對(duì)加強(qiáng)國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防控的思考

王愛明

（重慶市萬州三峽平湖有限公司，重慶 萬州 404000）

1 引言

國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營是指在不改變國有資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，將國有資產(chǎn)出租給有關(guān)承租人經(jīng)營。租賃經(jīng)營的核心工作是對(duì)國有資產(chǎn)進(jìn)行有效的開發(fā)利用，在確保資產(chǎn)安全的前提下，通過資產(chǎn)營運(yùn)，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值、增值[1]。重慶市萬州平湖資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司自成立以來，積極通過規(guī)范租賃經(jīng)營行為，創(chuàng)新管理，減少租賃經(jīng)營中的矛盾，化解風(fēng)險(xiǎn)，在推進(jìn)國有資產(chǎn)的有效開發(fā)利用方面，取得了一定的成效，但在風(fēng)險(xiǎn)防控方面還存在一些薄弱環(huán)節(jié)。為進(jìn)一步完善國有資產(chǎn)的租賃經(jīng)營工作，有必要對(duì)企業(yè)近幾年租賃經(jīng)營工作的成效和今后工作的開展做進(jìn)一步的研究和探索，改進(jìn)和完善薄弱環(huán)節(jié)，提升租賃經(jīng)營工作的實(shí)效。

2 重慶市萬州平湖資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司簡(jiǎn)介

2010年9月，重慶市萬州區(qū)人民政府整合8個(gè)國有單位，并劃轉(zhuǎn)部分區(qū)屬行政事業(yè)單位的資產(chǎn)，組建了重慶市萬州三峽平湖有限公司，主要承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、融資、資產(chǎn)管理三大職能。公司組建后，為更好地履行區(qū)政府賦予的“區(qū)政府授權(quán)管理的房屋等國有資產(chǎn)和建設(shè)形成的國有資產(chǎn)”的職責(zé)，2012年10月，經(jīng)萬州區(qū)人民政府批準(zhǔn)，三峽平湖公司出資組建了重慶市萬州平湖資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱平湖資產(chǎn)公司），主要負(fù)責(zé)資產(chǎn)經(jīng)營和管理。三峽平湖公司下屬各子公司將擁有的3.21×105m2房屋資產(chǎn)，委托平湖資產(chǎn)公司進(jìn)行集中管理，通過開展租賃經(jīng)營，使國有資產(chǎn)保值增值。

3 平湖資產(chǎn)公司資產(chǎn)租賃經(jīng)營運(yùn)作情況

平湖資產(chǎn)公司組建后，充分發(fā)揮資產(chǎn)租賃經(jīng)營集中管理的優(yōu)勢(shì)，花大力氣解決了部分國有資產(chǎn)存在的權(quán)屬不清、無產(chǎn)權(quán)證、未經(jīng)消防驗(yàn)收、安全隱患等歷史遺留問題，并通過建章立制、規(guī)范運(yùn)作、加強(qiáng)監(jiān)管等措施，使國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營工作走上了良性發(fā)展的軌道，管理的國有資產(chǎn)數(shù)量和租賃經(jīng)營的效益逐年上升。

3.1 規(guī)范國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營行為，確保資產(chǎn)保值增值

對(duì)國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營工作的各個(gè)環(huán)節(jié)予以規(guī)范，是確保國有資產(chǎn)保值增值的基礎(chǔ)。為此，平湖資產(chǎn)公司重點(diǎn)做好了三項(xiàng)工作：一是建章立制，保證資產(chǎn)租賃工作規(guī)范有序，公司按照國家有關(guān)法規(guī)和三峽平湖公司的規(guī)定，建立起一系列科學(xué)合理的規(guī)章制度，用制度去引導(dǎo)公司各項(xiàng)工作的正常開展；二是招租程序公開透明，主要是嚴(yán)格按照萬州區(qū)國資委印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范區(qū)屬國家出資企業(yè)資產(chǎn)租賃行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，確立了“集體研究、媒體公告、有效監(jiān)督、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)”的租賃機(jī)制，經(jīng)營部門在招租前根據(jù)招租資產(chǎn)的位置、面積、現(xiàn)狀、周邊商業(yè)狀況等情況，以評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值為依據(jù)，結(jié)合周邊相同地段租賃價(jià)格，擬定租金起始價(jià)，制定招租方案，經(jīng)公司經(jīng)理辦公會(huì)研究確定后報(bào)上級(jí)審批，遵循公開、公平、公正原則，通過公開招租方式確定承租方，所有的招租項(xiàng)目均在本地報(bào)紙上公示；三是強(qiáng)化租賃資產(chǎn)的監(jiān)管，平湖資產(chǎn)公司通過日常檢查和不定期巡查，加強(qiáng)對(duì)租賃資產(chǎn)監(jiān)管，及時(shí)糾正承租方裝修過程中的不安全行為、違規(guī)轉(zhuǎn)租、不按合同的約定擅自改變租賃資產(chǎn)的用途以及對(duì)租賃資產(chǎn)違規(guī)拆建等行為。

3.2 創(chuàng)新管理，盡量減少租賃經(jīng)營中的矛盾，提升經(jīng)營效益

近年來，平湖資產(chǎn)公司不斷探索管理上的創(chuàng)新，用合理的激勵(lì)機(jī)制調(diào)動(dòng)員工的積極性和創(chuàng)造性，對(duì)部門和員工開展績(jī)效考核等，取得了較好的成效。為做好租賃經(jīng)營工作，減少租賃經(jīng)營中的矛盾，提升經(jīng)營效益。公司積極探索改進(jìn)租賃經(jīng)營工作的方法和流程，加大對(duì)承租人資信的審核，盡量減少拖欠租金等違約行為的產(chǎn)生。對(duì)個(gè)別有升值潛力的地段且合同到期的資產(chǎn)，大膽投入資金進(jìn)行改造，進(jìn)一步提升資產(chǎn)的使用價(jià)值。對(duì)有增值潛力的資產(chǎn)的租賃合同，采取一年一簽的辦法，為今后租金增長留下空間。

3.3 加強(qiáng)安全監(jiān)管，確保國有資產(chǎn)安全完整

安全管理工作是關(guān)系到企業(yè)生存和發(fā)展的頭等大事。平湖資產(chǎn)公司始終把安全工作放在第一位，企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)安全工作負(fù)總責(zé)，公司有關(guān)部門和員工按各自職責(zé)對(duì)所管理區(qū)域的資產(chǎn)的安全使用負(fù)責(zé)，采取建立健全安全管理制度，加強(qiáng)員工安全知識(shí)的教育和培訓(xùn)，加大安全生產(chǎn)資金投入，落實(shí)安全隱患整改，組建專業(yè)的安全檢查小組，不定期對(duì)租賃資產(chǎn)進(jìn)行安全檢查，提升承租人的安全意識(shí)，督促承租人及時(shí)整改安全隱患等措施，將各項(xiàng)安全工作落實(shí)到位，沒有發(fā)生一起安全責(zé)任事故，確保了國有資產(chǎn)的安全完整。

4 加強(qiáng)國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防控的思考

由于國有體制的原因，加之我國目前誠信建設(shè)尚處于起步階段，導(dǎo)致國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營工作不可避免地存在拖欠租金、轉(zhuǎn)租、到期不退、官司勝訴執(zhí)行難等風(fēng)險(xiǎn)問題，國有資產(chǎn)管理人員稍有疏忽，就可能造成國有資產(chǎn)的流失。雖然平湖資產(chǎn)公司對(duì)國有資產(chǎn)的租賃經(jīng)營管理工作已逐步走上了依法管理、科學(xué)管理、規(guī)范化管理的軌道，但面對(duì)國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營的共性問題，也不可避免地存在薄弱環(huán)節(jié)，需要進(jìn)一步研究風(fēng)險(xiǎn)防控的措施。

4.1 進(jìn)一步完善資產(chǎn)登記和產(chǎn)權(quán)管理

維護(hù)國有資產(chǎn)的權(quán)益，建立“歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”的資產(chǎn)管理機(jī)制，是防止國有資產(chǎn)流失并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的基礎(chǔ)工作。平湖資產(chǎn)公司組建后雖為部分缺失產(chǎn)權(quán)證書的資產(chǎn)，辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但還存在部分缺失產(chǎn)權(quán)證書的資產(chǎn)。因此，還要下大力氣對(duì)沒有產(chǎn)權(quán)證書的資產(chǎn)認(rèn)真登記造冊(cè)，分析沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書的原因，并通過三峽平湖公司向區(qū)政府報(bào)告，爭(zhēng)取由政府部門協(xié)調(diào)解決。充分利用資產(chǎn)管理軟件等信息化工具，提高資產(chǎn)管理的準(zhǔn)確度和工作效率，確保所有資產(chǎn)均處于受控狀態(tài)。

4.2 以嚴(yán)格承租主體資格審查為核心，創(chuàng)新招租方式，完善招租流程

從近幾年的實(shí)踐來看，承租主體選擇不好是日后產(chǎn)生租賃糾紛的根本原因。因此，在我國的信用建設(shè)還處于起步階段的情況下，應(yīng)以嚴(yán)格承租主體資格審查為核心，創(chuàng)新招租方式，完善招租流程。如針對(duì)法人承租，可要求承租人提供近期財(cái)務(wù)報(bào)表，到工商部門求證其資信能力，通過了解其注冊(cè)資金、上年收支情況、訴訟情況、信用情況、資信口碑等，篩選出履約能力強(qiáng)、商業(yè)信譽(yù)好、資金實(shí)力好的承租主體。對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)面積大于500m2或年租金在10萬元以上的招租，在招租前，對(duì)擬確定的用途的市場(chǎng)前景、違約后是否會(huì)引發(fā)群體事件等問題進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并主要采用公開招標(biāo)的方式，將承租人的資信作為重點(diǎn)，在評(píng)標(biāo)時(shí)邀請(qǐng)法律、審計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專家作為評(píng)委，選擇實(shí)力強(qiáng)、資信好的承租人[2]。從程序上降低承租人違約的風(fēng)險(xiǎn)及降低違約后果所造成的損失。

4.3 規(guī)范合同全過程管理

近年來，因承租人失信違約、生意失敗、破產(chǎn)等，資產(chǎn)租賃糾紛案件呈上升趨勢(shì)。國有資產(chǎn)管理人員稍有疏忽，就會(huì)造成國有資產(chǎn)流失。為此，出租方應(yīng)重視規(guī)范合同管理全過程，加強(qiáng)對(duì)合同洽談、起草、簽訂、生效、履約等一系列流程的內(nèi)控管理。例如，招租前應(yīng)有書面計(jì)劃和方案；合同洽談中，有書面記錄；合同中明確先付租金后使用的原則，并要求承租人支付一定履約保證金或押金；合同生效后及租賃期滿后租賃標(biāo)的物的移交，均有詳細(xì)的清單記錄；履約過程中，一旦出現(xiàn)拖欠租金，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面催告；保存好往來聯(lián)系的工作函、租金支付及催告情況記錄等信息臺(tái)賬，以便日后發(fā)生法律糾紛時(shí)作為證據(jù)；注意訴訟時(shí)效等。

4.4 加強(qiáng)員工的法律教育

國有資產(chǎn)的國有性質(zhì)決定了國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營工作的風(fēng)險(xiǎn)防范只能在法律框架下進(jìn)行。因此，做好國有資產(chǎn)租賃經(jīng)營工作，一是要根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和制度，進(jìn)一步完善各項(xiàng)規(guī)章制度，強(qiáng)化監(jiān)管措施。二是要加強(qiáng)從業(yè)人員的法律教育和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育，定期培訓(xùn)國有資產(chǎn)管理的系列政策法規(guī)，提高從業(yè)人員的法律意識(shí)，培養(yǎng)從業(yè)人員識(shí)辨法律風(fēng)險(xiǎn)的能力，使從業(yè)人員能在日常的監(jiān)督檢查中，用法律的準(zhǔn)則判斷承租人是否按約定使用，發(fā)現(xiàn)異常、存在安全隱患和違法活動(dòng)，都要及時(shí)提出整改，必要時(shí)采取法律補(bǔ)救措施或及時(shí)解除租賃合同，用法律這一合法武器確保國有資產(chǎn)的安全與完整，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值、增值。