淺析房企破產案件中購房者的權益保護問題

謝然軍

摘 要： 房地產企業破產浪潮之下，購房者權益保護成為了當下的社會熱點。本文從房企破產浪潮之下購房者的憂慮出發，通過對司法實踐中涌現出的案例進行分析，探究購房者權益保護之路徑。以期對實踐中購房者的權益保障有所裨益。

關鍵詞： 購房者;取回權;優先受償權;債權人;房地產企業

1 房企破產潮下購房者的憂慮

據悉，截止到今年10月，已有超過400家房企宣告破產（人民法院公告網https：//rmfygg.court.gov.cn/）。此次破產浪潮涉及到全國各地的中小房企和購房者。房企破產帶來諸多復雜的問題，其中，涉及最廣，影響最大的便是購房者的權益保護問題。

購房者在與房企的對弈中一直處于弱勢，在房企走到了破產時也不例外。房企一旦破產，購房者便會面臨無法取得房屋所有權的風險。面對房子爛尾、辦不了證等等情況，購房者的維權之路異常艱辛。

2 購房者權益保護的路徑探究

一般而言，房企破產對購房者而言有三種情形。一是已付款但房屋未建成時房企破產;二是房屋已交付未過戶時房企破產;三是已交付已過戶后房企破產，房屋質量出現問題，面對這三種不同的情況，如何保護自身權益，避免“房財兩空”現象成為大多數購房者所關心的問題。

2.1 房屋未建成交付，可主張“再建”工程

在房屋未建成交付時，購房者多已支付大部分購房款。此種情況下，面對房企破產，購房者若主張其依據房屋買賣合同對該房企享有普通債權從而按比例進行清償結果往往不盡如人意。以徐南與江蘇省沭陽縣恒通房地產開發有限公司合同糾紛 一案為例，購房人的債權作為普通債權往往在受償時居于末尾，除非彼時管理人選擇繼續履行合同，購房人的債權即為共益債務，在債權清償中排在首位。可見，這其中管理人占據著主導地位。

管理人依據《企業破產法》第十八條可對合同的履行享有選擇權，此項選擇權僅限于當事人履行雙方均未履行完畢的合同。在實務中，房屋未建成交付的情況下，大多購房者都未完全履行合同中約定的交付全款的義務，故此時，管理人的選擇會直接決定購房者的債權能在多大程度上得到受償。不論是以共益債權還是普通債權申報債權，對購房者而言都無法填補該購房合同無法履行的損害。

對于購房者而言，其住房需求是無法通過主張債權得到解決的，況且房價的上漲也為其再次購房帶來了新的困難。于購房者而言，其更愿意此時企業能夠繼續履行合同，實現房屋交付。然而對于破產的房企而言，實現這項訴求十分困難。

爛尾工程不但成為購房人心頭的傷，也成為城市之殤。爛尾工程長期裸露帶來環境衛生問題直接影響城市形象，不但如此，各種大型設備長期閑置，裝飾材料無人管理都是城市安全隱患。

結合購房人的需求同社會整體利益考慮，不妨利用購房者的取回權，取回尚未竣工的工程，再由購房者集體集資再建工程，以獲取房屋。一來可以解決爛尾工程遺留的問題，二來也滿足了購房者的房屋期待，既保障了購房者的權益又提高了社會效益。

以杭法院受理的子鑫房產、豪立實業破產清算案為例，該案充分發揮了府院聯動機制、債權人會議、債權人委員會的作用，通過成功引導第三方市場化收購債權的形式，合力化解破產案件中非典型“購房業主”的權利保護問題，在妥善處置重大涉眾涉穩問題方面成效突出，真正實現了法律效果與社會效果的統一。該案中，所涉房產項目系國有土地上非商品房項目，業主債權人具有一定的特殊性，為最大限度保護特殊業主債權人的權益，余杭目前的做法是通過引進接盤人或由破產企業大股東出面收購業主債權，并通過整體打包出售的方式處置在建工程項目，以此實現債權人的債權。

另一種路徑是在破產程序中重新融資，對停工項目進行續建。此路徑可以在全體已付款業主實現交房的基礎上將剩余房源再次銷售，增加其他債權人的可分配財產，充分發揮企業剩余資產的價值，但是，此路徑運作周期長，將使得全體債權人延期受償，同時續建和后期銷售過程中不能預見的風險較多。

2.2 房屋已交付未過戶時房企破產，可主張房屋取回權

所謂取回權，是一種基于物權而產生的絕對權利。以柳明與美裕公司關于商品房買賣合同糾紛一案（《民事審判指導與參考》74輯指導性案例）來看，作為買受人的消費者可在此種情況下將其物權期待權直接轉化為取回權。

物權期待權的概念源自于《最高人民法院關于建設工程價款優先受償問題的批復》、《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》、《最高人民法案院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》等文件中對房屋買受人的特殊的權利保護。

譬如在《批復》第二條明確了將支付了全部或者大部分款項的房屋買受人的受償權優先于建筑工程承包人工程價款和其他債權;《查封規定》中對支付了全部或大部分價款的第三人，即便沒有過戶，也可得到特殊保護。人民法院不得對已支付全部價款或大部分價款的未過戶房產進行查封、 扣押、凍結;《執行規定》中對在人民法院查封前已支付全部價款或部分價款的不動產，卻因非自身原因還未辦理過戶登記的，予以特殊保護，可提出執行異議。由此，我們不難看出，即便此時房屋還未過戶，尚未達到《物權法》第九條所述經依法登記發生設立、變更、轉讓和消滅的效力。但基于對弱者權益保護的權衡，法律對購房者會進行特殊保護。我們將這種特殊保護稱為對其物權期待權的保護。

柳明與美裕公司一案與實務中大多數購房者與開發商之間的糾紛類似。柳明與美裕公司簽訂商品房買賣合同，并通過銀行按揭的方式支付了所有價款后，美裕公司將房屋交付于柳明，但未按照合同所約定之義務為柳明辦理房屋所有權轉移登記。后美裕公司破產，柳明主張法院判令其對涉案房屋享有所有權，美裕公司配合行使取回權，將該房屋登記到其名下，美裕公司提起反訴，要求確認合同解除。法院最終判令支持柳明的全部訴訟請求。從此案中，我們便能發現在房企破產中，作為買受人的消費者的物權期待權是如何直接轉化為取回權的。

根據《破產法》第三十八條的規定，財產的權利人可通過管理人取回。其必須得基于物權基礎之上。而在本案中，柳明是否前文中所指的財產權利人便成為了爭議焦點。柳明在與美裕公司簽訂的《商品房買賣合同》中明確約定，柳明作為買受人其義務在于支付全部價款，美裕公司的義務在于交付房屋并協助其完成恒房屋所有權轉移登記。柳明在支付全部價款系已履行完畢其合同義務，美裕公司將房屋交付給柳明但未辦理登記，系尚未完全履行其合同義務。由此此種狀態下未一方已完全履行合同義務，一方尚未履行完畢合同義務，并非《破產法》第十八條所指的均未履行完畢的合同，故管理人無權選擇解除合同，應按照合同約定繼續履行。由此，如柳明一樣已支付了全部價款的買受人均可要求管理人繼續履行合同，辦理過戶登記行使取回權。

2.3 已交付已過戶后房企破產，房屋質量出現問題

根據《建設工程質量管理條例》（《建設工程質量管理條例》第39條（國務院令279號2000.1.30））、《房屋建筑工程質量保修辦法》（《房屋建筑工程質量保修辦法》第7條（建設部令第80號2000.06.30））規定房地產開發企業在保修范圍及期限內對質量問題承擔保修責任。在保修期間內若發生《辦法》中所規定的質量出現問題的情形一般可分為兩種情況，一是在破產過程中出現房屋質量問題的情形;二是當破產清算結束，出現房屋質量問題。這兩種情況下房屋所有權人可獲得的救濟不同。

第一種情況下，管理人依據《商品房銷售管理辦法》第三十二條的規定，負有保修義務。第二種情況下，房地產企業一旦清算完畢，則意味著企業的消滅。此時如小區的樓盤主體質量發生問題本應由房地產開發公司承擔責任，但承擔責任的主體已經消滅，此時購房者只能依賴小區物業維修基金、小區公共收入等業委會資質的形式解決，很難訴諸法律手段獲得救濟。

3 對房企破產中購房者權益保護的幾點思考

3.1 購房者取回權的認定標準尚待完善

盡管在前文所述之內容中，通過對目前司法實踐中的審判結果進行總結可得出買受人作為消費者的物權期待權可在破產中轉化為取回權，但目前《破產法》及其相關解釋中并未明確對其進行規定。在房屋交付后未登記的情況下能夠行使取回權直接影響購房者在房地產企業在破產時能否獲得房屋所有權，理應在《企業破產法》或相關司法解釋中加以明確以便購房者維權，統一司法實踐的審判標準，推動破產案件的順利進行。

3.2 購房者債權優先性的認定標準需規范

對于無法重建的項目，購房人只能通過債權來實現維護自身權益的目的，但這類債權究竟是作為共益債務優先受償還是作為普通債權居于清償順序之末尚無明確的認定標準。依照《批復》所指，該類債權應優于建筑工程承包人的工程債權及擔保債權。但《批復》系民事一般法，而《企業破產法》系民事特別法，依照特別法優于一般法的規則，將《批復》納入《企業破產法》來保障購房者權益無疑會使法律體系更完整，更系統。

3.2 企業破產管理人的合同解除權規定需明確

企業破產管理人的合同履行選擇權，適用范圍較廣，直接影響到購房債權人的根本權益，應對其行使選擇權的范圍加以限制，如購房者已在企業破產前對該不動產辦理了預告登記，則應將其預告登記視為具有公示力的足以對抗第三人的行為，這類購房者即便尚未履行完畢其支付全部價款的義務也應享有期待利益，管理人不得任意解除與此類購房者之間的合同。

4 結語

現階段我國房地產企業破產時，對購房者利益的保護尚有不足。目前，房地產企業破產案件頻發，其中涉及的購房人權益問題不但是社會熱點也是司法實踐中的難點，但是，目前，我國還未該問題形成系統的法律規范體系。本文認為對購房者的保護重點應聚焦在不同購房人在房企破產的不同階段應如何最大化的保障自身權益。其中取回權的形式至關重要。如何在房企破產中通過實現自身權益保護成為一個重要的命題，隨著學界的理論研究和司法實踐的不斷深入，對購房者的權益保障一定能取得更多進展。

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