財政赤字、土地財政與房價的關系研究

本文選取2002～2015年277個地級市的面板數據，采用非線性模型，對財政赤字、“土地財政”與房價之間的關系進行研究，通過財政赤字這一轉換變量，關注財政赤字、“土地財政”與房價之間的內在聯系，以期對三者之間的內在機制進行更加深入的認識和揭示。

理論模型及研究假設

借鑒Wu（2015）的理論框架，建立一個涵蓋房屋所有者、房屋開發者、地方政府在內的理論框架，其三者在土地市場和住房市場相互作用，以確定均衡的房價和地價。其中，在住房市場上，均衡的房價是由住房的所有者和房屋開發者對房屋的需求和供給決定的；在土地市場中，房地產開發者對土地的需求和地方政府對土地的壟斷供給決定了均衡的地價。該模型暗含上升的收入和人口會導致房價和地價上升的假設。

通過對三者關系方程的構造及推導，我們可以得出地價對房價的促進作用是毋庸置疑的，財政赤字對“土地財政”總體規模起到促進作用，但對于“土地財政”對房價的影響，由理論框架我們無法得知該導數的符號。因此“土地財政”對房價可能存在正向、負向或不存在影響。若我們將土地出讓收入看作一種稅收，則在房屋買賣環節，該稅收會被轉嫁至購房者，則土地出讓收入與房價必然為正向關系。而站在市場經濟的角度來看，政府通過市場交易轉讓土地是必然的選擇，房價是由供需關系決定的，與政府賣地行為并無直接關系，故“土地財政”與房價之間可能不存在必然聯系。另一面，當政府加大“土地財政”規模時，其資金充裕，有實力增加保障性住房的數量，這種方式也會抑制了房價的上漲。因此從理論上來說，“土地財政”規模對房價存在的影響是不確定的。但參考大多數學者的研究結果和基于房價與“土地財政”規模之間數據關系，我們認為，“土地財政”促進房價的上漲的可能性更大。因此，本文提出假設一：“土地財政”規模對房價存在正向影響。

由于土地財政規模對房價的影響可能不是完全線性關系，或者由于財政赤字的影響，使其在不同財政赤字水平下，“土地財政”對房價的影響程度表現出不同的水平。據此我們提出假設二：財政赤字水平不同的地區，地方政府“土地財政”規模對房價的影響是不同的。

實證模型與變量選取

（一）模型設定

本文在建立普通面板回歸模型的基礎上，設定面板門限回歸模型，對房價問題進行考察。普通面板回歸模型設定如下：

其中，y為被解釋變量，代表房價變動；def為反映各地區財政赤字水平的變量，fee反映土地出讓金額水平，x代表其余的控制變量，ε代表均值為0、方差為1的獨立同分布的隨機誤差項。單一門限的面板門限模型設定如下：

其中，y代表房價變動；def為反映各地區財政赤字水平，且其為所選擇的門限不變量；I(.)為示性函數，括號里的條件滿足時，示性函數為1，不滿足時為0；fee反映土地出讓金額水平；x代表其余的控制變量；ε代表均值為0、方差為1的獨立同分布的隨機誤差項。

在現實情況中，財政赤字作為門限變量時，土地財政對房價的影響不一定表現為“單門限效應”，當存在兩個門限時，其形式如下：

（二）變量選取

對于財政赤字，采用各地區財政預算赤字與該地區GDP的比重來表示財政赤字規模。土地財政采用人均土地出讓金對數值衡量。將人均GDP、職工的平均工資納入控制變量，來控制經濟發展水平對房價的影響；人口密度指標來控制商品房需求；采用城市建設用地來控制城鎮化對房價的影響；對于產業結構對房價的影響采用第二、第三產業占GDP比重來控制；人均道路鋪裝面積來反映城鎮居民生活質量，以控制地方公共設施對房價的影響。

（三）數據來源及處理

本文采用我國277個地級市2002～2015的面板數據進行實證分析。數據來自wind數據庫、2003～2016《中國區域統計年鑒》、2003～2016《中國城市統計年鑒》、2003～2016《中國國土資源年鑒》。

在研究時，為排除大中城市給研究樣本帶來的影響，采用包含35個大中城市的277個地級市數據樣本以及剔除35個大中城市的242個地級市數據樣本進行對比分析。

實證結果及分析

（一）面板模型回歸結果

為驗證土地財政對房價增長的影響，本文首先基于普通面板數據模型，將房價變量作為因變量，人均土地出讓金對數值和財政赤字規模作為主要解釋變量進行對比分析。結果發現，對于277個地級市樣本的回歸結果，當不考慮財政赤字規模變量時，人均土地出讓收入每增加1%，房價增加0.0508%。控制變量對房價均存在正向影響。對比來看加入財政赤字后，人均土地出讓收入每增加1%，房價增加0.0409%。新加入的財政赤字規模每增加1%，房價上漲0.497%，影響顯著。加入的控制變量對房價也均為正向影響。剔除35個大中城市數據后，結果與未剔除前基本一致。

總體來看，在兩個樣本量的實證檢驗中，無論是否存在財政赤字變量，土地財政對房價的影響都是正向顯著的，故假設一成立。財政赤字與土地財政規模對房價均有正向影響，且加入財政赤字變量后，土地財政規模對房價的影響均略有下降。從本文的理論模型中我們知道，財政赤字對土地財政規模具有正向促進作用，因此土地財政規模對房價的影響必然受到不同財政赤字水平的干擾，財政赤字與土地財政規模之間的關系很可能影響了土地財政規模對房價的作用。因此，有必要利用門限面板回歸模型，將財政赤字變量作為門限變量，進一步探討土地財政規模對房價的影響。

（二）門限面板模型回歸結果

本文選取財政赤字規模作為門限變量，土地財政規模為主要解釋變量，人均GDP對數值、人口密度、職工平均工資對數值、城市建設用地、人均道路鋪裝面積為控制變量。對不同樣本量的數據樣本均在控制變量中依次加入第三產業占比變量、第二產業占比變量。通過此種方式一來可以驗證產業結構對模型的影響，再者也可以作為模型的穩健性檢驗。

在進行門限面板回歸之前，首先需要對樣本數據的門限效應進行驗證，發現無論是277個樣本量還是242個樣本量，均適合兩門限值變量模型。在對模型正確設定后，本文采用STATA 12.0軟件對以財政赤字水平為門限變量的兩門限面板模型進行求解。具體結果如下：

表1 面板門限回歸模型結果

表1為面板門限回歸的結果。（1）、（2）、（3）列結果為包含35個大中城市的272個城市樣本回歸結果，（4）、（5）、（6）為剔除35個大中城市后242個城市樣本回歸結果。其中，（1）、（4）列不包含第二、第三產業占比變量，（2）、（5）列在（1）、（4）列的基礎上，加入第三產業占比變量，（3）、（6）列為在（2）、（5）列的基礎上繼續加入第二產業占比變量的回歸結果。

就模型中的控制變量而言，均為顯著的正向影響，符合預期。對于第（1）列回歸結果，可以看到門限值分別為0.0402和0.1429。兩個門限值將土地財政規模對房價的影響分為三個階段。在這三個階段，土地財政對房價的影響系數分別為0.0471、0.0538、0.0614，即隨著財政赤字水平不斷的提高，各地區土地財政規模對房價的影響程度也隨之不斷加強。財政赤字水平越高，政府為彌補財政赤字而“經營城市”的沖動越強烈，則通過“土地財政”刺激房價上漲的動力就越強。

再看第（2）、（3）列的回歸結果。新加入的第二、第三產業占比變量對房價的影響為正向，這與普通面板回歸的結果相吻合。而門限值并沒有因新控制變量的加入而發生變化。各個階段土地財政規模系數有十分微小的變化，這表明模型結果是穩健的。剔除35個大中城市后的242個地級市樣本的回歸結果有細微的波動，表明模型的結果是穩健的。

（四）結果分析

兩模型結果均顯示，土地財政規模對房價具有正向的影響。且通過面板門限模型發現，不同的財政赤字水平地區，土地財政對房價的影響程度是不同的。隨著財政赤字水平的不斷提高，土地財政規模對房價的影響也在不斷提高。這說明土地財政對房價不僅有直接的正向影響，且該正向影響還受到財政赤字水平的影響。財政赤字水平越高，地方政府通過“土地財政”刺激房價上漲的動力就越強。

此外，在面板門限回歸的結果中我們還發現，剔除35個大中城市后242個地級市數據樣本進行模型求解所得到的結果與277個地級市數據樣本的結果是有差異的，剔除35個大中城市樣本后的土地財政對房價的影響明顯均高于277樣本中各階段土地財政對房價的影響。35個大中城市中絕大部分都位于低財政赤字水平地區，只有三個城市位于中等財政赤字水平地區。35個大中城市的判斷標準是源于城市的人口數量及城建規模達到一定量級。在人口眾多、城建發達的城市一般其企業眾多，經濟更為發達，這些城市財政來源更為多元化，赤字水平也較低，對土地財政的依賴程度沒有經濟欠發達城市那么強烈，故當樣本中存在35個大中城市時，必然會拉低總體樣本土地財政對房價的影響水平，且對門限值得選擇造成影響。

政策建議

本文的研究表明，分稅制引發的財政赤字，促使地方政府對土地財政產生依賴，進而推動了房價上升；且財政赤字越大的地區，土地財政對房價的促進作用越強。由于土地資源的不可再生性，地方政府依靠土地財政并非一個長久之計，且這種方式對房價的推升也不利于整個社會的平穩發展。為此，本文提出以下改革建議：

1.深化分稅制財政體制改革

從根本上解決“以地生財”的財政模式，引導房價合理波動，需按照權責對等的原則對財政體制進行深化改革，尤其是針對我國地方政府長期財權與事權不匹配問題，應賦予地方更多財政自主權。首先，以法律形式確認中央與地方政府的財政責任。其次，應逐步將重要事權上移、財權下移。再次，應提高地方政府在共享稅中的分享比例，擴充地方財政來源，緩解地方的財政壓力。最后，盡快健全地方稅體系。

2.完善土地出讓金的預算監督管理

土地出讓金預算管理的薄弱使地方政府在使用土地出讓收入時具有較大的自由裁量權。由于土地出讓金的收支管理內容復雜，缺乏統一的制度規范及管理體系，因此政府應著手在這些方面進行系統的規范，并加強對財政收支管理的監督，從重、從嚴對收支管理中的違規行為進行處理，提高違規成本。同時，應對所進行的每一塊土地設立專門的財務檔案管理，加強國土部門與財政部門的協作能力。

3.加大中央對土地收入的分享比例

為了遏制地方政府為追求當期土地出讓收入最大化的行為，應當考慮提高中央政府在土地出讓收入中的分成比例。由于現階段地方政府依賴土地相關收入的情況嚴重，為保證提高分成比例后地方財力不受到較大沖擊，應結合財政體制改革的配套措施，提高地方稅收分享比例、開征新稅源等。使得在中央分成增加后，地方既有財力能夠保持穩定。

4.調整當前土地供應方式

政府未來或將不再壟斷居住用地的供應。這種供地方式的改革將打破政府壟斷供地的現狀，再配合對政府其他來源收入的供應以及轉移支付制度的完善，對破解土地財政難題，緩解房價問題或有良好的作用。近期來看，推動此項改革的當務之急應加緊出臺細致的實施政策，如規定何種類型的企業可以進行用地性質的轉變，性質轉變時是否需要補繳土地出讓金，企業如何定價自有用地建造的房屋等。