新形勢下地方中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制思考

劉 丹

(融鈺集團(tuán)股份有限公司，吉林 吉林 132000)

房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬已經(jīng)來臨，高負(fù)債、低利潤、拿地難、融資難已經(jīng)讓房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負(fù)，房價上漲的趨勢也已經(jīng)不復(fù)存在。這對財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制是一種挑戰(zhàn)，其具有更至關(guān)重要的作用，需要得到更多的關(guān)注，為了房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就要對現(xiàn)有的房地產(chǎn)財務(wù)管理機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化升級。

1 目前中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運(yùn)行體系存在哪些缺陷

1.1 籌資體系不夠健全

由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要足夠的資金作為基礎(chǔ)保障，因此需要有完備的籌資體系，只有這樣才能夠保證后續(xù)開發(fā)工作的正常進(jìn)行，換句話說，如果單靠企業(yè)自身的能力，就很難完成高水平的項目建設(shè)，所以，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)都需要借助籌資的方式進(jìn)行資金獲取，籌資體系的健全可以更好地促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的籌資體系不夠建全，籌資渠道過于狹窄，多數(shù)以團(tuán)購形式取得前期項目資金，新時代下中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全籌資體系，確保項目的建設(shè)。

1.2 預(yù)算管理得不到有效執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)

中小房地產(chǎn)企業(yè)中大部分能編制全面預(yù)算，但由于缺少預(yù)算考核機(jī)制，缺乏各責(zé)任中心的分解數(shù)據(jù)，導(dǎo)致后期無法分別監(jiān)控；造成企業(yè)預(yù)算的編制與執(zhí)行相脫離，重編制、輕執(zhí)行。另外，中小房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理手段不先進(jìn)，管理制度不完善，預(yù)算分析僅限于財務(wù)數(shù)據(jù)對比，缺乏業(yè)務(wù)部門的參與，缺乏問題的原因剖析、改進(jìn)方案的追蹤反饋等。最主要的是，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有將預(yù)算編制和執(zhí)行的優(yōu)劣與企業(yè)經(jīng)理人及員工的薪酬建立聯(lián)系，激勵員工為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)而共同努力。

1.3 管理層對財務(wù)管理沒有足夠的重視，整體員工的個人素質(zhì)水平不高

許多地方中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對財務(wù)管理沒有正確的認(rèn)識，他們將更多的精力放到了工程項目的建設(shè)、銷售等方面，對財務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃及財務(wù)監(jiān)督管理機(jī)制沒有足夠的重視。其相關(guān)財務(wù)管理人員很難將自身的優(yōu)勢發(fā)揮出來，不利于地方中小房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。另外，大部分地方中小房地產(chǎn)企業(yè)人員的整體綜合素質(zhì)沒有達(dá)到預(yù)期的高度，不具備很強(qiáng)的專業(yè)水平，不能滿足當(dāng)前社會快速發(fā)展的需求。現(xiàn)代社會是知識經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)有效融合相互促進(jìn)發(fā)展的高新技術(shù)社會。在新的時代背景下，對財務(wù)管理人員提出了更高的要求，需要他們掌握更多的有效的技術(shù)。

2 地方中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制優(yōu)化升級策略

2.1 優(yōu)化升級中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資體系

優(yōu)化升級有許多影響因素，從中小房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，對于籌資體系的升級，主要從以下三個方面入手：籌資的途徑、籌資的結(jié)構(gòu)以及籌集的資金。在對籌資的相關(guān)途徑進(jìn)行優(yōu)化的時候，中小房地產(chǎn)企業(yè)在整個過程中都需要遵守多元化的準(zhǔn)則，借助把籌資風(fēng)險分散的形式，避免由于一個環(huán)節(jié)或者某個渠道出現(xiàn)問題而導(dǎo)致整個房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題。在對籌資機(jī)構(gòu)進(jìn)行更新升級時，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要對整個項目開發(fā)所需的本金進(jìn)行明確，換句話說，明確項目開發(fā)所需的成本需要長期籌資還是短時間籌資，然后借助合理分配的方式，進(jìn)一步對負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行強(qiáng)化處理，保證其具有更強(qiáng)的科學(xué)性。在對籌資的本金進(jìn)行更新的時候，相關(guān)工作人員首先要對成本進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算，具體內(nèi)容需要包括籌資的數(shù)目以及資金的使用情況，接著再進(jìn)行后續(xù)的各項工作，只有這樣做才能夠保證將融資成本控制在一個科學(xué)可靠的范圍之內(nèi)。[3]

2.2 強(qiáng)化中小房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的財務(wù)管理意識

不論是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè)，都需要制定更加符合實(shí)際情況的發(fā)展目標(biāo)以及未來規(guī)劃。所以，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，如果想要對現(xiàn)有的財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化升級，最為核心的一步就是明確企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，對未來一年或者幾個月的財務(wù)管理任務(wù)進(jìn)行明確。對相關(guān)從事財務(wù)管理的工作者來說，需要確保所有的工作環(huán)節(jié)設(shè)計的可靠性以及精確性，借助聯(lián)合企業(yè)的途徑，保證完成“內(nèi)外聯(lián)合，上下聯(lián)動”的任務(wù)，最終的發(fā)展目標(biāo)自然就會達(dá)成。這個時候，再根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，對企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃以及發(fā)展目標(biāo)等進(jìn)行一個新的規(guī)劃，這也是對傳統(tǒng)的管理模式的突破。當(dāng)然，在這個過程中也需要做好以下幾個方面：第一點(diǎn)，有效發(fā)揮企業(yè)財務(wù)管控、財務(wù)牽頭的全面預(yù)算執(zhí)行及完善的制度體系建設(shè)等多方面的功能；第二點(diǎn)，對積極、向上、有效的財務(wù)管理思想進(jìn)行大力的宣傳和教育，保證現(xiàn)任的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)管理的工作者，在思想上都對財務(wù)管理有更加正確的認(rèn)識，具備更加先進(jìn)的管理意識，并且落實(shí)于實(shí)際行動中。做好這些方面工作可以更好地提升房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的質(zhì)量，保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。[4]

2.3 健全和完善中小房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)控體系

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展的低谷，所以中小房地產(chǎn)企業(yè)需要在項目風(fēng)險評估這方面投入更多的人力和物力，保證風(fēng)險投資體系的健全，只有這樣才能夠在實(shí)際的項目投資過程中，更好地對風(fēng)險、收入以及政策變化在內(nèi)的具體內(nèi)容進(jìn)行更加深入的估算，確定投資項目所具有的可實(shí)施性有多大，通過這樣做可以更好地提升項目成功的概率。除此之外，在進(jìn)行實(shí)際投資時，中小房地產(chǎn)還需要深入優(yōu)化可避免、可減弱投資風(fēng)險的止損機(jī)制，做好處理預(yù)案，當(dāng)投資風(fēng)險發(fā)生的時候，企業(yè)就可以借助止損機(jī)制來避免企業(yè)出現(xiàn)慘重的損失。

2.4 優(yōu)化處置中小房地產(chǎn)企業(yè)整體管理制度體系

在實(shí)際的財務(wù)管理過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要將完善體系作為工作的重點(diǎn)，借助對財務(wù)管理體系進(jìn)行優(yōu)化的方式，提高有關(guān)工作的制度水平以及標(biāo)準(zhǔn)性能，可以從根本上避免處于過度隨意的情況。當(dāng)然，所選擇和規(guī)定的財務(wù)管理體系更應(yīng)該以滿足崗位實(shí)際需求為出發(fā)點(diǎn)，這樣才能夠進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部相關(guān)工作者以更加積極的心態(tài)投入到工作中，讓他們對自己所負(fù)責(zé)的工作更加認(rèn)真負(fù)責(zé)，在開展具體內(nèi)容時，其也可以嚴(yán)格地依照相關(guān)的制度規(guī)則辦事，企業(yè)管理過程中遇到的風(fēng)險幾率就會大大減少。[5]

2.5 提升中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作者的綜合素質(zhì)水平

中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)能力會直接影響到企業(yè)財務(wù)管理工作的質(zhì)量和水平，所以中小房地產(chǎn)企業(yè)需要對財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)能力的提升以及培訓(xùn)教育進(jìn)行強(qiáng)化。在新的時代背景下，隨著互聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)的不斷發(fā)展，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的競爭壓力，企業(yè)想要在競爭中占據(jù)一席之地，就要對企業(yè)中的財務(wù)管理人員進(jìn)行專項的技能提升教育。在實(shí)際工作中先要健全和完善相關(guān)的招聘體系，引入一些更加專業(yè)的復(fù)合型人才。接著要對所有的在職員工按時開展專業(yè)培訓(xùn)和提升教育，讓他們的專業(yè)知識體系得到進(jìn)一步的完善，進(jìn)一步提升自身的思想道德品質(zhì)。最后也要做好獎懲工作，構(gòu)建更加健全的獎懲體系，實(shí)現(xiàn)責(zé)任的細(xì)化分配，提升工作人員的熱情。

3 結(jié) 論

現(xiàn)有的相關(guān)政策主要側(cè)重于對中小房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的管控，根據(jù)文章所述，為了進(jìn)一步的發(fā)展，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要對現(xiàn)有的體系進(jìn)行優(yōu)化，需要從內(nèi)部開始新的調(diào)整，而財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心和關(guān)鍵，自然就會作為重點(diǎn)整改內(nèi)容。以此為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)就要明確找出自身在管理方面的缺陷，根據(jù)社會的發(fā)展需求進(jìn)行及時的調(diào)整，借助提升財務(wù)管理質(zhì)量來促進(jìn)企業(yè)更好地發(fā)展。