試析如何加強多業態城市綜合體的財務管理

趙水清

引言

作為現代企業內部管理的核心組成部分，財務管理對多業態城市綜合體的生存和發展越來越重要，能夠幫助及時發現日常生產經營行為中存在的問題[1]。然而，隨著我國市場競爭越來越激烈、市場經濟環境越來越復雜，多業態城市綜合體的財務管理出現了管理人員財務管理意識薄弱、缺乏企業內部財務監督和資金管理不合理等問題。如果無法做好財務管理，那么將很難保證多業態城市綜合體的正常運轉，所以針對如何加強我國多業態城市綜合體財務管理的研究顯得極為重要。城市綜合體是對城市生活空間的合理組合，基本具備了現代城市全部功能，符合城市綜合經濟發展的需要[2-4]。相對國外來說，國內城市綜合體的建設起步較晚，關于多業態城市綜合體的財務管理的研究也相對較少，而且大多局限于理論上的分析研究，還沒有足夠的實踐性研究成果。因此，本文首先介紹了多業態城市綜合體的概念，然后通過分析其財務管理的特點，針對性地指出可以通過做好投融資管理、做好資金管理、充分發揮財務監督作用以及確保利潤分配的合理性等措施來加強。

一、多業態城市綜合體

在我國的城市建設過程中，存在著土地資源稀缺、人口密度大、交通壓力大等嚴重問題，習慣了生活的快節奏的人們需要一個方便、快捷、經濟的多功能綜合空間，從而展開高效率的生活和工作，城市綜合體就是在這一背景下產生的。城市綜合體，即對城市中的商業、旅店、展覽、辦公、居住、交通、會議、文娛和餐飲等日常生活空間中的三項及以上展開組合，并將各個生活空間通過某種相互依存、相互助益的關系聯系起來，進而產生的多功能、高效率的一個綜合體。城市綜合體不僅可以充分地利用稀缺的土地資源、為人民提供更加舒適的生活和工作環境，還能夠形成能源的共享并通過最小化的位移范圍來減少碳排放量。

二、多業態城市綜合體的財務管理特點

財務管理是在一定的戰略目標下，針對投資、籌資、資金以及利潤分配等的管理，是企業管理的一個組成部分。它是組織企業財務活動和處理企業財務關系的一項經濟管理工作。在市場經濟體制日益完善的今天，市場競爭越來越為激烈，做好城市綜合體的財務管理顯得尤為重要。城市綜合體的財務管理作為內部管理的關鍵組成部分，對于提升資產安全管理水平、增強會計信息真實性和提高經營效益都有著積極的作用。

多業態城市綜合體相比于一般企業來說，表現出開發體量巨大、資金需求量極大、產品多樣化以及集約化開發等特點，還具有極大的融資風險，一旦失敗將給所在區域造成極大的城市資源浪費。多業態城市綜合體的財務管理特點在于：涉及面極廣，由于涉及到多種城市生活空間，各個環節在合理利用資金、提高資金使用率等方面需要財務的指導和監督；綜合性極強，多業態城市綜合體財務管理需要貫穿所有的生產經營活動，涉及每個環節的各種要素；靈敏度極高，在當今市場經濟體制下，多業態城市綜合體的生存和發展都要求經濟收益的增加，最終會全面地反映在資金流動上，對財務指標的實現帶來重大影響。

三、如何加強多業態城市綜合體的財務管理

做好投融資管理，加強多業態城市綜合體的財務管理。在越來越為激烈的市場競爭下，投融資管理已然成為財務管理的關鍵組成部分，多業態城市綜合體可以通過合理的投資和融資這兩種經濟活動來實現企業利益的最大化。做好投融資管理，多業態城市綜合體公司應當從積極推動產權制度改革、完善融資決策體系、優化企業投融資結構、加強信用制度建設和加大投資管理力度等方面考慮。

做好資金管理，加強多業態城市綜合體的財務管理。資金管理貫穿于企業生產運營的每一個環節，資金管理的效果直接影響到企業的生存和發展，企業財務管理要以資金管理為核心。多業態城市綜合體可以通過以下幾個措施來做好資金管理，確保資金的正常流通與安全：提高管理人員資金管理意識，定期開展相關宣傳活動，設立相關學習課程，進而從思想上重視資金管理；建立健全的資金管理制度，對資金進行系統的調控和嚴格的監控，避免因為資金管理不好帶來的嚴重財務風險；強化資金預算管理，設立獨立的資金預算管理團隊，制定資金預算管理制度。

充分發揮財務監督作用，加強多業態城市綜合體的財務管理。財務監督的目的在于改善經營管理現狀和增加經濟收益，評價考核機制能夠保證每項工作的具體落實和經營目標的實現。在對經營行為執行情況進行考評的同時，能夠對活動過程中的問題進行總結和反省，從而形成問題的改進建議。同時，多業態城市綜合體想要真正成為市場經濟中的競爭主體，就一定要形成一套科學有效的激勵機制。

在此，本文以某多業態城市綜合體公司為例，分析該公司是如何加強自身的內部財務管理的。該城市綜合體位于上海浦東陸家嘴金融中心區，是一幢集商務辦公、酒店、商業、娛樂觀光等功能為一體的綜合性超高層建筑。

該公司因為投資規模巨大，為了保證項目的順利建設以及資金的充足供應，采用了項目法人自籌和申請銀行貸款方式解決資金問題。其中項目法人自籌資金占到項目建設資金的35%，剩余65%采用了以多個大型商業銀行組建的銀團貸款解決。這種雙邊到多邊的籌資方式，體現了先進的銀團理念，有利于改善金融服務，分散授信風險；從競爭到合作的營銷模式，又可以控制授信風險，提高議價能力；銀企之間既可以信息共享，還可以強化銀行之間的“同業監督”；同時因為對該項目投入運營之后有了比較詳細的現金流測算，對于貸款銀團中的牽頭銀行來講還可以增加運營業務，提升了整體收益。

該多業態城市綜合體公司已經建立了健全的資金預算管理制度，年度有資金預算，每個月財務部牽頭各部門在年度資金預算基礎上結合實際業務編制月度資金計劃，實際執行過程中也嚴格按照月度資金計劃執行，及時關注資金使用情況，對于超預算的相關支出也制定相應的審批程序。同時，該公司將考核機制、激勵機制與預算制度結合在一起，實行預算管理制度。由于公司涉及多種業態且實行業務部門責任制，因此預算編制按照業務及部門來進行，采用市場對標的方式，結合公司實際特點，制定如收入成本及利潤指標并作為預算考核的關鍵財務指標。每月對應預算指標進行實際完成情況的歸集，反饋給業務部門作為后續工作開展的指導，年度進行考核。這一將考核機制、激勵機制與預算制度結合在一起的方法，能夠更加細化考核的指標，對于提高公司經營活動的執行力有著積極的作用。

四、結論

財務管理是現代企業管理的關鍵組成部分，能夠及時地發現多業態城市綜合體的生產經營行為中存在的問題，有利于其長期發展。然而，隨著我國市場競爭越來越激烈、市場經濟環境越來越復雜，很多城市綜合體的內部財務管理出現了一些問題。如果無法做好財務管理將很難保證多業態城市綜合體的正常運轉，所以針對如何加強我國多業態城市綜合體財務管理的研究顯得極為重要，國內關于城市綜合體的研究還比較欠缺。因此，本文首先介紹了多業態城市綜合體的概念，然后通過分析其財務管理的特點，針對性地指出可以通過做好投融資管理、做好資金管理、充分發揮財務監督作用以及確保利潤分配的合理性等措施來加強。