房地產資金鏈風險管理及發展趨勢探索

摘 要：近年來，隨著我國房價的迅猛增長，房地產行業的一舉一動都受到社會的熱切關注，也吸引了諸多民眾投資房地產、從業房地產行業。而房地場行業作為典型的資金密集型產業，資金鏈的管理是維持其持續、穩定、安全發展的關鍵。但從目前的發展形勢來看，房地產資金鏈風險仍不可避免，這也成為了房地產行業發展的主要難題。國家利用宏觀調控手段，從政策上對房價以及房地產高風險發展進行控制，讓其在發展中能夠正確認識房地產資金鏈管理的重要性，并明確其中存在的問題與風險，從而結合社會的發展趨勢與行業的發展形勢，制定合理的管理措施。為此，文章對房地產資金鏈風險管理以及發展趨勢進行了深入探究，論述了有效的管理措施，并對房地產行業的發展趨勢進行預測，及時根據發展趨勢制定合理的風險預防方案。

關鍵詞：房地產；資金鏈；風險管理；發展趨勢

房地產行業作為我國經濟體系中的支柱產業，在國民經濟中有著重要地位，房地產行業的發展形勢對國家經濟以及市場經濟的穩定都有著直接的影響。為此，保障房地產行業持續穩定發展使行業發展始終堅實的目標。現階段，我國通過宏觀調控政策對房價進行調控，避免出現“泡沫經濟”等問題，但房價仍然高居不下，并沒有有效的回歸，這也說明房地產行業中資金風險的發生仍不可避免。資金鏈是房地產行業發展的關鍵，直接決定著房地產的發展，但很多房地產企業在資金鏈管理上仍然存在問題，導致自身無法應對市場變化帶來的風險，從而影響到整個國家的經濟穩定性。因此，為了保障國民經濟的穩定發展，減少房地產行業資金鏈風險應成為行業的主要任務，并通過各方的共同努力，強化對其資金鏈的內外部管理，保障其健康、穩定、持續發展。

一、房地產資金鏈現狀探究

在資金籌措環節中。其是房地產行業資金鏈管理的第一環節，在整個管理中有著重要地位，而且資金籌措環節的管理效果會直接對后續資金鏈的運行造成影響。但資金籌措環節是房地產企業發展必須經歷的環節，任何一個企業要想投身于市場，進入到房地產行業，必須進行資金籌措，當有足夠的資本后才能為各項活動的開展提供雄厚的資金支持；同時，資金籌措環節也是房地場行業發展的基礎，在這個環節中出現任何問題，都有可能導致企業資金鏈中斷，無法使企業正常運行。其中經常出現的問題有以下幾個：一是，嚴重依賴銀行信貸，信貸比重過大。從目前房地產發展情況信息了解到，房地產行業的資金主要來自銀行貸款、預收款、定金、個人按揭等，從形式上具有多元化的特征，但其中最主要的資金來源仍是貸款，而且貸款對象是銀行，體現出了其過分依賴銀行貸款。二是，行業整體的負債率較高，負債率較高一直是房地產行業發展的主要特征，有的企業負債率甚至超過了國際常規水準與警戒線，這都表明房地產發展中發生資金鏈的風險較高，而且其盈利與負債水平并不相符，再加上固定資產無法通過變現的方式獲取現金，所以很多房地產企業在發展中會面臨嚴重的財務危機。三是，流動負債率較高。目前我國房地產企業流動負債率較高的問題在短時間內得不到任何緩解，很多企業的流動負債率已超出了七成警戒線，這會導致企業資金持續緊張，不利于房地產企業靈活面對市場經濟的變化。

在資金使用環節中。這個環節是中間環節，聯系著資金籌措與資金回籠，而這是資金鏈管理的重點與關鍵，其對企業資金使用與正常運行有著直接的影響。經常出現的問題有：一是，投資開發支出比重大。房地產行業發展中投資開發的費用包括項目、設備、配套設施、土建等多項內容，近些年，開發投資持續增長，而且其中配套設置等項目受市場價格變化的影響較大，具有較強的隨意性，從而會為房地產企業的資金鏈造成不利影響。二是，土地購置存在問題，土地購置也是房地產企業投資的主要內容，但其涉及金額較大，過多的投資，會造成企業資金緊張；很多企業的不合理購置問題，經常導致資金鏈癱瘓等問題。雖然國家出臺了限購政策，但這個問題并沒有得到緩解，并造成了土地資源以及企業資金資源的浪費。三是，資金速動比率低。受市場形勢以及行業特征的影響，流動資產在房地產行業總資產中占據的比重較大，從而導致速動比率低過安全值，無法使資金應運處于正常水平，這也增加了企業貸款壓力。

在資金回籠環節中。這個環節經常遇到兩個問題，一是銷售市場遇冷，房地場行業的發展受市場環境的影響較大，通過銷售產品資金回籠，但在國家政策的調整下，房地產市場持續低迷，銷售成功率較低。這種情況無法直接將房地產產品轉換成資金，從而延長了資金的回籠效率，使資金鏈被拉大，導致房地產企業出現資金緊張的問題。二是，現金流出現負增長的問題。房地產在前期發展階段，主要將發展重點與資金應用在投資開發上，但由于產品資金回籠周期被延長，企業出現了資金周轉困難的情況，這會直接影響到企業的正常發展與資金鏈的正常運轉，資金鏈出現問題，現金流的運轉也會受到影響。

二、房地產資金鏈風險管理探究

一是，拓展籌資渠道，實現多元化資金籌措。目前，從房地產行業資金籌措上來看，其對銀行過于依賴，雖然也有多種籌資方式，但只是在形式上實現了多元化，本質上仍是以銀行貸款為主，這樣會導致資金鏈發生風險的幾率升高。因此，房地產企業在資金籌措環節應探索多元化的籌資渠道，例如，將間接融資轉為直接融資，這樣可以減少融資中的多個中間環節，減少了融資成本，提高了企業的收益，而且與間接融資相比，穩定性有所提升。另外，股票、債券等融資方式也具有一定的可行性。

二是，科學利用財務杠桿，財務杠桿的應用主要是為了解決房地產行業資產負債率較高的問題，企業通過有效的措施能夠降低負債在總資產中的比例，并通過財務杠桿進行調節，對企業的資本結構進行合理調整，保障資金的合理利用，提高其利用效率，并在融資環節中有限對內部融資方式進行考慮。

三是，合理制定負債率，由于房地產行業產品開發時間過長，資金回籠周期也無法保障，所以，資金一直處于長時間被占用的狀態，面對這種情況，房地產企業可以通過使用權益資金代替資金資源，這樣的方式能夠幫助房地產企業減少流動負債，使其非流動負債增加，減緩了其償還貸款的壓力。例如，在土地資源的出讓金問題上，多數房地產企業都會選擇短期貸款，通過轉換成長期貸款能夠有效的減緩貸款償還壓力。

四是，科學購置土地，合理利用土地資源，房地產產品的開發與興建主要依靠土地資源，但在購置土地前要在國家現行政策以及市場需求的基礎上，進行科學、合理規劃，避免出現投資失誤等問題；而且購置土地后，要合理利用土地資源，禁止出現閑置浪費的問題；而且購置土地資源中要對資金支出進行嚴格控制，盡量降低企業出現資金緊張的問題。另外，企業要重視成本預算工作，制定標準化資金支出計劃，保障資金資源得到合理利用。

三、房地產行業的發展趨勢探究

首先，房地產企業應加快企業轉型的速度，提升自身發展的科技含量，從而在整體綜合實力提升基礎上增加收益。目前，房地產企業在發展中無論是外部的政策環境還是內部的發展環境都存在不利因素，而且企業產品過于單一，一旦市場不穩定、環境不利就會對產品收益造成影響。因此，實現企業轉型是房地產企業實現自身長足發展的必然趨勢，企業通過轉型，增加產品種類，提升產品的綜合性能，能夠面向更多的領域獲取經濟效益，從而滿足不同階層以及不同需求的需要。從房地產行業發展的情況來看，其發展局面已逐漸趨向多元化，但在仍需要產品做支撐。例如，從市場轉向城中村市場，通過開發低端產品滿足更多階層的需求，也能為企業創造更多的經濟收益，而且開發出了市場中存在的更多潛力。

其次，理性面對土地購置問題，土地是房地產企業開發產品的基礎，針對土地資源的投資是房地產發展的關鍵，隨著外部政策環境緊張程度的提升，房地產行業在面對土地購置問題時都紛紛采取謹慎態度，盡量在購置前對土地資源進行科學的調研，分析其可能創造的價值以及企業對土地資源的需求，從而避免出現不合理購置的問題，并節省資金支出。這樣在企業遇到資金緊張的問題后，企業仍可以通過合理控制資金的使用，維持資金鏈與現金流的正常運轉。通過權威調查資料顯示，從2008年經濟危機后，十年多的時間，我國房地產行業土地購置面積與資金都有所下降，這也反映出房地產行業的發展逐漸回歸理性，正確面對土地購置問題，根據自身的切實需要，避免出現浪費，從而也緩解了整個行業資金緊張的情況。

最后，房地場企業要想實現自身的長足發展，必須從提升自身核心競爭力著手，不斷增強自身抵御風險能力、發展水平、企業文化建設、形象維護，從而能夠在國內以及國際市場上立足。近年來隨著我國科學技術水平的提升，房地產行業可以以此為契機，借助科技的力量，提升自身的綜合實力，并提升產品的科技含量，從產品創新上實現自身的持續發展。例如，不斷將新技術、新材料、新設備、新工藝應用到產品開發上。另外，房地產企業的發展不應受發展理念的局限，應大膽突破，勇于創新。例如，目前AI智能與房地產產品開發的融入，雖然AI智能目前的發展在智能通訊、交流方面應用更多，但其是目前共享經濟的有力技術支持，利用AI智能創造共享建筑、共享房地產產品，其可以根據不同階層的需求對現有產品進行改造，這不僅提升了產品研發周期，也提升了產品效益回收周期，保障企業發展過程中有更充足的資金支持其它方面的投入。也就是說，房地產企業通過產品創新，提升其資金回籠效率，保障企業運轉中資金充足，以便應對市場經濟的變化與行業之間的激烈競爭。

除此之外，房地產企業必須明確自身在經濟發展中的地位，及時關注國家政策的變化以及法律法規的調整，分析其自身發展造成的影響。從經濟危機后，國家針對房地產行業一直采取緊縮性政策，避免其對國民經濟穩定造成影響，這導致房地產很多發展戰略都無法實現，也有很多企業因國家政策的調整，造成了嚴重的經濟損失。這些情況的出現，主要是房地產企業在發展中過于將重點放在市場上，缺乏對國家政策的敏感性；另外，也要及時關注銀行政策的變化，銀行信貸利率、政策變化也會對房地產企業的資金鏈造成影響。總而言之，房地產企業的健康、穩定發展，需要其對企業外部以及內部環境給予高度關注，合理分析各項因素對資金可能造成的影響，并結合發展經驗，制定預防風險的措施。

四、結束語

綜上所述，房地產企業在我國市場經濟中的正常發展，必須有雄厚的資金做支持，所以，資金鏈是其發展的重要組成部分，也可以將之稱為保障房地產企業發展的基礎。但從構成資金鏈的三個環節可以看出，其中存在的問題與風險，都使房地產行業的安全、健康、穩定發展受到了挑戰。為此，加強房地產企業資金鏈風險管理十分必要，要逐一分析資金鏈三個環節中出現風險與問題的原因，并采取有效的措施預防風險的發生，為資金鏈的運行創造穩定的環境；并且企業自身要抓住機遇，實現自身轉型，提升自身發展的科技含量，從而提升核心競爭實力。

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作者簡介：

袁志強，中海宏洋地產（銀川）有限公司。