試論房地產開發企業破產債權的清償順位

劉正全

（中共達州市委黨校，四川 達州 635000）

房地產開發企業，是經過批準設立,并在工商行政管理部門登記注冊的從事房地產開發和經營的企業。自2009年下半年以來，在房屋價格不斷攀升以致嚴重影響民眾社會生活甚至經濟社會穩定的市場形勢下，國家為穩定社會經濟和民眾生活，出臺了一系列專門針對房地產業市場的調控措施。在國家調控力度大幅度加強的政策推動下，大量的房地產企業面臨著融資問題日益突出和資金鏈條日益緊繃甚至要斷裂的風險。其后隨著經濟增速調低換擋，特別是自中央提出“房屋是用來住的，而不是用來炒的”政策以及一系列限購措施出臺之后，大大控制了不斷攀升的房屋價格，但也客觀上導致了房產業房屋成交量的不斷下降。當這些房地產企業的資金鏈條一旦斷裂，就必然會面臨資不抵債進而被市場所淘汰而破產的現實問題。房地產開發企業破產現象亦隨之加劇，破產案件大量增多。而破產債權的清償順位，由于關涉社會上不同利益主體的利益平衡問題，甚至影響到民生和社會穩定，故而成為政府施政和審判實踐中需要特別關注和謹慎處理的的焦點問題。

一、房地產開發企業破產債權清償順位面臨現實挑戰

（一）房地產開發企業破產債權人的主體地位特殊

房地產開發企業的債務不但分布于金融、勞動、原材料供應、稅收等常見領域，而且也分布于包括被拆遷人、消費購房人、建設工程承包人等特殊領域。這些不同領域的債權群體不但代表著不同的利益屬性，且背后的利益關系往往紛繁復雜很難平衡和協調，一旦處理不好不但會影響社會大眾的穩定心態，而且也難免會對國計民生產生消極影響。如果在破產清償案件中不能公平處理并妥善平衡各方利益，甚至將可能觸碰和引發各類維權上訪、上訴等群體性事件。

(二）當前的立法規則指引尚不夠明確和細化

房地產開發企業破產債權清償順位規則主要分布在《企業破產法》、最高人民法院出臺的相關司法解釋以及針對個案所做的批復等規范性法律文件中。立法規定大多較為概括，在司法適用中缺乏較為明確和細化的法律概念界定。比如在消費購房人優先權的規定中何為消費購房人以及支付多大比例可以認定為支付大部分購房款的認定，法律條文中均沒有明確和細化的規定可以直接援引。

從法理學的角度來講，法律具有評價功能特別是具有可預測性功能，該功能可以使人們事先了解其行為的法律后果是合法還是違法，從而決定為或者不為。通過法律的評功能，可以做到保護守規則者，懲治破壞規則者，進而達到調整人們行為始終保持在法治軌道上并與維護社會秩序相統一的目的。由于當前房地產開發企業的破產債權清償順位規則規定諸多方面不夠細化，在法律適用方面司法實務界的做法也不盡統一，結果同案不同判、同案不同處理結果現象的存在相當廣泛。這不可避免的會導致出現遵守規則者不滿、而違反規則者反而獲利的不正常、不公平現象，這不但與社會主義法治建設的精神要求相悖，而且也極易引發各類維權上訪的群體性事件發生。

（三）實踐中行政權與司法權混合

在破產案件司法實踐中，為了社會秩序穩定和妥善安撫相關利益群體，政府往往為了發揮穩定社會秩序、保護民眾利益并平衡各方利益的職能，進而主動介入房地產開發企業的破產程序來處理與社會穩定密切相關群體的利益訴求。然則這樣一來，一些與現行法律規定相沖突并且與市場運行規律相背離的不規范行為有時難以避免，于是導致產生新的利益糾紛，甚至引發新的社會矛盾。可見，從法律上確定房地產開發企業破產案件的債權清償順位，才是解決問題的根本通道，同時也能推動依法治國進程中行政執法權和司法審判權的有效對接與深層次配合。

二、破產債權清償順位需堅持公平原則，維護社會總體公共利益

房地產開發企業破產意味著一些重大社會群體遭受利益損失，這是毋庸置疑的事情。于是，在破產案件中哪些群體可以獲得優先清償甚至可以不參與破產債權的分配而是以物權的形式可以先行別除，是諸多社會群體所關心的重大事項。而分配是否公平，如何做到公平，如何監督公平，則是整個破產分配案件進程直至分配結束都會牽涉各方神經的主線。因而如何確定破產債權的清償順位才算是公平，既需要特別審慎，同類屬性同樣順位，又需要針對個案做出特別的處理甚至在一定程度上要維護社會弱者的利益，總體上既要程序上體現出公開、公平，又要在實質利益上從大局出發，維護社會的總體穩定，還要符合法律、法規的要求，即不能以服從大局為由而違背當前所制定的法律條文的明確規定。

確定破產債權清償順位的基石原則應當是公平原則。同類債權相同對待并按比例清償；不同情況當有所區別，對各類不同性質的債權分別依其構成要件進行界定，予以不同的保護，然后按先后順序清償。在房地產企業破產領域，各類債權人的權利比較集中，權利沖突非常激烈。基于我國的具體國情和社會生活消費水平考慮，保證各破產債權人的利益只能做到相對公平，給予特定債權特別保護，故在確定哪些權利屬于特定債權的過程必須要符合現行法律的要求，而且確定的程序要依法公開，避免在確定特定債權的程序上再產生或引發出新的矛盾。在確定某類債權較其他債權優先受償時，應當審慎考慮其在法律上和法理上的依據，以及其是否符合或影響社會總體公共利益，是否違背社會弱者保護原則，權利順位的設置還應當適當考慮到市場交易規律和社會大眾的心態。

三、實務中對幾類房地產企業破產債權清償順位的認定與處理

按照現行法律規定，①房地產開發企業破產需要清償如下幾類：（1）破產費用及共益債務，（2）消費購房人的全部或大部分購房款，（3）建設工程價款，（4）物權擔保債權，（5）工人勞動報酬,(6)所欠稅款,(7)普通債權。破產案件中的清償順位也基本上是按上述進行。對于法律條文中暫無明確規定的被拆遷人權利順位和商品房買賣合同預告登記權利的順位問題，下文擬結合其他破產債權的清償順位，給出一定的探討分析。

(一)被拆遷人權利順位

在現實生活中，由于片區改造、就地城市化或者為推動當地經濟片區發展，一些房屋則需要被拆遷，而被拆遷房屋的主人則在獲得給予置換房屋和適當的貨幣補貼的承諾后，就同意讓出了原來賴以生存的居住地。結果后來由于做出給予房屋置換和貨幣補貼承諾的房地產開發商因遭遇資金鏈斷裂而被迫啟動進入破產清算程序，房地產開發商當初置換房屋和給予一定貨幣數量的承諾出現了問題，結果不但導致當地民眾民心不穩，而且也讓當地的政府部門非常的頭痛——除了因為當地民生出現問題，還因對于當初的拆遷事項，政府的一些部門也或多或少地介入，進行了對當地民眾的心理疏導甚至口頭上勸說。進而在出現舊的房屋已經被開發商企業拆除而新的房屋卻得不到置換而無地方入住的問題時，當地民眾首先想到的就是尋求政府部門解決。這種涉房屋拆遷問題房地產開發企業破產案件在社會現實中也頻頻出現在公眾視野和新聞報端。由于被拆遷人原來的居住地是承擔著其全家人的衣食住行，是維護其最基本物質生活條件的載體，現在因房屋拆遷這一“額外事件”而在搬離原來的居住地之后，再無入住場所。如果剝奪了其置換的房屋，那么將置被拆遷人無處可去。可見，被拆遷房屋是具有社會公共利益屬性的。故此，對被拆遷人的房屋應發以物權屬性對待，在分配之前應該予以別除，不應列入房地產企業的破產財產。對于被拆遷人所應當享有的權屬，如果其應當參與置換的房屋已經完工并取得登記，可以依照房屋登記部門的有關程序直接將不動產所有權變更登記在其名下，而如果用于置換的房屋為尚未完工仍為期房的，可以由被拆遷人選擇，繼續排他性地獲得期房所有權，或者就相應期房變價所得后進行排他性受償。

(二)消費購房人權利順位

首先應當對購房人主體的法律屬性進行界定和區分，分別將其界定為消費購房人群體或投資購房人群體，然后再根據其主體的不同法律屬性有區別地進行對待。對于消費購房人群體的債權，應當予以特別保護并列入優先受償順位；而對投資購房人群體的債權則應列為普通債權。這樣做的合理性在于將兩類群體有區別的對待有利于化解社會矛盾，促進社會和諧與穩定，有助于更好地維護廣大普通民眾的生存權益，更符合我國現階段的基本國情。從最高人民法院針對個案的的批復也可以看出，在執行程序中，對于那些支付了大部分購房款的在建工程購房款返還請求權人的權屬，應當優先于工程價款人的請求權和抵押權人的請求權。②然而，對于“支付了大部分購房款”的表述中，“支付了大部分購房款”是指支付了多少比例卻沒有做出具體的界定③。由于消費購房人購房首先是為了滿足自身的生存，其在社會上處于弱勢地位，如果不從法律上對其進行特別保護則會很容易將其推到經濟貧困的社會邊緣地位，故對其破產債權優先受償權的法理學依據主要是基于對于生存權益的維護與保障。消費購房的預告登記行為相當于物權變動的公示公信行為，從而達到維護消費購房群體的整體利益，可以起到很好的社會效應。特別是對于大多數消費購房者來說，購買一處用于居住的房屋往往要耗盡其畢生甚至其家里幾代人的財富積累。故對消費購房者予以優先保護符合我國當前的社會生活實際和基本國情。然而，在法律制度上需嚴格界定哪些購房行為屬于消費性質的購房，哪些購房行為屬于投資性質的購房，做為確立消費購房者優先順位的基礎和前提。而對于被認定為屬于消費購房性質的購房行為，因為該處房屋是為了滿足其生存條件的唯一住處，則沒有必要再對購房款支付比例作為優先受償條件進行限制，應當對其取消。

(三)建設工程價款權利順位

建設工程價款的清償順位優先于抵押權和其他普通債權，其法理學上的依據應當是因為建設工程價款實際上是物化在了房屋建筑中的建筑工人勞動的價值，其代表著廣大建筑工人的勞動報酬（因為建設工程價款的相當一部分是用來發放建筑工人的工資薪酬）；其社會學依據因為建設工程價款涉及大量進城務工人員及其家庭的生存問題，拖欠建設工程價款會產生讓維系建筑工人生存的條件遭受破壞的社會后果。這樣做，其社會后果與法律后果都將后患無窮，也不符合社會主義法治國家的核心價值。

(四)消費購房人預告登記房屋的權利順位

消費購房人的預告登記權屬于準物權性質。這種準物權其實是屬于法律擬制的物權，即通過以國家立法模式將具有債權屬性的請求權賦予其物權屬性。預告登記是為保障將來物權的完全實現做準備，在司法實踐中又稱之為物權期待權，但其本質上其實仍是債權屬性。

在破產清算過程中，管理人對于作為預告登記請求權的基礎合同不再進行審查或選擇，而是直接履行預告登記請求權以保障預告登記物權變動的最終實現。在預告登記權清償順位制度的設計方面，向政府相關部門進行預告登記是取得優先受償權的前提。另外，在司法審判實踐中對于識別房屋買賣的預告登記問題，還應注意與債務履行期屆滿前約定以房抵債的行為要區別。④后者的基礎法律關系應當認定為民間借款的法律關系，而并非房屋買賣預告登記的法律關系。

(五)消費購房人前期所支付定金債權的清償順位

定金的法律性質應當屬于擔保物權。而擔保物權基于《物權法》、《擔保法》相關規定，具有別除權的屬性。進行了抵押登記（一般適用于不動產）或者被留置、被轉移的擔保物(一般適用于動產）的擔保物，在破產清算進程中應當進行別除，即屬于第三人的物權，不應當納入破產清算的財產范圍（這其實已經不屬于討論破產清算順位的問題范疇）。對于債務人來說，在他收取了購房人的購房定金之后，如果喪失了交付房屋的責任能力（陷入破產清算），即需要承擔以其非特定財產承擔償付又倍定返還（包括定金本金部分和支付一倍相當于定金數額的罰金部分）的法律后果。對于消費型購房人來說，由于前期支付的定金在法律性質上屬于消費型購房者的房屋權益（因為在交易實踐中，定金往往可以轉化為其所購買房屋的預付款），故對其前期支付的定金本金部分應當與消費購房人的債權一樣按同一順位優先受償；對于定金本金以外需要清償的部分，比如支付的雙倍罰金部分則不應當享有優先受償權。

注釋：

①目前涉及房地產開發企業破產債權清償順位的規定主要有《企業破產法》第109條和113條、合同法第286條以及最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》等。

②最高人民法院執行局在彩石山莊執行案的批復([2014]執他字第23號、第24號)。

③最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條第(3)項之規定，可以界定為已支付的價款超過合同約定總價款的50%。

④參照最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條第1款的規定，這種情況認定為借貸行為。