建設方主導的BIM項目管理實踐與思考
——以保利魚珠項目為例

李 政 陳楊澤 楊遠豐 劉振新

（1.廣東保利房地產開發有限公司，廣州 510308；2.廣州優比建筑咨詢有限公司，廣州 510060）

1 引言

房地產是資金密集型行業，如何保證開發項目在產品品質、開發效率、成本控制等方面實現高溢價、快周轉，是房地產開發企業關注的焦點問題。而當前的項目管理中普遍存在甲方、設計單位、咨詢單位、總包、各分包、監理職權不明，管理協調制度不利、推脫責任事故頻發等現象，進而導致質量事故、工期拖延，費用超支等問題頻頻出現，亟待引入新的項目管理方式對此現狀予以改進。[1]

近年來，建筑行業逐漸向信息化方向發展，房地產商開始在項目中嘗試 BIM（Building Information Model，建筑信息模型）技術的應用，寄希望于利用BIM技術實現更精細化的項目管理，從而實現產品品質、開發效率、成本控制等管理線條的優化。

早期的BIM應用主要集中在設計校核、管線綜合排布方面，通過業主對設計方或施工方提出相關的BIM要求來實現，業主方主要關注應用結果。這種模式屬于“點狀”的技術手段應用，尚未形成體系。

有鑒于此，部分起步較早的房地產商在將BIM作為技術手段應用的基礎上，進一步嘗試將BIM與項目管理相結合，探索建立一種業主方主導的BIM項目管理模式，使BIM技術融入項目管理體系。其中，保利房地產（集團）股份有限公司旗下廣東保利房地產開發有限公司（簡稱“廣東保利”），在以往多個項目BIM應用經驗的基礎上，以保利魚珠項目A1塔樓為載體，開啟業主方主導的BIM項目管理新模式，取得了良好的效果。本文介紹這種管理模式的項目實踐情況，并對該模式的實施要點作總結與分析。

2 項目實踐

2.1 概況

保利魚珠項目首開區北地塊全稱為魚珠國際木材市場商業改造單元——北片地塊（AP0518004）項目，位于廣州市黃埔區原魚珠木材市場內，總占地面積約4萬 m2，總建筑面積約 33萬 m2，地下建筑面積約 11萬m2（3層），地上建筑面積約22.6萬m2，地上建筑為六棟辦公塔樓及兩棟商業裙樓，如圖 1所示，其中A1塔高164m（36層），標準層面積2 100m2，是一個以辦公為主的超高層商業綜合體。

圖1 保利魚珠項目總體效果圖

為確保項目順利實施，廣東保利聘請BIM顧問方——廣州優比建筑咨詢有限公司，對基于BIM的項目管理創新模式作出策劃，在業主主導下，顧問方、設計方、施工方、監理方共同參與BIM實施工作。本項目BIM應用有一個顯著的區別，即由業主方主導并全程參與，將BIM與項目管理結合在一起，不單關注結果，同時也注重過程，因此取得了較好的應用效果。

2.2 實施流程

本項目BIM應用重點在項目管理，整體流程如圖2所示。廣東保利在施工招標前，先確定了BIM應用目標——實施BIM技術在商業綜合體項目中的管理應用，并通過招標確定了BIM顧問公司（廣州優比），對項目BIM實施進行總體策劃、質量控制與技術支持。在施工招標文件中，明確提出各施工方的BIM應用要求，因此中標單位對本項目的BIM應用目標與流程要求非常清晰，避免了以往項目常見的“后加BIM要求”導致的追加費用或責任推諉等問題。

廣州優比根據業主的目標、要求與項目具體情況，制定了《保利魚珠北地塊A1塔項目BIM技術標準》及《保利魚珠北地塊A1塔項目BIM實施細則》，分別從技術與管理的層面對BIM應用作出策劃，對施工過程中BIM各種應用的技術要求、流程要求、交付成果要求等作出規定，為后面的順利實施打下了基礎。

在實施過程中，在現場設立BIM工作站，各施工方根據施工圖建立BIM模型并實施各種應用。BIM模型的質量由BIM顧問方負責審核，審核通過后方可進入指導現場施工的流程。在施工現場的 BIM應用實施，則與業主方的項目管理重點內容——質量控制、進度控制、成本控制、安全管理及各方協調結合起來，成為項目管理的一個重要支點。

圖2 項目BIM實施流程

圖3 BIM項目管理成果概覽

2.3 實施效果

本項目的BIM項目管理，主要在圖3所示的五個方面發揮作用。這里列出的應用點，并沒有超出常規項目的BIM應用點，但我們的重點在于，業主方如何通過BIM技術的應用，實現相應的管理功能。下面對各個方面進行簡要的介紹。

2.3.1 質量管理

圖4 部分BIM問題報告

圖5 管線調整前后對比

圖6 凈高控制圖

對業主來說，質量管理包含了兩個層面，一是要確保設計意圖，如外觀、空間凈高等；二是要確保工程質量。BIM技術在質量管理方面可以發揮重要的作用：通過三維可視化的圖紙校審，提前發現圖紙問題，避免二次拆裝、返工；通過三維管線綜合排布可以確保空間凈高；通過工序工藝的模擬及重難點節點深化，提高施工完成質量。

如圖4所示，各施工方的BIM團隊根據平面設計圖紙搭建BIM模型，通過BIM模型發現并整理圖紙錯漏、專業沖突等問題，反提給設計方，使問題可以及時得到解決。

BIM對各種空間的凈高控制起到重要的作用。通過精細化的BIM管線綜合排布，可確保機電管線排布的視覺效果與空間凈高，對于影響凈高的部位，各方可以進行充分的討論研究，提出合理的優化方案，將建筑凈高最大化（圖5、圖6）。同時直接從BIM模型出管線綜合深化施工圖，現場指導機電管線的安裝（圖7）。

對于復雜節點，應用BIM模型進行節點深化，例如A1塔樓從-3層到26層都采用了鋼管混凝土疊合柱（以減少柱30%的截面積，提高使用率），施工單位通過BIM模型進行交底，監理單位對照模型現場驗收，將節點深化成果應用到管理過程中。

在土建施工完成后，采用相位式激光掃描儀對項目進行掃描，將掃描的點云成果與BIM模型進行合模對比，審核施工誤差，控制施工質量，同時為機電安裝與精裝設計提供了精確的數據源（圖8）。激光掃描技術突破了傳統的單點測量方法，具有高效率、高精度的獨特優勢。

2.3.2 進度管理

業主對于工程進度的管理，主要在于關鍵節點是否按計劃完成，并盡量避免影響工期的重大變更或返工。前面介紹BIM在質量管理方面的應用，已經消除了許多影響工期的不利因素；對于進度計劃關鍵節點的管控，主要通過4D-BIM模擬與對比來實現。

4D進度模擬是BIM技術在施工階段效益顯著的應用，尤其是多作業面、多工種穿插施工的情況下，能更直觀地判斷計劃的合理性并快速做出響應。如圖 9所示，將 BIM模型與 Project編制的進度計劃關聯起來，即可進行 4D-BIM進度模擬。通過定期對施工進度進行信息采集，并將實際施工進度與計劃進度進行對比，直觀反映進度完成情況（圖10），對可能延誤的區段進行預警，大大提高了對施工進度的管理，使關鍵節點的進度更加可控。[2]

圖7 鋼筋節點深化與驗收

圖8 激光掃描結合BIM模型審核施工誤差

圖9 基于BIM的進度模擬

圖10 基于BIM的進度計劃與實際進度對比

圖11 地下室頂板施工模擬

保證工期不僅要控制作業面穿插、掌握人材機信息并快速做出響應，還需要保證復雜工序的施工組織不出問題。因此對于復雜工序，需要對施工工序進行模擬。以A1塔樓地下室頂板為例，通過設定不同的顏色代表不同的標高，嚴格控制施工先后順序并結合混凝土發料來組織施工，以這種動態化的方式先模擬驗證，再現場作業，使施工井然有序。

2.3.3 安全管理

通過BIM三維模型對重要的高支模區域、臨邊洞口區域創建防護設施，并提前進行安全防護方案的模擬比選，避免工程安全風險，大幅減少安全隱患，如圖12、圖13所示。

通過可視化的BIM模型進行模架安裝的交底，施工班組非常容易理解，顯著提高交底的質量。同時安排監理現場校對現場是否與BIM模型一致,確保現場施工安全，如圖14、15所示。

圖12 外架手架模型

圖13 洞口防護措施

圖14 內腳手架模型安裝交底

圖15 現場監理核對

2.3.4 成本管理

對于業主方來說，成本管理主要關注實際用量與工程量清單之間的差異，并盡量避免計劃外的成本變化，因此動態控制就非常關鍵，有變更、有拆改可以馬上出量出價，根據費效比來做決策。直接基于 BIM模型進行工程量統計目前還沒有簡單可靠的技術路徑，但實物量的統計則非常直觀方便，因此對于成本動態管控有較高的價值。[3]

以A1塔樓4-6層為例，通過Revit模型，導出了結構墻、結構柱、以及結構梁板的混凝土量；同時根據材料清單統計了這三層混凝土的實際用量，計算結果與實際用量之間的偏差在-5%到+3%之間（圖16）。

同時本項目也對鋼筋工程量做了核對，選取了一個標準層建立所有實體鋼筋模型，通過Revit軟件統計各種標號的鋼筋用量，實現精細統計并指導鋼筋下料（圖17）。

圖16 混凝土對比

圖17 鋼筋統計

圖18 機電管線統計

在機電管線方面，結合項目BIM深化設計模型，通過軟件自帶統計工能，出具各專業相關的材料統計表，用于機電現場采購參考，合理安排各項工作用料（圖18）。由于管線綜合設計的深度已經達到指導施工的LOD350，因此實物量的準確度非常高。

2.3.5 協調管理

優比咨詢CEO何關培寫過一篇博客文章《BIM的可視化能力其價值如何高估都不會過份》[4]，其中提到：“對人而言BIM模型比CAD圖形的信息可視化程度高，有利于提高人的思維、理解、溝通效率和質量”。盡管BIM的可視化說起來似乎是一個層次比較低的特性，但在項目實施過程中，其對于各方溝通的效率與效果確實有顯著的提升。前面的介紹中也多有提及，各種沖突協調、節點深化、施工交底、進度安排等環節，通過BIM模型的輔助，可以快速、直觀地讓各方理解與溝通，對于項目的推進有著重要的作用。業界常常討論BIM應用如何才算“落地”，我們認為，當各方遇到問題時，能第一時間想起打開模型看一看，就著模型討論解決方案，那至少可以說有一半“落了地”。[4-5]

3 分析與思考

3.1 BIM介入的時間點

在保利魚珠A1塔項目中，BIM介入的時間點在設計施工圖完成之后、施工招標之前，因此主要面向施工階段的應用，由施工方直接建立BIM模型并實施應用，因此不涉及設計BIM模型向施工BIM模型的轉換環節，業界有個名詞指代這種模式——“后BIM”，聽起來并不那么高大上，但對于項目施工過程的管理而言，這個模式簡單清晰，行之有效，不能簡單否定其價值。

當然這種模式對于前端的設計成果質量控制沒有起到及時的效果，因此在條件允許的情況下，宜在設計階段即介入BIM管理，業主可在設計招標或合約商定過程中，提出明確的設計階段BIM要求，并提前考慮施工階段的應用要求，使設計交付的BIM模型在模型組織、信息錄入、構件建模方式等方面均滿足一定的技術要求，以便后續施工方的順利銜接。[6]

3.2 BIM項目管理對各參與方的要求

BIM的具體建模與實施主要由各參與方完成，因此對各參與方均有相應的BIM要求，并且BIM要求應在招標或商務洽談過程中即明確提出，固化在合同中，方可順利推進實施。一般而言，對設計、施工方的BIM要求包含有以下方面：

（1）BIM應用范圍、各環節交付成果要求、應滿足的技術標準；

（2）BIM團隊配置要求；

（3）BIM軟硬件配置要求；

（4）BIM實施進度計劃。

具體的要求應根據項目具體情況而定，部分要求可固化成公司標準，以降低管理成本。

3.3 BIM項目管理對業主方的要求

對于業主主導的項目管理層面BIM應用，并非簡單對設計或施工方提出要求即可，業主方本身也要有相應的投入與職責。

（1）業主方的項目經理應了解 BIM技術在各環節的各種應用，對其效益、投入產出比有比較全面的認識。

（2）業主方的主要技術人員應普遍掌握 BIM模型的瀏覽、查詢、測量、批注等基本技能，并應有專門的技術人員掌握4D模型的任務與進度查詢、實物工程量的提取等進階技能。

（3）業主方宜配備專門的技術人員，對各方BIM模型的交付質量進行審核。該項技術要求較高、工作量較大，也可考慮借助BIM顧問的力量進行。

（4）業主方的項目管理人員應將 BIM 模型作為配合圖紙的基本工程資料，應用在質量、進度、成本、安全等各個管理環節，并在各種溝通協調過程中，使用BIM模型作為基本的溝通媒介。這是BIM技術能否實現輔助項目管理職能的關鍵。

3.4 BIM顧問的作用

在起步階段，BIM顧問方可協助業主進行BIM應用策劃、建立BIM技術標準與管理體系，并對各方提交的BIM模型與應用成果進行審核，對各種應用提供技術支持。當BIM項目管理常態化以后，BIM技術標準與管理體系已成為公司標準，此時BIM顧問的職能就跟其他專業顧問的職能類似，重點在于模型審核與技術把控。

目前行業內有一種比較普遍的做法是由第三方BIM顧問公司建模并實施BIM應用。我們認為，這種做法對于業主方來說，只能起到前面所說的“點狀”效益，很難將BIM融入項目管理整體流程，因此建議在項目試用階段考慮。進入持續、成熟的應用階段，還是由各應用方自己建模，這樣才能真正融入工程進程，實現BIM技術的“落地”。

3.5 BIM協同平臺的探討

隨著BIM技術的不斷發展，“BIM協同平臺”的概念與需求已越來越多被業界所提及，部分軟件廠商也推出相關的產品，甚至進行了定制化的平臺開發。這些產品的功能與效果彼此之間相差甚遠，但都冠于“平臺”之名，其基本功能大致為輕量化云端展示BIM模型；文檔共享；多角色訪問及交互；支持手機端及網頁端等。

我們謹慎地認為，要將“BIM輕量化云端展示平臺”變成“BIM協同管理平臺”，需要將管理流程完全納入此平臺，因而需要深度定制化的開發與數據積累，并不是可以一蹴而就的事。而另一方面，BIM管理功能的實現，也并不完全依賴一個“協同平臺”。因此，我們在保利魚珠A1塔項目中，采取一種“線上+線下”兩者結合的模式，線下用各種BIM功能軟件如Revit、Navisworks、品茗、廣聯達算量等，實現相應的功能，再將成果發布到線上；線上采用廣聯達的協筑平臺，實現基本的文檔共享、模型展示、成果提交以及各種溝通協調的留痕等功能。兩者結合既可靈活應用，又可協同管理，在現階段是一種切實可行的模式。當積累了成熟的管理流程與數據，可以將需求固化下來的時候，再進行深度的定制化，這樣才能取得好的效果。

4 結語

業主方主導的 BIM應用與設計或施工方主導的BIM應用有很大的區別，更關注其在項目管理方面的作用，希望通過BIM的技術手段解決以往項目管理方面的痛點。廣東保利在魚珠 A1塔項目中，通過前期的周詳策劃、實施過程中的強力執行以及不斷進行的經驗總結，在BIM顧問方優比咨詢、設計方廣東省建筑設計研究院深圳分院、土建施工方中建三局一公司、機電施工方中建四局、監理方珠江監理等各參與方的共同協作下，取得了良好的效果，在質量、進度、成本、安全等方面均發揮了顯著的作用，為后續其他項目的BIM項目管理打下了良好的基礎。