直管公房管理的幾點創新思路

常冬

（鶴壁市住房和城鄉建設局，河南 鶴壁 458030）

一、簡述直管公房的基本概念

直管公房的所有權歸國家各級政府房地產管理部門所有，并由房管部門進行統籌管理。其中還包括企事業單位自建福利住房等。直管公房是計劃經濟產物，如何將其高效合理的融合到市場經濟環境中。成為深化變革住房制度的重要途徑.也是保證國有資產發揮社會效益的基本手段。

二、針對直管公房開展管理存在的不足

（一）租金收繳難度大。在住房制度優化變革前期，承租直管公房需要綜合考量申請人的工作年限、工作性質及家庭組成情況。從1994年國務院正式發文實行城鎮住房改革、構建公積金制度、開放自由購買商品房政策后。申請承租直管公房的基本上都是經濟收入不穩定的人群。而大多數低等收入人群短時間內無法繳納充足的租金，即便租金遠低于商品房市場交易價格。此類人群也沒有能力承擔。或惡意拖欠。另外針對租金收繳缺乏嚴格的法律條例，也增加了租金收繳的難度。

（二）高危公房的維修養護難度大。基于當時經濟條件有限.房屋基礎架構存在較大差異，大多數都是磚混結構或磚木結構，隨著使用年限的增長，且承租人維修保養不到位，公房的危險系數加大，甚至危害公眾財產安全。而依靠承租方式保養房屋的策略已逐步被淘汰，在一定程度上加大了管理養護工作的難度。

（三）違規轉租亂象。與商品房市場交易價格相比。直管公房的租金已降低到最低水準，這不僅對中低等收入的家庭有較大的吸引力，部分高層次人員也轉移了目光，且大多數公房都是建立在老城區的學區房。使承租市場競爭激烈，秩序混亂，存在嚴重的違規轉租現象，給不法分子留有可乘之機。根據《合同法》的相關規定可知，承租人在獲取出租人認同的情況下.可向第三方轉租租賃物。由此可見，轉租行為必須要在原承租人知曉并同意的情況下進行，但實際上，諸多房管部門由于缺乏對市場的深入調查和了解，并不知曉違法轉租行為，這使得直管公房成為市場牟利工具，并未真正發揮其實際效應。

（四）管理人員青黃不接。在對直管公房實施全方位管理的過程中。絕大多數基層員工都是工作年限較長的老員工，其思想觀念保守，文化水平低，實際工作不符合現行的制度條例。而且大多數熟知公房基本狀況的老員工未能培養新員工就退休。這使得基層年輕職工對直管公房的發展情況缺乏經驗，理論知識不足，盡管掌握了現代化信息技術，但缺少工作熱情，直管公房管理工作遇到瓶頸。

三、強化直管公房管理質量的創新思路

（一）加大政策條例宣傳力度。針對上文所提出的各類問題，首先，應當加大針對直管公房相關政策條例的宣傳力度，確保原租戶和現租戶充分了解我國現行的政策條例，促使其定期對住房進行維修保養。在開展宣傳工作時。需著重強調直管公房的性質，明確相應的管理條例和租金收繳標準，進而為租戶樹立正確的法律意識。另外負責此項工作的房管部門，要充分發揮其職能優勢，定期深入住戶進行走訪調查，掌握市場的變化形勢。

此外，直管公房的安全問題也直接關系到國有資產的增值保值。因此，房管部門應組織租戶參與安全知識培訓，或通過走訪與租戶保持有效的溝通。并規范租戶的實際行為。樹立積極的公房風氣。

（二）充分發揮合同的法律效應。針對惡意拖欠租金等損耗國家根本利益的行為。地方房管部門要與相關部門建立合作，采取有效策略開展專項綜合治理。將違規轉租、長期拖欠租金等行為作為重點整治對象，并發揮合同的法律效益，確保直管公房使用的規范化和合理化。具體策略如下：房管部門可根據合同的各項條款，深入調查原租戶對直管公房的具體使用情況。一旦發現違反合同條例的行為，依據事件的嚴重程度，當即處理。

（三）將三維空間技術應用到管理工作中。當下計算機三維空間技術水平不斷提高，而對于現代管理工作來說，其提供了完善的可視化平臺和系統的數據管理方法。能夠促進地籍管理從普通的平面形式逐步趨向立體空間形式。在調查研究直管公房的過程中，首先需明確相關的統計數據信息，掌握其全面的調查內容。具體包括：直管公房的占地情況、所在區域的產業發展水平、自然環境及基礎配套設施等。同時還要借助專業軟件。綜合分析建筑結構形式等基本信息，從而生成三維數據庫，確保公關住房監督管理工作的有序運行。

（四）預測直管公房整治潛力。從專業角度來說。直管公房整治潛力和規模潛力、生態潛力及社會經濟潛力有著緊密的聯系，具體測算方式有如下兩種：

1.宏觀概略測算。此種測算方式主要是將整治范圍內的直管公房作為一個整體統籌規劃目標.根據完善的預測指標體系劃分潛力等級.之后對直管公房的總體潛力進行判斷。2。精細化測算。此種測算方式是將直管公房單元作為主要目標，以此開展數據庫運算工作，通過情景模擬分析，判定直管公房的整治潛力。這兩種測算方式能夠優勢互補。同步發展。

（五）制定統一的整治標準。針對當下直管公房整治過程出現的各種規劃失調情況，首先，應當深入研究直管公房整治，并綜合分析城鄉規劃、生態保護規劃、基礎配套設施規劃等基本規劃的內在聯系。此外，根據各類具體規劃的內在聯系。制定切實可行的直管公房整治條例和標準規范。

（六）采用恰當的維修養護措施。為了顯著提高維修養護效率。在管理直管公房的過程中，可推行責任制，使其充分了解房屋建成時間。掌握老化程度。并針對房屋的老化狀況，采取恰當措施，降低房屋安全隱患，在必要的情況下。也可實行拆除處理。

結語：綜上所述，加大對直管公房的管理力度，能夠使其充分發揮社會效應，滿足中低等收入家庭的住房需求。同時深化變革住房制度，也能確保國有資產的增值保值，維護人民基本利益