“小社區(qū)、大物業(yè)”：物業(yè)服務(wù)社會(huì)化模式探析

□ 田志梅 楊文凱 朱余鋒

山東省民政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心將單位老舊宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)社會(huì)化工作與“不忘初心、牢記使命”主題教育相結(jié)合，深入一線，摸實(shí)情、想實(shí)策，聯(lián)合濟(jì)南市歷城區(qū)山大路街道建鑫社區(qū)居委會(huì)以民政廳地名研究所宿舍區(qū)為試點(diǎn)，探索打破部門局限，實(shí)施規(guī)模運(yùn)營(yíng)，打造“小社區(qū)、大物業(yè)”模式，積極推進(jìn)單位老舊宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)社會(huì)化工作高質(zhì)量發(fā)展。

一、項(xiàng)目背景

山東省民政廳地名研究所宿舍區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“地名所宿舍”），是一棟建成于上個(gè)世紀(jì)80年代的6層建筑，1個(gè)獨(dú)立院落，3個(gè)單元、35戶居民，建筑面積3160平方米。目前已全部房改，實(shí)際使用人主要是租戶和二手房主。

2016年，依據(jù)《關(guān)于推進(jìn)駐濟(jì)省直單位職工住宅物業(yè)服務(wù)社會(huì)化的意見(jiàn)》要求，民政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心組織地名所宿舍業(yè)主選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但由于物業(yè)費(fèi)低、戶數(shù)少，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以盈利，服務(wù)質(zhì)量無(wú)法滿足業(yè)主需求，最終業(yè)主不交或拖欠物業(yè)費(fèi)，形成惡性循環(huán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以為繼，2017年底物業(yè)服務(wù)企業(yè)因虧損而撤離。2018年地名所宿舍在嘗試業(yè)主自治管理失敗后，先后進(jìn)行了兩輪業(yè)委會(huì)的選舉工作，均因參會(huì)人數(shù)不過(guò)半數(shù)而以失敗告終。

面對(duì)這種情況，民政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心和建鑫社區(qū)居委會(huì)積極探索，深入研究《關(guān)于推進(jìn)全省老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見(jiàn)》等文件精神，靈活掌握和運(yùn)用一系列惠民政策，著力于破壁壘、補(bǔ)短板，協(xié)調(diào)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)、自來(lái)水、電力、熱力、通信等相關(guān)部門，完成了供水、供電、供暖、線桿改造、外墻保溫、樓頂防水、路面修復(fù)等老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，小區(qū)面貌煥然一新。在業(yè)委會(huì)無(wú)法產(chǎn)生的前提下，如何合法合規(guī)引進(jìn)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)？如何在老舊宿舍區(qū)推進(jìn)專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的物業(yè)服務(wù)工作？民政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心和建鑫社區(qū)居委會(huì)通過(guò)政策論證、法律咨詢、調(diào)查研究、征求意見(jiàn)等多種方式，展開(kāi)一系列密集的磋商、研討、論證工作，最終決定雙方合作，在建鑫社區(qū)轄區(qū)內(nèi)探索打破部門界限，以地名所宿舍為試點(diǎn)，通過(guò)業(yè)主委托方式引進(jìn)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)揮地名所宿舍核心輻射作用，引導(dǎo)周邊的老舊宿舍區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一物業(yè)管理，打造“小社區(qū)、大物業(yè)”模式，推進(jìn)社區(qū)內(nèi)所有單位老舊宿舍區(qū)物業(yè)整合管理、規(guī)模運(yùn)營(yíng)。

二、具體做法

（一）依法治理、穩(wěn)步推行，由居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。針對(duì)無(wú)法選舉業(yè)委會(huì)的問(wèn)題，民政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心與建鑫社區(qū)居委會(huì)，依據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《關(guān)于減輕社區(qū)負(fù)擔(dān)增強(qiáng)社區(qū)居民委員會(huì)自治功能和服務(wù)效能的十項(xiàng)規(guī)定》《關(guān)于推進(jìn)全省老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見(jiàn)》等有關(guān)精神，聘請(qǐng)律師進(jìn)行咨詢和論證，決定由建鑫社區(qū)居委會(huì)依法依規(guī)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，組織業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。首先，建鑫社區(qū)居委會(huì)牽頭召開(kāi)聯(lián)席會(huì)，通過(guò)民主投票，確定通過(guò)委托的方式選聘物業(yè)。其次，宿舍區(qū)50%以上的居民簽訂授權(quán)委托書，委托建鑫社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，為地名所宿舍選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三，按照招標(biāo)程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，著重選擇有較強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感、有較高的專業(yè)技術(shù)能力、有良好的服務(wù)意識(shí)和誠(chéng)實(shí)守信的專業(yè)隊(duì)伍。第四，確定誠(chéng)飛物業(yè)公司進(jìn)駐后，建鑫社區(qū)居委會(huì)協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與每位業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，居民與物業(yè)公司建立法律關(guān)系。第五，誠(chéng)飛物業(yè)公司入駐時(shí)，建鑫社區(qū)居委會(huì)組織物業(yè)、城管、環(huán)衛(wèi)工作人員和小區(qū)居民等共同開(kāi)展宿舍區(qū)衛(wèi)生清理、標(biāo)識(shí)設(shè)置等會(huì)戰(zhàn)開(kāi)荒工作。第六，建立健全物業(yè)管理監(jiān)督考核機(jī)制，充分發(fā)揮街道辦事處物業(yè)管理辦公室、社區(qū)居委會(huì)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)兩級(jí)機(jī)構(gòu)的作用，對(duì)物業(yè)管理工作開(kāi)展考核監(jiān)督。

（二）資源引領(lǐng)、強(qiáng)化服務(wù)，輻射帶動(dòng)周邊老舊宿舍區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)規(guī)模運(yùn)營(yíng)。民政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心和建鑫社區(qū)居委會(huì)緊密配合，協(xié)調(diào)解決地名所宿舍有關(guān)戶表改造、車輛停放、環(huán)境整治等物業(yè)服務(wù)及社區(qū)治理的熱點(diǎn)難點(diǎn)堵點(diǎn)問(wèn)題，宿舍區(qū)生活環(huán)境得到了極大改善，業(yè)主滿意度大幅提高。地名所宿舍物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐后的良好效果對(duì)建鑫社區(qū)轄區(qū)內(nèi)的老舊宿舍區(qū)起到了示范帶動(dòng)作用。在社區(qū)居委會(huì)的協(xié)調(diào)下，轄區(qū)內(nèi)的老舊宿舍區(qū)陸續(xù)加入到物業(yè)服務(wù)社會(huì)化的隊(duì)伍中來(lái)，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)降低了管理成本；另一方面，讓更多的老百姓以較低的物業(yè)費(fèi)用（平均每月每平0.6-0.8元）享受到了高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，轄區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，部分經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的“自我造血”，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）堅(jiān)持原則、強(qiáng)化宣傳，改變居民依賴思想解決物業(yè)費(fèi)拖欠問(wèn)題。針對(duì)居民歷史福利制度的慣性思維導(dǎo)致的拖欠物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題，建鑫社區(qū)黨支部、居委會(huì)充分發(fā)揮老黨員、退休老干部的模范帶頭作用，創(chuàng)建了由社區(qū)黨支部、居委會(huì)、物業(yè)經(jīng)理、居民代表組成的“紅色物業(yè)”協(xié)商議事會(huì)，并由老黨員、老干部、老專家、老教師、老勞模組成“五老”智囊團(tuán)，積極向居民宣傳物業(yè)管理的價(jià)值、社區(qū)治理的理念，正確理解國(guó)家政策，用發(fā)展的眼光看待新時(shí)期的自我身份，從思想上徹底做到從單位人向社會(huì)人的轉(zhuǎn)變，樹(shù)立起“花錢買服務(wù)”的自覺(jué)意識(shí)。

三、經(jīng)驗(yàn)啟示

（一）多元主體協(xié)調(diào)配合是“小社區(qū)、大物業(yè)”模式取得成效的基礎(chǔ)。民政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心和建鑫社區(qū)居委會(huì)聯(lián)合打造的“小社區(qū)、大物業(yè)”模式之所以取得良好成效，與雙方的精誠(chéng)合作密不可分，與社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的協(xié)調(diào)配合密不可分，更與居民群眾的理解支持密不可分。在物業(yè)管理中，出現(xiàn)的居委會(huì)與產(chǎn)權(quán)單位各自為政、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司相互掣肘、物業(yè)公司與居民彼此對(duì)立等問(wèn)題，一方面是由于制度上的先天不足、觀念上的陳舊落后和傳統(tǒng)上的不良影響造成的，另一方面，就是各方之間關(guān)系的不協(xié)調(diào)、不認(rèn)同和不配合。因此，只有多元主體之間各負(fù)其責(zé)、互相配合、相互支持，才能形成合力，推動(dòng)發(fā)展。

（二）社區(qū)居委會(huì)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)是“小社區(qū)、大物業(yè)”模式取得成效的前提。民政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心為解決全省性的難點(diǎn)堵點(diǎn)問(wèn)題，推動(dòng)單位老舊宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)社會(huì)化工作高質(zhì)量發(fā)展，先后與單位宿舍區(qū)所在的3家社區(qū)居委會(huì)多次協(xié)商合作事宜，其中2家以“居委會(huì)不管單位宿舍的物業(yè)”“居委會(huì)不管有業(yè)委會(huì)的小區(qū)”為由斷然拒絕，只有建鑫社區(qū)居委會(huì)勇于擔(dān)當(dāng)、敢于負(fù)責(zé)。在中央有號(hào)召、政策有規(guī)定、形勢(shì)有需要、群眾有需求、自身有職責(zé)的現(xiàn)實(shí)條件下，社區(qū)居委會(huì)作為基層社會(huì)治理的重要主體之一，如何通過(guò)構(gòu)筑運(yùn)行良好的物業(yè)管理模式，構(gòu)建起社區(qū)與居民的聯(lián)系橋梁；如何通過(guò)優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，打通服務(wù)居民的“最后一米”，是每個(gè)社區(qū)居委會(huì)都需要考慮的問(wèn)題。這些都需要社區(qū)居委會(huì)能夠不等不靠，不推不拖，勇挑重?fù)?dān)，大膽探索，勇于創(chuàng)新，破難前行。

（三）依法創(chuàng)新、善用政策是“小社區(qū)、大物業(yè)”模式取得成效的保障。民政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心與建鑫社區(qū)居委會(huì)合作打造的“小社區(qū)、大物業(yè)”模式，是在沒(méi)有任何經(jīng)驗(yàn)借鑒的基礎(chǔ)上的探索創(chuàng)新，但是每一項(xiàng)都合理合法，在法律法規(guī)允許的范圍之內(nèi)進(jìn)行。比如居民簽訂委托書，委托居委會(huì)代為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法，民政廳機(jī)關(guān)服務(wù)中心提前做了政策論證，社區(qū)居委會(huì)提前進(jìn)行了法律咨詢，確保了程序的合法性、合規(guī)性。這也啟示我們，大膽的同時(shí)要謹(jǐn)慎，創(chuàng)新的同時(shí)要合法，善于把政策用活、用好，才能真正正正的推進(jìn)工作，老百姓才能實(shí)實(shí)在在得實(shí)惠。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品質(zhì)是“小社區(qū)、大物業(yè)”模式取得成效的關(guān)鍵。社區(qū)居委會(huì)作為全體居民的代表，選聘一家好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)至關(guān)重要，關(guān)系到老百姓的生活質(zhì)量，關(guān)系到房屋的保值增值，關(guān)系到社區(qū)和諧穩(wěn)定，關(guān)系到社區(qū)治理水平的高低。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅要看專業(yè)技術(shù)能力和服務(wù)水平，更要關(guān)注企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，看企業(yè)是否能夠站在居民的角度考慮問(wèn)題，注重長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。居民群眾只有得到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)管理和社區(qū)工作得到認(rèn)可，才會(huì)積極參與到物業(yè)管理和社區(qū)治理的各項(xiàng)工作中去，形成良性循環(huán)，從而促進(jìn)物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)社區(qū)治理高水平推進(jìn)。