中介“戲精”附體房子被“套路”

鄭東梅

近年來，房子不但成為了更多人的剛需，也成了部分人投資理財(cái)?shù)囊环N媒介。隨著房地產(chǎn)交易市場的異常火爆，交易過程中也頻繁暴露出諸多亂象，比如因價(jià)格上漲而隨意違約、一房多賣等，但這些糾紛基本上發(fā)生在買賣雙方之間，中介很少涉及其中。近日，劉一財(cái)就因?yàn)橹薪楣窘?jīng)理“戲精”附體，豪宅不但被騙沒了，房款也打了水漂。

債主催債 網(wǎng)尋“獵物”

2013年的一天，丁大力的電話又跟往常一樣響個(gè)不停，丁大力緊鎖著眉頭，在自己經(jīng)營的房地產(chǎn)中介公司里不停地踱著步。無奈，電話鈴聲響了這波又來那波，丁大力終究還是硬著頭皮按下了接聽鍵，表情立馬三百六十度大轉(zhuǎn)彎，滿臉堆笑，一副討好的表情，“喂！劉總，不好意思，剛才正在接待客戶，沒能及時(shí)接聽您的電話。”電話那端的劉茂生怒不可遏：“丁大力，你別跟我玩這套虛的，800多萬的賬說好一個(gè)月后還，這都快倆月了，錢呢？我再給你最多一個(gè)月的時(shí)間，你要么給我提供抵押物，要么盡快還本金，否則一切后果自負(fù)！”“劉總，我是因?yàn)殂y行貸款流程出了點(diǎn)問題，您別急，我正在想辦法。”還沒等丁大力說完，劉茂生就掛斷了電話。

原來，丁大力以公司資金周轉(zhuǎn)需要為由，與張軍發(fā)一起，先后從劉茂生那里借來資金800余萬元，張軍發(fā)的借款實(shí)際上也都交付給了丁大力使用。由于劉茂生和丁大力還存在其他的一些債務(wù)，后來雙方就800余萬元的債務(wù)做了債權(quán)公正。

放下電話，丁大力的心情更加沉重了，坐立不安，心想光靠目前的經(jīng)營狀況別說一個(gè)月了，一年后也還不上這些欠款。剛才與劉茂生的電話溝通中，劉茂生提到了“抵押物”，丁大力似乎想到了什么，他趕緊在網(wǎng)上搜索各類二手房買賣信息，突然，一個(gè)要賣別墅的信息映入眼簾。他思索片刻，心生一計(jì)，何不來場“獨(dú)角戲”，以解燃眉之急呢？二手房買賣網(wǎng)上發(fā)布的信息，是劉一財(cái)要出售自己位于郊區(qū)的一棟別墅，房屋建筑面積600余平方米，房屋總價(jià)350萬元。見到賣方急售房屋，丁大力心想機(jī)會(huì)來了。此時(shí)一場驚天騙局正在一步步地醞釀中，此刻的劉一財(cái)儼然已經(jīng)成為了丁大力的“獵物”。

找來“演員” 合謀騙房

為了確保自己的計(jì)劃萬無一失，丁大力找來朋友張軍發(fā)。丁大力對(duì)張軍發(fā)說：“咱們一塊兒向劉茂生借的款已經(jīng)到期了，如果再籌措不到錢，我們可能都會(huì)有麻煩，我們必須要想個(gè)辦法。我最近在網(wǎng)上看中一套別墅，但我不具備買房資格，現(xiàn)在只能用你的購房資格，費(fèi)用方面嘛，都是我來出，你只要在賣主那里配合我一下就行。”隨后，丁大力向張軍發(fā)交代了怎樣在賣方面前商討價(jià)格及其他事宜。張軍發(fā)心想只是借自己的名字買房，費(fèi)用方面也不用自己墊付，幕后操作全由丁大力負(fù)責(zé)，不管房子能否買成，對(duì)于自己來說都沒有任何損失，況且這么多年一直跟著丁大力干，丁大力對(duì)自己也不錯(cuò)，加上雖然自己沒有實(shí)際使用借款，但畢竟自己在借條上簽了字，將來劉茂生算起賬來自己肯定逃不了干系，于情于理這個(gè)忙都應(yīng)該幫一下。

就這樣，張軍發(fā)爽快地答應(yīng)了丁大力。見張軍發(fā)這么爽快地答應(yīng)了自己的請(qǐng)求，丁大力高興壞了，在他看來，自己一手策劃的幕后大戲已經(jīng)勝券在握了。于是他拿出手機(jī)，撥通了房主劉一財(cái)?shù)碾娫挕ｋ娫掃@頭，丁大力告訴劉一財(cái)他是房屋中介的經(jīng)理，現(xiàn)在有一位客人看中了他的別墅，價(jià)錢方面都好商量。聽聞丁大力的介紹，劉一財(cái)也很高興，自己在網(wǎng)上掛了許久的房屋終于有了出售機(jī)會(huì)，于是雙方約好第二天在丁大力的房屋中介公司面談賣房事宜。

第二天，劉一財(cái)如約出現(xiàn)在了丁大力的店里，而作為“買方”的張軍發(fā)也早已在丁大力的店里等候多時(shí)。在這場價(jià)格談判中，丁大力始終發(fā)揮著“主力軍”的作用。丁大力向劉一財(cái)介紹張軍發(fā)是搞工程的，是某建設(shè)工程公司的老總，殊不知，張軍發(fā)實(shí)際上只是這個(gè)公司的法定代表人，這個(gè)公司實(shí)際上也沒有正式運(yùn)營，就是個(gè)空殼而已。這么介紹的目的，就是假裝張軍發(fā)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力買得起這套別墅，以取得對(duì)方的信任；同時(shí)，丁大力還聲稱張軍發(fā)在該別墅區(qū)有一套自己的別墅，購買劉一財(cái)?shù)膭e墅是用于做公司的會(huì)所使用。張軍發(fā)也順著丁大力的介紹進(jìn)行附和，聲稱自己是本市人，做建筑工程，自己有資金和實(shí)力購買這套別墅，由于他交友甚廣、生意上的合作伙伴較多，購買別墅是為了將別墅改成高檔會(huì)所，招待這些朋友。聽聞他們的介紹，經(jīng)過幾輪的價(jià)格談判，最終房屋價(jià)格定為320萬元。為避免夜長夢多，丁大力當(dāng)場促使雙方簽訂了房屋買賣合同，同時(shí)拿出事先準(zhǔn)備好的銀行卡交給張軍發(fā)，張軍發(fā)離開公司片刻取回2萬元定金，直接給付給劉一財(cái)，以示購房誠意。雙方約定剩余房款318萬元在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移后的30個(gè)工作日內(nèi)，由張軍發(fā)交付給劉一財(cái)；契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)由張軍發(fā)負(fù)擔(dān)。丁大力提出，先由張軍發(fā)支付2萬元定金，并在合同簽訂后5日內(nèi)到房屋權(quán)屬登記部門將房屋權(quán)屬登記變更到張軍發(fā)名下。

因只是交付了定金，尾款沒有交齊就辦理房屋權(quán)屬變更，劉一財(cái)還是有些擔(dān)憂，對(duì)于這條約定，劉一財(cái)有些猶豫，他擔(dān)心自己如果這么快協(xié)助張軍發(fā)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，萬一尾款無法在30日內(nèi)支付，自己將遭受巨大的損失。丁大力見狀趕快承諾說房屋權(quán)屬變更后，房產(chǎn)證保存在他們公司，而且說他已經(jīng)幫張軍發(fā)貸了款，在30日內(nèi)保證將剩余款項(xiàng)一并支付給劉一財(cái)，如果張軍發(fā)不支付剩余房款，就不會(huì)將產(chǎn)權(quán)證給張軍發(fā)；同時(shí)，丁大力說如果張軍發(fā)沒有能力支付剩余房款，由他經(jīng)營的中介公司負(fù)責(zé)。想著有中介公司的承諾和保證，問題應(yīng)該不會(huì)太大，此時(shí)的劉一財(cái)已經(jīng)被丁大力和張軍發(fā)的一唱一和迷惑住，最終簽訂了房屋買賣合同。

合同簽訂后，劉一財(cái)按照合同約定，5日內(nèi)協(xié)助張軍發(fā)到房屋權(quán)屬管理部門辦理了過戶，此刻，房屋產(chǎn)權(quán)所有人正式變更為張軍發(fā)。

余款未兌現(xiàn) 房屋被查封

過戶后次日，丁大力想著拖欠劉茂生借款800余萬元及相應(yīng)利息該還了，而且之前劉茂生也放下狠話，如果屆時(shí)不能還錢，一切后果自負(fù)，他欠劉茂生的800余萬借款已經(jīng)進(jìn)行了債權(quán)公正，如果自己不拿出點(diǎn)誠意來，劉茂生很可能直接去法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，自己目前又無力償還，到時(shí)候自己很可能就會(huì)被納入失信被執(zhí)行人名單。想到這，他撥通了債主劉茂生的電話：“喂，劉總嗎，是這樣，我銀行貸款那邊確實(shí)流程出了點(diǎn)問題，您看這樣成不，我有一套別墅，先抵押給您，擔(dān)保的主債權(quán)金額為320萬元。”電話那頭，劉茂生聽了丁大力的話，心想雖然抵押物的價(jià)值不足以償還自己的借款，但有一點(diǎn)保障算一點(diǎn)，好錢不能賴要，就假裝很勉強(qiáng)地 答應(yīng)了。

聽聞劉茂生答應(yīng)了自己的提議，他立即指使張軍發(fā)配合辦理抵押手續(xù)，將別墅抵押給丁大力的債權(quán)人劉茂生，擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額為320萬元。因丁大力又陸續(xù)從劉茂生處借款，兩年后，即2015年年初，丁大力指使張軍發(fā)配合辦理法律手續(xù)，再次將涉案房屋抵押給了劉茂生，擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額為480萬元。房屋被抵押后，因?yàn)槎〈罅σ恢睕]有償還劉茂生的借款，于是劉茂生向法院申請(qǐng)查封了這套別墅。

簽訂房屋買賣合同后，由于劉一財(cái)還是對(duì)先過戶后付尾款心存擔(dān)憂，于是他也就多留了一個(gè)心眼，產(chǎn)權(quán)變更后，劉一財(cái)沒有把鑰匙給張軍發(fā)，因?yàn)樗麤]有支付剩余房款，所以房屋鑰匙一直保存在自己手中，張軍發(fā)也從來沒有來過這個(gè)別墅。支付尾款的時(shí)間已經(jīng)過去，但張軍發(fā)沒有在30日內(nèi)支付剩余房款，每次索要尾款他一直推脫說最近資金緊張。無奈，劉一財(cái)找到丁大力，丁大力說他幫忙找張軍發(fā)協(xié)調(diào)剩余房款的問題，丁大力說張軍發(fā)工程款回籠緊張，等資金到位就給房款。一直到2015年6月，張軍發(fā)也沒有向劉一財(cái)支付購房款。劉一財(cái)心里開始犯嘀咕，于是他再次找到丁大力，丁大力擔(dān)心自己的計(jì)謀敗露，劉一財(cái)會(huì)將自己告上法庭，于是繼續(xù)編織著自己的謊言。他再次將張軍發(fā)找到公司，與張軍發(fā)、劉一財(cái)三方又簽訂了一份出售轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定張軍發(fā)未能支付剩余房款318萬元以及違約金100萬元，由丁大力經(jīng)營的中介公司承擔(dān)此款項(xiàng)，并于2015年8月10日之前支付。協(xié)議簽訂后，劉一財(cái)就催丁大力要錢，丁大力一直說公司沒有資金進(jìn)行推脫。此刻，劉一財(cái)已經(jīng)意識(shí)到事情沒有自己想象的那么簡單了，他再也坐不住了。2016年3月，他到房管局查詢自己所出售房屋的情況，查詢結(jié)果一出，他如夢初醒，原來自己的別墅早已經(jīng)被法院查封，而自己卻一直被蒙在鼓里。劉一財(cái)除了悔恨，就是氣憤。

謊言揭穿 鋃鐺入獄

知道真相的劉一財(cái)怒不可遏，他甚至都不想再聽丁大力、張軍發(fā)二人的任何解釋，一怒之下?lián)芡藞?bào)警電話。接到報(bào)案后，公安機(jī)關(guān)立即開展案件偵查工作，公安機(jī)關(guān)經(jīng)過偵查發(fā)現(xiàn)，這并不是一起普通的民事糾紛。2016年6月，公安機(jī)關(guān)將該案立為合同詐騙案進(jìn)行偵查。2016年9月，民警將張軍發(fā)抓獲。經(jīng)查發(fā)現(xiàn)，丁大力有作案嫌疑，幾日后，民警又將丁大力抓獲到案。面對(duì)威嚴(yán)的法律，張軍發(fā)很快交代了自己受丁大力指使合謀騙取劉一財(cái)別墅的事實(shí)。而丁大力仍然堅(jiān)持說因?yàn)樽约簺]有購房資格，借用張軍發(fā)的資質(zhì)購房是真實(shí)意思表示，沒有虛構(gòu)事實(shí)、沒有隱瞞真相，由于購房后自己沒有籌措到后續(xù)的資金，才導(dǎo)致合同無法履行。在房屋買賣過程中，自己支付了2萬元定金和幾十萬元的稅費(fèi)，且在合同履行期間，自己并沒有隱匿逃亡，而是一直與劉一財(cái)進(jìn)行磋商，后來又與張軍發(fā)、劉一財(cái)簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，自己有明顯的履行合同的意思表示，認(rèn)為自己不構(gòu)成犯罪。但在大量的鐵證，以及張軍發(fā)的陳述面前，丁大力的謊言再也編不下去了。最終，法院依照《中華人民共和國刑法》第224條、第52條、第61條、第64條之規(guī)定，判決被告人丁大力犯合同詐騙罪，判處有期徒刑14年，并處罰金人民幣15萬元，同時(shí)責(zé)令被告人丁大力退賠被害人劉一財(cái)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失。

法官說法

區(qū)分合同糾紛與合同詐騙，應(yīng)著重分析行為人有無非法占有目的。對(duì)非法占有目的的認(rèn)定，應(yīng)結(jié)合簽訂合同時(shí)是否采用欺騙手段、行為人有無履行合同的能力、是否有履行合同的實(shí)際行為、行為人對(duì)標(biāo)的物的處置、對(duì)違約責(zé)任的態(tài)度等來綜合認(rèn)定。

具體到本案中，關(guān)于簽訂合同時(shí)被告人是否采用欺騙手段，丁大力在簽訂合同時(shí)隱瞞其是真實(shí)的購房人，其與張軍發(fā)均沒有履行能力的真相，作為中介公司負(fù)責(zé)人提供居間服務(wù)，導(dǎo)致被害人在交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)倍增。對(duì)于具體的交易方式，丁大力辯稱雙方經(jīng)過協(xié)商，一致同意采取“先過戶，后抵押，再付款”的方式，對(duì)此，被害人予以否認(rèn)。丁大力辯解的交易方式與二手房的交易習(xí)慣明顯不符，此前被害人與張軍發(fā)并不相識(shí)，在沒有擔(dān)保或第三方資金監(jiān)管的情況下，采用此種交易方式與一般人對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期和控制相悖，被害人在簽訂合同時(shí)對(duì)該種交易方式并不知情，結(jié)合被害人陳述和其他證據(jù)，可以證明丁大力購買涉案房屋的真實(shí)目的系用少量資金套取價(jià)值較大的抵押物，解決自身的債務(wù)問題，其對(duì)于剩余房款并無履行意愿。

關(guān)于具體的履行行為。正常的經(jīng)濟(jì)往來中，合同當(dāng)事人在簽訂合同后有履行期望和積極的履行行為。而本案中，在超過合同約定的期限仍不能付款時(shí)，丁大力未及時(shí)向購房人披露真實(shí)購買人和自身的經(jīng)濟(jì)狀況，也未說明涉案房屋已經(jīng)被抵押給案外人的事實(shí)，對(duì)于合同的履行持消極對(duì)待、放任不管的態(tài)度。雖然丁大力支付了房屋交易稅費(fèi)，但剩余房款在長達(dá)3年的時(shí)間內(nèi)未付，因此其支付稅費(fèi)并不能證明自身有付款能力和繼續(xù)履行合同的意愿。

對(duì)于標(biāo)的物的處置。在合同詐騙類案件中，行為人對(duì)標(biāo)的物的處置可以在一定程度上反映其主觀心態(tài)。經(jīng)查，被告人丁大力未按照其辯解的方式及時(shí)向銀行申請(qǐng)抵押貸款，反而在過戶后次日即將涉案房屋抵押給案外人劉茂生作為其個(gè)人債務(wù)的擔(dān)保，為該房屋設(shè)立巨額權(quán)利負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致涉案房屋被法院查封，被害人由此遭受重大經(jīng)濟(jì)損失。

對(duì)于被告人丁大力對(duì)違約責(zé)任的態(tài)度。簽訂的房屋出售轉(zhuǎn)讓協(xié)議對(duì)違約責(zé)任雖然有約定，但丁大力沒有將涉案房屋已經(jīng)被處分的情況告知被害人，在簽訂協(xié)議后也沒有任何積極的履行行為。雖承諾賠償，但未見諸行動(dòng)。出售轉(zhuǎn)讓協(xié)議并不能證明丁大力有積極履行房屋買賣合同的意圖，該協(xié)議系其繼續(xù)實(shí)施詐騙的手段。

綜上，被告人丁大力以非法占有為目的，在沒有實(shí)際履行能力的情況下，隱瞞真相，以部分履行支付定金的方式，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額特別巨大，其行為已構(gòu)成合同詐騙罪，依法應(yīng)予刑罰處罰，對(duì)被害人造成的經(jīng)濟(jì)損失，依法應(yīng)當(dāng)予以退賠。

在此，筆者也要提醒房產(chǎn)交易的買賣雙方，在房屋交易過程中一定要提高警惕，擦亮眼睛，不要因?yàn)榧庇诔鍪只蚣庇谫徺I而成為騙子的“獵物”。