清代徽州田宅買賣契約考察

李秋梅

（青海廣播電視大學，青海西寧810008）

清代出于稅賦征繳、規范管理和維持秩序的需要，在民間田宅買賣契約的書寫規范、形式與內容、契稅繳納、田宅的起推過割等方面制定了一系列法律規定，對于規范田宅交易，維持市場秩序起到了重要作用。但因受到交易主體利益最大化、交易安全、各種風險規避訴求和國家法律體系本身缺陷等因素的影響，在徽州民間的田宅買賣交易中，實際上形成了一些與國家法律規定不甚吻合的習慣性做法，這在買賣契約內容中多有體現，并對契約實踐產生了重要影響。

1 契約書寫習慣和官契紙使用與國家法的不一致

清代為了將民間的田宅買賣納入官方的監控范圍內，對買賣契約的書寫人、書寫內容、書寫材料都有嚴格規定。乾隆十一年（1746）山陰縣孫茂芳叔侄賣田官契［1］后面所附“條約五款”有“契不許倩（即請的意思）代寫，如賣主一字不識，止許嫡親兄弟子侄代寫”的明確規定，對契約書寫人進行了明確限制。嘉慶六年（1801）山陰縣高兆原兄弟（絕）賣田官契［1］中亦有“凡用此契者，竟作絕賣；賣主不識字者，許兄弟子侄代書；成交后即粘契尾于后，驗明推收。如違治罰；契內如有添注涂抹字樣者，作捏造論”等條款的規定。光緒二十一年（1895）漢州胡鄧氏母子杜賣水田房屋官契［1］后的“計開條例”中有“民間置買田宅，有私用白紙立契，匿不投稅者；有先用白紙立契，延擱多日始換契式稅者。此等債契許賣主中證鄉鄰人等稟明查究，扶同詢隱，并究……各該鄉約分給契式，不準私取分文。如違，許業戶稟究。有寫錯者，仍將原紙交該鄉約繳銷，另換契式填寫”的規定。光緒二十二年（1896）進一步強調“民間買賣田房契價，須從實填寫，不準暗減，希圖減稅。違者由官查出，照契價收買與官，另行作變。倘以賣為典，查出即令更換賣契，仍將典價一半入官”。［1］

以上規定對徽州田宅買賣契約實踐產生了一定的影響。一方面，許多留存契約中的立契人與代書人同姓，如順治八年（1651）休寧縣汪國震賣田契［1］的代書人是汪致和，從姓氏上看，與立契人或有親屬關系；康熙三十六年（1697）休寧縣方伯和等賣園地紅契［2］的代筆則明確標注了是立賣契人的叔叔，說明契約訂立遵循了相應的法律規定。另一方面，由于清代關于代書人相關法律條文的刻板與不切實際（畢竟清代徽州時人的識字率并不高），實際催生出了一些變通做法，以適應契約訂立的實踐需要。如清康熙十九年（1680）歙縣鄭元瑞賣山官契［2］的代筆章建達，從姓氏上看與鄭元瑞顯然不是嫡親兄弟子侄關系，但該契約是得到了官方認可的官契。由此可見，徽州并沒有嚴格遵守和執行國家法律對于代書人的一些規定，為適應契約實踐需要，對于民間契約訂立習慣予以了認可。

出于簡便易行和降低成本的考慮，徽州民間訂立契約時往往無視“契內如有添注涂抹字樣者，作捏造論”的規定。契約不僅有涂抹的情況，如康熙六十年（1721）休寧縣方自崑賣墳地紅契［2］中有“改字略”的內容；而且還常常在契約末尾對涂抹或增添的內容加以標注和說明，以確保契約的內容與實際效力不受影響，如同治三年（1864）休寧縣邵金氏母子杜賣荒山官契［2］中有“契內多寫［業］字壹個，添寫［有］字壹個”的字樣；或用再批的形式對契約內容加以補充，如康熙二十三年（1684）休寧縣王自長等賣竹園紅契［1］中有“契內本家存地稅貳分，以保墳墓。其地言過日后買主還得開穴。再批”的內容。道光二十年（1840）休寧縣宋萬元賣地契［1］中亦有“原來赤契印有他號相連，未便撿出執付”的內容，以此對日后可能發生的糾紛加以防范。

為加強對契約訂立的干預和管理，有清一代還極力在民間推廣官契紙的使用。光緒年間規定：“民間嗣后買賣田房必須用司印官紙寫契。違者作為私契，官不為據。”［1］對于之前未使用官契紙的契約，要求“統限一年內繳換司印官紙，從寬減半投稅。逾限如不繳換，發覺照私契論。”［1］這些規定在徽州田宅買賣契約訂立實踐中，因受到政府行政干涉、主體利益訴求和契稅負擔等因素的影響，在實際做法上有與國家法律規定相背離的情況，即留存的田宅買賣契約中，由民間自行書寫的白契占有相當的比例，尤其是到了清后期，隨著契稅負擔的不斷加重，使用官契紙的契約數量日趨減少，說明民間契約訂立習慣在維持地區市場秩序方面發揮著越來越重要的作用。

2 契約主體信息描述與國家法律規范的不統一

賣方和買方是構成買賣契約的要件之一，其相關信息是確定雙方責任義務不可或缺的要素之一。清代買賣契約對于賣方的信息表述一般包括姓名，所屬區域或代表親屬關系的“房”等，契約末尾的簽署上也往往只有賣主一方。如乾隆五十一年（1786）休寧縣孫廷爵賣田契：“十七都七圖立杜賣契人孫廷爵……”［2］但對于買方信息的表述則十分簡略，順治二年（1645）休寧縣許元秀賣屋地白契［2］中，買方的信息僅是“ 叔”；雍正元年（1723）休寧縣李阿程賣田紅契［2］中，買方的信息也僅僅是“西南隅一圖程 ”。如果僅從契約所列出的內容來看，實際上是無法準確地指向具體的買方的。買方信息不完整、指向不清晰，一方面與中國古代社會普遍采用單契形式密切相關，正如張傳璽先生所認為的那樣，“這種在買賣、贈送、賠償等死契關系中，由于為片面義務制，所以行用單契，由義務的一方出具，歸權利的一方收執。”［3］由此，賣方信息比買方信息更具有價值。另一方面則與契約訂立者的利益訴求密切相關。契約訂立者，尤其是買方，出于保護自身利益的角度出發，往往對自己的相關信息進行缺省設置，并以此盡可能減少因契約訂立而和官府打交道帶來的種種麻煩。劉高勇先生認為，“買賣契約中買主姓名以及交易日期的缺省都可以看作是對買主利益的一種保護性反映,也可以說是買賣雙方針對國家法律的‘合謀’的結果。”［4］這也可以看作是民間契約實踐的實際需要與國家法律長期博弈與調適的結果。

3 買賣契約性質標識與國家法律規定的悖離

清代官方要求在訂立契約時必須注明契約的性質，力圖明確活賣與絕賣的區別，進而遏制民間因在找價與回贖問題上發生的糾紛。雍正八年《欽定大清會典事例》規定:“賣產立有絕賣文契，并未注有找貼字樣者，概不準貼贖。如契未載絕賣字樣，或注定年限回贖者，并聽回贖。若賣主無力回贖，許憑中公估找貼一次，另立絕賣契紙。若買主不愿找貼，聽其別賣，歸還原價。倘已經賣絕，契載確鑿，復行告找告贖，及執產動歸原先盡親鄰之說，藉端掯勒，希圖短價者，俱照不應重律治罪”［5］。這項規定在徽州民間契約訂立實踐中，在一定程度上得到了遵守，即當地的田宅買賣契約多以“立絕（杜）賣契人某某”或“立直賣契人某某”為開頭，相當數量的契約中亦含有“恐后無據，立此永遠絕賣文契存照行”“永遠為絕業”的文字，或者直接在標題標明是“絕賣文契”，以說明契約的性質。但這只是民間對于國家法律規定進行回應的形式之一，在具體的契約訂立過程中，實際上還存在著許多背離國家法律的做法和行為。徽州地區找價之風流行，許多標識為“杜賣”或“絕賣”的契約在其交易結束后，賣方仍向買方提出找價要求，如乾隆十六年陶聲華立重復加添字據［6］：“立重復加添字人陶聲華等因上年將薛家巷倉房一所杜賣與陳，已經杜加添過。今因手中不足，凂中捺勸重復加到陳名下大錢九千。自重復之后，永斬葛藤，立此重復字為據（后略）。”這種與契約性質不符的找價行為，實際上大大影響了契約性質標識對于劃分活賣與絕賣的功能。此外，地方官吏在審理與找價回贖關涉的案件時所表現出的隨意性，如很多情況下不是按照國家的法律規定判案，而是從道德的立場出發，從糾紛雙方的地位身份、經濟地位及行為本身可能引發的嚴重性后果出發，從避免再次引發爭端的角度出發，對找價和回贖行為給予感情上的照顧，滿足一些按照法律規定就不該發生的找價或回贖行為，也大大弱化了國家法的規范作用，反而強化了民間契約訂立習慣在契約訂立過程中的規范作用。岸本美緒認為，“清代對‘絕賣’‘活賣’概念本身的認識是模糊不清的。盡管政府也努力明確區分活賣與絕賣的界線，但這種含混的狀態一直持續整個清朝時期。”［7］契約性質標識的模糊及其與國家法律規定的抵牾，在一定程度上促成了徽州地區找價風氣的盛行，對國家民事法律在契約訂立行為及交易活動中的規范作用產生了消極影響。

4 民間契稅繳納與國家法的相互調適

要求民間田宅買賣契約訂立后繳納契稅，是清代法律對田宅買賣契約進行管理的重要手段之一。清入關之初就規定民間訂立契約要到官府繳納契稅，官府則頒給契尾作為納稅憑證。1647 年清政府又明確規定買賣房屋田產時要粘貼契尾，繳納契稅。到了康熙年間，為增加稅契收入，更是制定了詳細的契稅征收管理辦法，即“田房稅銀，用司頒契尾，立簿頒發，令州縣填登，將征收實數，按季造冊報部查核。”［8］雍正四年（1726 年）河南總督田文鏡為防止官吏的徇私舞弊，又創制了契紙契根之法，即將契紙交給契稅繳納人，契根則保存在官府，以便查核，與如今開納的稅票類似。但此法因官吏貪贓枉法，百姓不堪重負，于是到雍正十三年（1735 年）清政府廢止了契紙、契根之法。乾隆元年（1736 年）開始啟用契尾之制。乾隆十四年（1749 年）進一步制定了“稅契之法”，規定：“民間投稅，布政使頒發給民間契尾格式，粘于手寫契紙之后，契尾上編列號數，前半幅照常細書業戶等姓名、買賣田房數目、稅銀若干，后半幅于空白處預鈐司印，以備投稅時將契價稅銀數目大字填寫鈐印之處。令業戶看明，當面騎字截開。前幅給業戶收執,后幅同季冊匯送布政使查核。”［9］該制度的特點就是由布政司頒發預先蓋印的格式契尾，交由州縣填寫，收取稅銀后，按季度造冊報布政司以備查驗。如果契價在千兩以上，要送道、府、直隸州查驗。這一稅契制度一直沿用到清末，只是契稅稅率在清朝后期發生了一定的變化，逐步提高，以充實日趨空乏的國庫。

清代的徽州屬于經濟較發達地區，其稅收繳納向來為官府所重視。因此，一方面，徽州遺存的田宅買賣契約中有相當一部分契約粘連有契尾等納稅憑證，表明契稅制度在該地區曾廣泛施行。另一方面，則因受到交易雙方利益訴求和降低交易成本需要的影響，徽州亦留存了大量的沒有經過官方認可的“白契”。“白契”實際上是民間對官府的契稅和盤剝進行合理、有效的規避的重要手段之一。老百姓通過私下訂立“白契”可以有效降低交易成本，避開胥吏的盤剝，還可以大幅度減少與官府打交道而帶來的種種麻煩。尤其是清后期，面對腐化的官吏征收系統以及不斷攀升的契稅稅率，徽州地區在其契約訂立實踐中，除了利用“白契”避稅之外，在民間還形成了一些用于規避契稅的其他契約訂立習慣。如在買賣田宅時，往往將賣主親筆簽押之原契留存，另照原契抄錄一份投說，謂之“抄稅”。［10］對于民間田宅買賣逃避契稅的情形，地方官吏也心知肚明，只要不對簿公堂，他們就視而不見。即便是因為田宅買賣而鬧到公堂之上，也常常是由中人或有威信的人加以調停解決，地方官吏對這類“細故”的態度往往是置之不理。

縱觀整個有清一代，為了確保契稅的征繳和更好地適應民間契約訂立實踐需要，清政府在不同時期針對契稅繳納都進行了適當調整，但這些措施都因其不完善和容易導致交易成本上升等缺陷而不被民間所認可和接受，在這個過程中，反而催生了一些民間交易習慣與規則，在一定程度上與國家法律共同起著維持買賣交易秩序的作用，進而被長時間地存續和保留下來，成為清代民事法律秩序的重要組成部分。

5 民間推收和過割程序與國家法律規定的博弈

清代有關田宅的買賣，在繳納契稅、領取官府加蓋官印的契尾之后，還需要辦理過割的手續，即將官府登記在冊的交易田畝的稅賦由賣主的戶下推入買主的戶下。對此，清律有明確規定：“不過割者，一畝至五畝，答四十，每五畝加一等，最止杖一百。其不過割之田入官。”［11］但是，徽州地區并沒有嚴格遵循與過割相關的這些法律規定，而是在長期的實踐中形成了一些約定俗成的習慣做法，這在田宅買賣契約中多有體現。如清雍正五年休寧縣王紹周等賣基地紅契［2］中有“其稅今現在祖租戶得業辦納。倘日后買主另立己戶，任憑照契推入買人戶內辦納無辭”的字樣，說明該契約的訂立雙方并沒有履行推割手續；康熙五十年休寧縣胡子開賣地紅契［2］中則有“其稅早晚過割入戶支解”的話語；康熙五十七年休寧縣許允升賣地紅契［2］則是“其稅奉例起推，并無難異”的說辭；乾隆二十四年休寧縣吳清宇活賣地紅契［2］中對于過割的約定是“其地稅即交管業過割入戶輸糧”；嘉慶元年休寧縣方其玉杜賣園地紅契［1］則約定“其稅糧在本家八甲方魁戶內起割，聽從推入本都二圖二甲佘光裕戶內，自行辦納糧差”。這些契約都是經過官方加蓋鈐印的紅契，可見官方也認可這種對過割手續靈活變通的做法。民間為了防止雙方在稅賦問題上出現爭議，有的買賣交易雙方則私下約定推割事宜，如順治十二年李有功推單［12］中有“其稅本戶推入希勛戶輸納。兩家不必赴局而會，立此推單存照”的約定。徽州有些契約訂立雙方根本不進行過割，如安徽黟縣:“恒有賣產而糧不過割，每遇開征，則買主給錢，賣主完納，名曰‘墊’糧”［10］；安徽貴池:“買賣田產多不推收糧礻果，由買主另立貼字，交給賣主，按年在賣主原有戶內貼錢完糧。”［10］有的田宅買賣交易不僅不到官府履行過割稅糧的手續，許多賣主還以糧差為由，在買賣交易中獲利，或者把沒有糧差負擔作為吸引買主的一個重要因素。

究其原因，首先是因為官方對過割稅糧的問題不如契稅管理得那么嚴格，只要稅糧有出處，民間雖然“變產已經數世”“官與糧書”往往“皆昏然不知”，也就是說官府不會太計較稅糧從何人之處征收，只要有人繳納即可。其次則與清代推收糧吏需索規費甚巨，百姓對過割稅糧時可能遭受經辦書吏的刁難和勒索的恐懼密切相關。民間為規避起見，各隱匿其買賣事實，另由原承糧戶向管業主備錢納糧，稱曰“稅戶相沿既久，視為習慣”。［10］再次，則與國家一直推崇“無訟、息訟”的態度和竭力倡導“田宅細故”在民間加以解決的做法有密切關系。雖然不進行稅糧的起推過割很可能讓賣主面臨“田已去，稅猶存”的風險，而買主也要面臨交易完畢后賣主以辦納糧差為名不停找價的麻煩，但因抱有日后可以補辦手續的僥幸心理以及中國傳統的熟人社會的“面子”問題，使得老百姓們更樂意將這一切留在民間私下解決，這就大大降低了民間因為田宅買賣糾紛而上公堂的幾率，并且行之有效，亦強化了民間私下約定推割事宜和遵循彼此認可卻與國家法律相悖的規則的行為。

清代政府從保障國家稅收的角度出發，對田宅買賣契約的訂立做出了相對明確的法律規定，并在不同時期對這些法律條文進行了適時的調整，以期將民間不動產交易納入政府監管的范圍。但因其規范的刻板且脫離實際，再加上官僚辦事效率低下以及對百姓的層層盤剝，結果導致國家法反而得不到百姓的普遍認可和自覺遵守。由此催生了一些簡單可行的民間契約訂立或交易規則并得到普遍遵循，與國家法共同維系著民間不動產買賣交易秩序，反映出清代不同地區民事法律運行狀態的多樣性。