經濟的影響[J].中國經貿，2016，6（17）：45.

作者簡介：

李瑩，中海宏洋地產（銀川）有限公司。