關于加強物業企業財務內控管理的措施思考

姚紅梅

(深圳市之平物業發展有限公司，廣東 深圳 400023)

隨著我國房地產市場的發展，物業企業作為一個新興的服務行業，經歷了近三十年的歷程，也得到了長足的發展。但是在目前瞬息萬變、競爭日趨激烈的市場經濟中，物業企業從業人才素質普遍不高，企業人才匱乏使得發展受阻，物業費收費標準低且歷經多年也很難上漲，物業管理設施設備日漸陳舊維護成本大幅增加，企業經營的利潤日趨低下，生存空間越來越窄，物業企業也遇到了前所未有的挑戰。面對物業企業的這些問題，加強企業內部控制，構建合理、有效的財務內部控制體系，提升物業管理水平和改善物業經營狀況，勢在必行、尤為重要。

1 物業企業財務內控管理的背景與重要意義

1.1 有限的收入來源

物業企業的收入來源主要是分三大類，其最主要的就是物業服務費收入，就是通常所說的物業管理費。物業管理費的定價標準通常是房屋開發企業，參照當地當時的物價水平、工資社保標準、房屋的配套設施維護成本而定，并報送當地政府物價部門批準執行。當一個項目的物業管理費用確定后，物業服務費的標準基本成了一個固定值，是很難往上增長的，越是老舊的物業小區其物業收費標準就越低。又因物業管理的復雜性，業主對于物業企業管理和服務存在理解上的偏差，每個項目都很難做到100%的收繳率。隨著房屋建筑使用年限增加，設施設備老化故障率頻繁，業主滿意度越來越低，物業費催收越來越難，呆賬、壞賬也越來越多；第二大類是公共類收益，是我們通常所指的廣告收入、場地租金、公共場地臨時停車收入等收益，該部分收益隨著行業發展，業主維權意識的增強，業委會成立后都要求將該部分收益歸還給業主；第三類是物業多種經營收入，比如特約服務費收入、家政服務費收入、中介費收入、工本費收入等等，該部分收入需要物業企業花很多人力、物力去發掘和開拓，對于大部分物業企業來說該部分的收入都是很少的，可以忽略不計。

1.2 陡漲的管理成本

隨著物業企業所管轄的項目時間越來越長，項目越來越陳舊，物價的不斷上漲，使項目維修維護的成本也越來越高，加之物業管理企業是勞動密集型行業，人工成本在所有成本中占據很大比例，一般占60%～70%，有的企業甚至更高，物業管理企業內的從業員工普遍屬于低收入階層，隨著物價上漲、當地最低工資標準和社保繳費基數也逐年提升，讓本就微利經營的物業管理企業更加困難。

怎樣在有限收入的情況下，提高收入轉化能力，合理控制用好每一分錢，突破經營困境，提高企業生存競爭能力，加強物業企業內部控制顯得尤為重要。

2 當前物業企業財務內控管理存在的問題

2.1 物業企業管理層對財務內控管理意識有待提高

我國的物業企業屬于新興的服務型企業，還處于快速發展的階段，相當一部分企業管理者對建立財務管理及內部控制認知不足，認為物業行業收入是有限的，成本是固定的，財務管理部門是附屬部門不能創造價值反而給公司或者項目增加負擔，財務人員編制也是能省則省，很多中小物業企業的項目連財務會計人員都不配置，僅配置1～2名收費員，認為收費員就是財務人員。物業企業管理層對財務管理及內部控制認知不足，重業務輕管理是整個行業的普遍現象。

2.2 物業企業內控管理體系不健全有待完善

正是因為物業企業管理層對財務內部控制認知不足，物業企業內控管理體系不健全有待完善也是較為突出的問題。部分物業公司內部管理混亂，出納會計一人兼，發票印章一人管；部分企業雖然制定了內控管理體系和辦法，但因物業企業是勞動密集型企業，人員流動性大，無法做到強有力的執行。

2.3 物業企業預算管理存在問題有待完善

物業企業高層領導對預算管理的重視不夠，認識不足，物業企業預算管理通常存在以下問題：一是不進行預算；二是簡單地認為預算就是財務部門的事，沒有調動企業全員集體參與，所以在預算的編制和管理過程中，隨意性很大，經常改變，導致實際執行很差，沒有起到應有的作用；三是預算目標的制定容易走兩個極端，要么定太高無法操作和無法執行，要么定太低很輕松就完成，達不到應有的效果；四是經常停留在財務現金預算，真正做到人員編制控制、企業業務流程管控等全面預算的很少；五是沒有做到預算的執行控制、分析、考核等整個管理過程。

2.4 物業企業內控管理監督機制不健全

物業企業對內控管理認知不足、意識不夠，對各職能部門、各業務崗位也缺乏必要的監督和檢查，大部分物業企業內控管理的監督與檢查流于形式，檢查的范圍有限，常常以偏概全、以點代面，缺乏完整性和系統性。同時也沒有建立起完整系統的考核制度和評價獎懲制度，內部審計也常常流于形式，審計工作得不到必要的重視和支持，很多物業企業其內部控制薄弱、管理松弛的情況逐漸暴露。

3 提高當前物業企業財務內控管理的對策及建議

物業企業要改善經營現狀，提升經營效益，制定內控管理措施，建立健全內控管理機制，需要從以下幾個方面著手。

3.1 強化物業管理層的財務內控管理意識

物業企業涉及業務的特殊性，管理人員往往認為財務工作簡單不重要，物業企業首先要改變管理層的認知。改變管理層的認知，需對管理層人員進行定期性和系統性的財務知識及內控管理培訓，使他們認識到財務內控管理的重要性。一般而言，物業經營企業管理人員的內控意識程度，會直接或間接影響員工內控意識的培養和執行效果。只有管理層對內控管理高度重視，員工才會使內部控制措施落實到各個具體業務活動中，從而在企業內部形成良好的內控氛圍。

3.2 建立健全物業企業內控管理體系，加強內部控制活動

物業企業需要重新梳理現有的治理結構和內部機構設置，將不相容的崗位和職務相分離，根據國家相關法律法規，構建合理的企業組織結構和企業內控管理體系，避免出現徇私舞弊、違法違紀現象。同時物業企業需根據實際情況，制定相對應的內部控制活動和相關控制要點的防范措施。

3.2.1 加強物業企業全面預算控制

物業企業高級管理層應充分認識到預算管理對于物業行業發展的重要性，物業企業財務負責人需要深入各項目現場，充分了解項目基本情況，并與項目負責人、基層員工進行深入溝通，采用科學的“零基預算法”“物業項目以收定支法”合理地進行全面預算，同時加強預算的執行管理，完善預算監督考核機制。

3.2.2 加強物業企業資金管理控制

資金是企業的血液，貫穿于物業企業整個經營始末，加強資金的管理及控制具有十分重要的意義。在物業企業內控管理中，加強資金管理，需要做到：第一，推行全面預算，制定詳細的資金使用計劃，實行資金的集中管理制度，充分利用時間價值觀和現金流量觀，提高資金使用效率；第二，提高收入轉化能力，制定合理的物業催收方案加強物業應收賬款催收，提高當年累計收入率和歷史欠費收繳率；第三，在保證項目品質和公司信譽的基礎上合理控制人工成本、能耗成本、物資采購成本等各項成本開支；第四，規范各類大型采購評審流程，合理約定合同支付時間，延時支付各項外包費用；第五，充分利用日常閑置資金進行投資理財活動，獲取投資收益。

3.2.3 加強物業企業信息化建設

隨著物業行業的快速成長，信息化建設也越來越受到物業企業的重視。物業企業需加強信息化建設，建立與企業發展相適應的業務平臺、信息管理系統，通過信息化管理使各項業務流程更透明、管理更規范，提高企業工作運轉效率，方可在這個競爭日趨激烈的時代獲勝。

3.3 建立完善的物業企業內部審計制度、形成有效監督機制

隨著物業企業不斷的發展和積累，職業經理人被引入，經營層次增多，地域不斷擴大，涌現大量的子公司、分支機構，開始向集團化方面發展，企業所有權和經營權分離，導致企業內部隨時引發信任危機。在這種情況下，建立內部審計制度非常有必要。建立企業內部審計制度，需要做到以下幾個環節：①在物業企業內部根據規模設置獨立的審計機構，明確審計機構獨立于經營管理層，直接向企業權力機構匯報審計結果；②根據企業規模來配置相應的審計人員，審計人員既要懂會計、審計、統計等專業知識，又要熟悉物業行業相關知識，還需具有客觀、公正、誠實的品質；③制定和頒布《企業審計條例》和《實施辦法》等規章，以對內審工作制度、行為準則、內審機構人員的職能權限、工作方法等作出明確的規定，使企業內部審計工作在制度上得以保障，將內部審計納入規范化、制度化的軌道，使物業企業形成有效的監督機制。

4 結 論

綜上所述，加強企業內控管理，強化物業企業管理層的財務內控管理意識、建立健全完善的物業企業內控管理體系，加強物業企業全面預算控制、資金管理控制、信息化建設、完善物業企業內部審計制度等一系列內部控制活動，方可改善物業企業經營現狀，實現可持續經營。