基于商業地產創新研發背景下長效機制的引導探究

周琦，高長春

（東華大學旭日工商管理學院，上海 100051）

1 商業地產管理背景綜述

眾所周知，商業地產區別于以居住功能為主的住宅、以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產扮演著城市區域商業市場的社區經營載體，其管理落地模式通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等諸多板塊的有機統合。在企業內部則表現為經營模式、設計功能和營運方法的管控和決策引導。其中商業開發部作為商業房企的重要設計及創意中樞，承擔著管理設計智庫及產業創新的雙重特色。

2 針對模塊化設計問題，強化設計工作落實機制

首先，在管理層面針對房地產商的組織形式重塑工作團隊。在動員培訓過程中，應敏銳意識到管理提升、模塊化建設是研發轉型升級、實現設計質量增長的重要途徑，是推進組織“聚核鑄強”戰略思路、實現“邁向卓越”商業標桿戰略目標的基本要求，必須把提升模塊化設計管理水平放到更加突出的位置[1]，以管理提升促進轉型升級，真正使房地產各種類型的產品體系走上創新驅動、內生增長的內涵式發展道路。其次，在執行層面進一步加強管理的各項提升要求。再次，落實閉環管理模式。商業地產設計研發部制訂了《全面開展研發管理提升活動方案》《研發管理提升活動整體工作計劃》《研發管理提升活動關鍵過程》等工作方案和計劃；編發了《全面開展研發管理提升活動工作指南》《管理提升重點項目管理落實手冊》《管理提升活動推進落實手冊（一級管控目錄）》等研發目錄。采用過程方法，將設計三個階段（概念、設計、深化）六個環節（提資、簽發、評審、約談、隨訪、抽檢），細分為分項工作步驟，確立關鍵過程；策劃每一個研發關鍵過程的輸入、輸出、保障措施、工作要求等關鍵要素；針對每個環節，制訂工作方案，按月下發日程安排，與日志反饋對應。

3 針對價值鏈網絡優化問題，實施重點項目專項突破

首先，強化“研發創新－市場實踐”價值鏈兩端。在商業研創方面，建議完善《重點研發管理辦法》《鼓勵和加強技術及業態創新的指導意見》《戰略品牌項目管理辦法》等技術創新制度，優化研發管理制度體系，加緊實施“研發重點項目突破計劃”，建立專業化的設計管理團隊，加快重點研發商品化進程。

在市場方面，通過強化“一地一策、一品一檢、一點一管、一事一議”提升管理策略、適時推出研發項目、加快薄弱設計面層開拓、實施供應商渠道下沉等措施，房產公司為形成完善的商業產品系列做長足的準備，商業系列產品的管理拓展穩固了商業產品的市場競爭力和創新驅動力。

其次，強化“品質提升”價值鏈智造環節。產品是企業的生命線，商業地產[2]尤其如此，以品質提升作為管理提升活動的突破口，構建“標準動作”“責任落實”“全流程管控”和“質量評估”四位一體推進機制，提高管理提升活動的有效性。

最后，強化全價值鏈降成本低內耗工作。房地產企業內部要推進年度設計成本優化管理工作計劃為主線，將研發設計、材料采購、降低產品缺陷率、控制差旅費用、管理創新、優化低邊利產品結構等6個方面作為成本優化工作的突破點，運用精益成本管理、麥肯錫工作法、價值工程等工具方法，努力減少或消除企業價值鏈中不增值的環節。房地產研發小組以區域公司為立足點，完善考核制度，分解工作目標，落實具體措施，實現降本增效，超額完成年度目標[3]。

4 針對精細化管理問題，重塑商開部管理基礎

一是提高研創職能管理精細化水平。各個專業小組以專項提升項目為載體，細化措施，以點帶面，提升職能管理水平。二是提高研創生產管理精細化水平。深化并執行標準化作業流程，商業房產公司應在設計研發等主要智造領域開展“標準動作”管理工程，提高企業管理系統化、規范化、標準化水平。導入卓越績效與團隊績效模式，增強企業管理持續改進、追求卓越的能力。引入先進管理體系，運用先進管理體系和方法推進管理提升活動，夯實企業精益生產管理基礎，為管理提升活動注入了新的活力[4]。三是提高基礎管理精細化水平。著力把管理提升活動落實在專業團隊及項目團隊中，積極構建管理標準和工作規范，切實解決生產研發管理短板和瓶頸問題。通過商業市場調研表明，各商業項目前期設計滯留期超過一年以上必須進行品質提升，以管理提升項目為載體，以提高效率、消除缺陷、持續改進、創新業態為指導，強化“領導作用、工具方法、專家參與”等支撐要素，不斷優化基礎管理體系。推進基于精細化管理的執行力體系建設，提高項目各個管理部門貫徹決策、落實制度、執行計劃和實現目標的能力，通過行之有效的考評機制，督促落實各項工作的具體實施，形成精細化管理的良性循環。

5 針對組織高績效運營問題，構建卓越智造體系

從戰投部土拓開始，進行房產公司戰略統合。商開部結合商業主題和企業實際，在基礎管理、管理模式等重點領域，學習研究先進管理理念和方法工具，挖掘提煉房企管理運營的實踐方法和經驗，著力構建“商業地產卓越管理體系”（Futureland Operating System Planning），商業房企應積極創建具有自身特色的管理模式。商業卓越管理體系成為建立管理提升工作標準和長效機制的重要載體[5]。

房地產公司商業卓越管理體系來源于三個方面：一是優良的管理傳統，發揚企業在商業地產管理領域的優良傳統；二是豐富的工作實踐，積極響應國家發改委海外一帶一路發展計劃，把實踐中的案例、工具和方法轉換為企業商業研創管理體系的核心模塊；三是先進方法，學習明星地產的設計行業優秀企業的成功經驗，合縱連橫，聯袂公司物業、公司實業、公司金融、公司科技等新型產業，借鑒國外著名咨詢機構的物業標準等國外先進管理標準進行提升，背靠國家品牌發展計劃的扶持，為企業對標先進、明確方向、持續提升提供管理基準和工具方法。

6 結語

2017年是商業地產的“新銷售元年”，2018年是商業地產的“新迭代元年”，2019年則是商業地產的“新價值-思路元年”。時至今日，商業地產品牌的發展策略是三線城市布局，二線城市拓展，一線城市試水，進行初步的三步走謀局，包括商業輸出管理模式的協同增長。此外，還應積極探索“輕資產”模式，實現管理模式輸出，嘗試輕資產運營。在重塑閉環管控、管理提升雙軌長效機制的創新管理思路下對“策略執行、模塊提升、精細管理、卓越研創、質量管理、成本管理、產銷協同、健康安全和環境、持續改進”等商業核心要素進行重新評估并形成“商業卓越管理體系綱要”，有助于為今后房地產管理內部外部協同提供更大更強的發展引擎。