房產開發項目全過程造價咨詢中的造價控制要點與對策

陸康

摘 ? ?要：房地產是國民經濟的重要組成部分。促進房地產市場平穩健康發展，是落實中央穩增長、促改革、調結構的重要舉措，是加快推進新型城市化、建設“美麗中國”的重要內容，在穩定投資、促進消費、改善民生等方面發揮著重要作用。要進一步統一思想認識，堅決貫徹落實中央關于穩定房地產市場的各項決策部署，著力促進全國房地產市場平穩健康發展。

關鍵詞：房產開發項目;全過程造價咨詢中;造價控制要點與對策

1 ?引言

房地產工程領域的迅速發展大大提升了人們生活與工作環境，并有效緩解了我國住房緊張的問題。實際上在開展房地產項目應用時，必須按照國家的相關規定進行管理。成本管理是房地產項目管理的首要任務，相關部門應結合我國房地產項目發展現狀，積極探索成本管理模式和方法的新途徑，不斷優化房地產項目的各種工作，確保現代化進程有序進行。

2 ?房地產開發項目全過程工程造價控制的目的和意義

更好地理解影響房地產成本的因素使企業能夠更好地控制房地產成本，并對這些影響因素進行目標分析，以實現實際有效的控制。隨著國家經濟建設的不斷發展和改革，房地產產業本身的成本水平要求提高，國家根據宏觀的管制和相應的政策，要求房地產業的利潤空間更加透明，目前利潤空間與前一年相比呈相對下降趨勢，為了使房地產投資的利潤最大化，房地產公司滿足國家宏觀的管制要求，同時確保自己項目的合理運營，有效地降低房地產的開發成本，必須從整個過程的角度控制項目投資和決策，成為房地產造價管理的重要組成部分，項目決策必須制定可行的方案，因此項目建設和整個過程的成本控制是必要的。

3 ?我國工程造價管理現狀分析

開發項目的成本控制將由房地產商感興趣，項目建設過程中出現的一些問題需要我們系統地分析。在對項目做出決策時，必須確保對此項目做出決策的準確性。否則，如果出現決策錯誤，成本管理將變得毫無意義。在設計階段仍然需要控制成本，并且能夠進一步加強設計監督制度和設計優化工作，則項目設計文檔的質量會有一定程度的提高，同時還能提高投資效益。為了避免索賠事件發生，簽署的合同中，如果出現這種因為錯誤而給對方造成損害和賠償的現象，經濟將會蒙受巨大損失，應該竭盡全力避免這種現象的發生。

4 ?全壽命周期成本的特征

（1）成本核算范圍廣，全壽命周期成本包括了對項目的選址與規劃，再到設計與施工等每個階段。房地產節能經濟是需要利用全壽命周期成本的理念，將建筑環境進行有效的分析，滿足現有的管理要求與標準。（2）降低能耗。節能經濟是將環保設計理念，作為了建筑施工的基礎。在房地產行業的設計和施工中，就需要融入全壽命周期成本的理念。全壽命周期成本的理念有著降低能耗的特點，讓設計和施工人員，在建筑項目的設計與施工當中，對水電資源的能耗進行估算，保證材料在滿足施工要求的同時，降低對環境的影響，讓土地資源充分得到利用。（3）倡導和諧發展理念。傳統建筑不僅能耗量巨大，并且不滿足建筑與自然融為一體的發展理念。房地產項目的施工產生的大量建筑垃圾，會對環境造成直接的影響，這也不符合房地產節能經濟的發展要求。全壽命周期成本的理念，是對房地產規劃設計與施工地注重，改善傳統建筑的建造模式。居民有了舒適的居住環境，會利于房地產項目的再開發。正因如此，房地產節能經濟發展需要結合人為因素與環境因素的影響，進行有效的處理。這可以視為房地產節能經濟發展的整體要求，符合國家對環保、低碳等政策的法律規定，讓企業更加穩健發展。

5 ?房地產開發項目全過程造價控制策略

5.1 ?項目投資決策階段的造價控制

工程造價是否科學合理，在很大程度上取決于項目決策的正確與否。項目決策正確，則表明對項目建設做出科學決策。同時，在建設的基礎上，保證了投資方案的最優化，以此來達到資源的優化配置。只有保證投資方案的高效性，才能對工程造價做出科學估算，實現對工程造價的有效控制。對項目決策失誤而言，通常情況下主要指投資方案不合理、建設地點選擇不合理、項目投資對象缺失。而項目投資決策方面的失誤，不但造成了資源方面的浪費，例如人力資源、財力等，而且還會給投資方造成較大的經濟損失。此外，在項目決策階段，項目決策得以順利開展，主要取決于可行性報告。尤其在可行性報告的編制過程中，投資方需要對項目的背景、發展前景等進行綜合分析，在保證當前工作得以順利開展的基礎上，還需要對市場需求做出科學預測。結合項目的實際情況，對項目建設的技術、建設、規模等方案進行確定，并制定出項目資金籌措方案。項目決策正確與否，取決于可行性報告的編制質量高低，一旦決策出現錯誤，則意味著造價控制缺乏明顯的現實意義。

5.2 ?項目投資決策的造價控制

房地產項目的投資估計是這一階段的首要任務，必須確保投資估計的科學性和準確性，并為限度設計提供可靠的依據，這樣才能實際實現房地產開發項目的利潤目標。深入掌握當地房地產的供求情況，對政府政策進行分析，從成本管理角度最大限度地減少項目開發的盲點，降低項目執行風險，保證房地產企業的利益。位于城市郊區的房地產項目、2000英畝土地面積、容積率1.8、項目初始投資決定階段不時出現的偏差得到糾正，成本結算部門強調整個項目生命周期的成本管理，重視組合風險管理，關注項目的總體目標，根據生命周期階段控制成本，最重要的是開發成本、稅和期間成本、開發成本包括征地和拆除補償費、以前的項目成本、附屬。

5.3 ?施工階段

（1）加強建設過程管理，管理人員要明確自己的責任，在建設房地產項目之前對建設人員進行嚴格的資格審查，從思想、體格和專業能力等多方面著手，素質不足的人員堅決接受自己的不可誘導;在施工過程中，管理層必須嚴格管理施工過程，仔細記錄施工過程，更加嚴格地管理接管過程，一旦發生偏差，下一個施工過程是絕對不可接受的，項目完成后，房地產項目管理人員必須仔細審查竣工接受資料，總結起來吸取經驗教訓。（2）建筑材料設備質量，建筑材料保證。第一，購買建筑材料時，必須選擇聲譽好的制造商并請求質量證明。第二，建筑材料到達施工現場時最后，由于建筑材料容易受環境影響，因此在建筑過程中要小心對建筑材料的適當保護，以免環境因素損害建筑材料的質量。機械設備、房地產項目管理部門在施工前必須檢查機械設備，一旦發現問題，立即維修或更換設備，購買設備時也要注意從正規企業購買;在建設過程中，房地產企業要派管理層密切監視機械設備的運行，創造記錄。房地產工程完工后，管理部門要加強機械設備維護工作，定期全面檢查機械設備。

6 ?結束語

總而言之，房地產項目成本管理在房地產建設項目的整個建設過程中，管理部門使用科學合理的手段管理項目內使用的資金，提高房地產項目資金的利用率，促進房地產工程企業的經濟利益，對促進企業自身發展起著重要作用，但現在的房地產工程企業對項目成本管理沒有充分注意，實際工作存在很多問題，阻礙了房地產企業可持續發展。

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