不動產登記存量數據動態整合方法探討

王化娟

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519000)

1 引 言

隨著《不動產登記暫行條例》的頒布實施和各地不動產管理機構的設置及不動產權利證書的發放，全國各地展開了不動產數據整合建庫、信息系統建設的研究[1]。2015年國土資源部下發《關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》要求全國各地盡快建立不動產登記信息管理基礎平臺，并明確提出不動產登記數據整合建庫是信息平臺建設的基礎。不動產登記數據整合主要任務是對土地、房產、森林林木、海域等已有的登記信息按現行的數據標準和技術規范進行梳理與規范，形成符合相關技術標準的數據集[2]。為確保存量數據標準化整合建庫并全部接入國家和省不動產登記信息平臺，2016年9月廣東省國土資源廳印發《廣東省不動產登記存量數據整合技術指南(試行)》在全省推廣執行，并要求在2017年年底前完成各類不動產登記數據遷移整合和建庫工作。2017年7月1日廣東省國土資源廳正式啟用不動產登記信息監管模塊(軟件)，該監管模塊與省內各市不動產登記系統對接，在每宗登記業務登簿環節后，打印證書證明前，將不動產登記簿的主要信息推送至監管模塊并按照相關標準要求進行校核，未通過校核的登記信息，不動產登記機構暫停打印證書證明。

珠海市存量數據整合工作從2017年6月才開始組建實施，數據整合過程中存在存量數據辦新證的情況，為滿足珠海市不動產登記中心日常登記發證需求以及在2017年年底前完成所有存量數據整合的雙重任務，珠海市試驗性地開展了存量數據動態整合方法，本文重點以土地和房屋存量數據為例探討數據動態整合建庫的方法。

2 數據管理現狀

全國大多數房地產管理局應用了房產測繪、產權產籍管理等信息化軟件，但各業務系統數據孤立、“同一個實體，多個數據源”、“圖、屬、檔分離”等現狀已嚴重制約著整個房產信息化建設的發展[3]。珠海市房屋類登記業務原屬于市房地產登記中心，宗地類登記屬于國土部門，后機構改革統一歸屬到國土部門管理。宗地和房屋類登記數據已經過多次交接及整理建庫，分別建立了不動產權籍庫、不動產業務數據庫以及電子化檔案數據庫，其中業務數據已與掃描紙質檔案進行關聯掛接。所以此次存量數據整理的重點就是將多源異構的登記數據完善空間數據以及屬性數據標準化，加快推進不動產統一登記工作。

3 數據動態整合技術流程

因廣東省不動產登記信息監管模塊在珠海市不動產登記中心的部署，日常受理的涉及存量數據的業務辦理，其存量數據需優先整合，以保障珠海市不動產登記業務的正常運轉。為滿足日常登記業務辦理和加快所有存量數據處理的雙重任務需求，珠海市探索了一條動態整合建庫的技術路線，需整合數據在登記數據庫中先進行抽取、轉換并以宗地為單位進行任務包在線發送，整合工具接收任務后進行作業，作業完成數據入庫后再經過提取更新登記數據庫。珠海市不動產登記存量數據整合技術流程圖如圖1所示。

圖1珠海市不動產登記存量數據整合技術流程圖

3.1 任務包發送

存量數據整合的所有數據來源于不動產登記信息管理系統，按照業務需求，分為加急件辦理和非加急件存量數據兩種，加急件以業務需求涉及的宗地或房屋為單位，程序自動從對應的登記系統中抽取需整合的信息，以單個任務包的形式發送到存量數據整合工具加急件任務箱中；非加急件則以宗地為單位，程序自動將該宗地下涉及的所有宗地及房屋登記信息及檔案從登記系統和權籍系統中抽取整體打包為一個任務包發送到存量數據整合工具任務箱中，如圖2所示。作業時先將加急任務關聯宗地任務，在宗地或房屋作業完成入庫后，登記人員受理的日常業務即可辦理。在數據整合作業的初期，存量數據包由程序設定好自動抽取信息批量打包進行發送，但針對一些年代較遠、信息不完整的少量數據，需要進行人工分析改進程序后再發送任務包，直至所有存量數據任務發送完畢。

圖2 不動產存量數據整合工具任務處理

3.2 整合作業

存量數據整合作業流程主要包括宗地整理、自然幢整理、邏輯幢及樓盤表整理、整合關聯、產權登記簿信息整理、數據入庫。具體作業流程如圖3所示：

圖3存量數據整合作業流程圖

(1)空間數據整理

土地數據清理與整合主要是清理整合宗地圖形數據，完善圖形數據的屬性信息、對權屬信息中的數據進行數據抽取、數據轉換、映射轉換、數字化登記紙質檔案等[4]；宗地信息補錄來源主要分以下三種：①以數據庫形式存儲在登記系統中的宗地空間數據；②登記部門已經登記未入庫的零散矢量數據；③以紙質檔案形式存儲零散的宗地數據。其中第②、③種數據來源搜集最為困難，需要各管理部門的協調配合。

房屋所有權數據的整合主要是補錄自然幢空間數據，按照不動產數據整合建庫標準補錄或整理相關屬性信息，建立樓盤表掛接房屋登記信息等。自然幢空間數據補錄通過大比例尺地形圖疊加最新的 1∶2 000航空影像數據，再通過登記信息或房屋外業調查對幢基底數據進行核實或采集，通過內業提取、分割、合并等處理方法，補錄自然幢基底坐標并成圖。樓盤表的創建則分為兩種方式，如果已有樓盤信息完整、正確，核查后規整樓盤登記信息，自動生成樓盤表，并掛接其對應的登記信息；如果樓盤信息不完整或完全缺失，則通過外業調查結合已有房屋登記信息人工建立樓盤表，確認幢、層、戶之間的關系，掛接對應的登記信息。

(2)不動產單元編號

宗地代碼和不動產單元號是相互關聯的，業務與不動產單元號、登記過程關聯，將不動產單元號和登記簿進行關聯，很好地將空間信息和業務數據耦合，不僅便于房屋和土地登記信息的歷史追溯，也保證了數據的完整性[5]。不動產單元編號是依照國土資源部下發的《不動產單元設定與代碼編制規則(試行)》，在宗地、自然幢、邏輯幢作業任務完成入庫后，系統按不動產單元所在行政區、地籍區、地籍子區逐級依據空間關系進行隸屬，對不動產單元進行統一自動編號。整合關聯是一項機器算法自動關聯與人工關聯共同完成的過程。大部分數據通過數據清理和特征研究后可以設計計算算法實現關聯，但仍會有一部分數據因為其特異性或數據缺失等需要人工關聯。通常采用先機器關聯，然后對機器關聯結果輔助人工清理的方式來完成業務、數據和檔案的關聯[6]。

(3)登記簿冊整理

登記簿信息整理主要包括房屋所有權登記信息和預告登記信息以及相應的地役權、抵押權、查封登記、異議登記等信息的整理。通過自然幢號建立和對應的空間信息的關聯，并通過權利證號關聯整理相應的地役權、抵押權、查封登記、異議登記信息。對樓盤表中的所有房屋明細，逐個逐卷整理。對現有數據不完整的，按數據整合技術指南要求補充、完善，確保數據完整性。

3.3 數據質量管理

數據成果嚴格按照《廣東省不動產登記存量數據整合技術指南(試行)》等要求進行管理。數據質檢分為兩種形式，一種是計算機自動檢查，主要包括圖形空間數據、屬性數據、圖屬關聯關系等，均可按照一定的校驗規則進行計算機自動全面檢查。另一種是人工檢查，例如自然幢號的檢查，程序只能判斷自然幢空間位置在宗地范圍內，但幢號的錄入是否準確無法通過計算機判斷，所以在作業采集工具里直接按照“自查-過程檢查-終檢”方式進行在線批轉，檢查無誤后方可提交入庫，且在采集工具里初檢和過程檢查比例均為100%。通過人機交互的方式保證入庫數據的準確性和完整性。

3.4 數據入庫

不動產登記數據庫標準是不動產登記信息化標準體系的核心和主軸，是不動產登記業務各環節、各級不動產登記機構之間互聯互通、與外部相關部門之間信息交換的“共同語言”[7]。存量數據整合數據建庫時必須嚴格按照國家和省廳不動產建庫標準執行，確保整合后的存量數據空間參考一致，數據關聯關系正確、歷史信息完整，滿足不動產統一登記。采集工具整合完成并質檢合格后的成果數據按照省廳數據整合技術指南要求導入到珠海市不動產登記存量數據成果庫。

4 結 語

完整、規范和準確的不動產登記數據是開展不動產統一登記工作的基礎，數據整合的成果質量直接關系到不動產能否順利按照國家有關技術標準和要求進行規范化登記，而土地登記數據和房屋登記數據整合是不動產登記數據整合的主要內容[8]。由于土地、房產登記數據在城市發展過程中曾隸屬于多個管理部門，數據沒有統一管理，造成部分歷史久遠的登記數據信息不齊全，標準不一，紙質檔案缺失等情況，因此在數據整合過程中存在很多困難，整合的技術路線合理，政府管理部門積極推進，是保障整合工作順利完成的關鍵。本文提出的存量數據動態整合方法，在珠海市開展存量數據整合工作中得到了充分的實踐和應用，此方法不僅滿足了群眾日常登記辦證需求，也在省廳規定的時間內完成了所有存量數據匯交的工作。