房地產項目精細化質量管理體系的構建研究

文/劉曄 重慶金科房地產開發有限公司 重慶 400000

近年來，在市場經濟快速發展的背景下，我國各行各業逐步進入了蓬勃發展的時期，各個企業在市場面臨著越來越激烈的競爭壓力。房地產行業的發展受到國家宏觀調控的影響，尤其是在近年來，政府對房地產的調控力度加大，以保持房地產行業的穩步發展。精細化管理模式的實施轉變了房地產行業傳統的管理模式，這種管理模式的是有利于構建精細化質量管理體系，使得房地產行業的發展可以與市場經濟的總體發展目標相協調，實現行業的可持續發展。

1、精細化管理概述

精細化管理與傳統粗放式管理相對應，是適應當前經濟社會可持續發展的一種新型的管理理念，要求實現標準化、規范化管理，因此，精細化管理的實施要求企業的相關管理人員要從根本上轉變認識，對項目加以專業管理。精細化管理要求實現數據細節化的處理，實現管理決策的科學化。精細化管理作為一種全新的管理理念，在實施中要求推動全方位、全過程、多角度的管理。精細化管理的實施是一個動態的管理過程，其沒有固定的管理模式，要求在實施過程中要根據項目的具體特征，不斷優化與完善管理過程。精細化管理的內容主要包含了操作、控制、核算、分析與規劃的精細化管理等。

2、精細化管理在房地產項目質量管理體系中的實施

2.1 項目決策階段

對房地產項目而言，在項目決策階段，主要是要對項目的可行性加以分析，具體來說，主要包含以下內容：（1）結合市場需求、消費者價值需求，確定房地產項目實施的發展方向，保證戰略決策的科學性。（2）對房地產項目的功能、規模、技術等加以詳細的可行性分析，不斷對項目實施方案加以調整與優化，對方案加以比選，確定最優的項目實施方案，這些決策過程確定了項目質量管理體系的總體目標。

2.2 項目準備階段

在房地產項目的準備階段，主要是設計過程，在此階段，工程設計單位需要結合建設單位的需求、決策目標與設計意圖等，把握項目的規劃設計，達到項目的目標設計，此過程也就是房地產項目建設的質量目標；當這些規劃設計方案確定以后，必須要經由企業專業部門對這些方案加以可行性分析，對方案的各個環節從經濟性、技術性等的角度加以綜合評估，做好方案的論證，隨后設計單位根據評估后的意見，再結合相關的設計規范等，開展標準化的設計，實現質量目標的具體化。

2.3 項目實施階段

項目實施階段是質量管理體系執行的關鍵階段，此階段的實施效果直接決定著質量管理目標能否實現。在此階段，精細化管理需要從以下方面來實施：（1）施工單位需要嚴格在建設單位質量要求的基礎上，制定科學的質量管理與控制目標，嚴格執行目標管理、階段考核、過程監控等，根據設計圖紙的具體內容，實施規范化的施工，使得質量管理目標能夠一步步完成；（2）施工過程中，相關主管部門需要對項目實施中所涉及的材料、設備、人力等資源加以科學管理，實現資源的合理配置，保持各個項目參與主體的協調與配合。

2.4 項目收尾階段

項目的收尾階段，主要是要檢驗項目的質量管理目標是否實現，如果其實施的質量效果達到了質量目標的要求，就可以將產品推向市場。在此階段精細化管理的實施主要從以下方面來進行：（1）完善竣工驗收與質量保修制度，房地產單位在工程驗收過程中，要嚴格根據合同中規定的各項指標等，來檢驗工程建設的效果與質量目標是否一致；（2）建筑產品的推廣過程中，要結合項目的具體特征等，實現營銷手段與模式的創新，還需要不斷提升其服務質量，為客戶提供良好的服務；（3）對項目實施的各個過程、方面等加以綜合性的評估。

3、房地產項目精細化質量管理體系構建的要點

3.1 加強項目的可行性研究，確保項目高質量完成

在房地產項目精細化質量管理體系的構建初期，相關部門與單位需要重視對項目的可行性分析，具體來說，主要從以下方面來實施：（1）根據項目情況，做好可行性研究分析與判斷，使得項目的決策能夠以可行性分析為基礎。在此階段，可行性分析與研究需要以需求導向為前提。（2）重視項目計劃管理，設計單位要嚴格根據項目的質量目標等開展相應的設計，設計需要考慮安全、經濟等要素，保證設計方案的最優化。設計與施工需嚴格遵守招投標制度，選擇資質最好的設計與施工單位，保證設計與施工的規范化。（3）在施工過程中加強對工程變更的管理，變更需經由多部門的審核方可實現。

3.2 加強融資能力，確保項目正常運作

隨著市場經濟的發展，房地產項目的實施過程中，其融資方式主要包含了信托、銀行貸款、資產置換、投資資金。精細化質量管理體系的構建過程中，相關企業與部門需要加強融資能力，以保證項目能夠順利實施。由于房地產項目的規模較大，其對于資金的需求較大，在項目實施過程中要避免資金斷裂對項目造成的不利影響，使得在項目的開發過程中，能夠有較大的資金支持，企業要根據自身的實際情況，實現融資、籌資等的結合，為項目實施提供重要的資金保障。

3.3 加強項目成本精細化管理

近年來，在房地產行業，國家與政府加大了政策支持與調控，各個房地產面臨著更為嚴峻的發展與競爭環境，要實現長遠發展，提升房地產企業在市場中的競爭力，企業必須要保持成本領先的優勢，尤其是在精細化質量管理體系的構建中，要加強成本的精細化管理，在項目建設中實現良好的工程造價管理，對項目所涉及的各個環節加以嚴格的質量與成本管理，發揮最大的資源價值。

結語：

近年來，隨著房地產行業的蓬勃發展，精細化質量管理體系的構建是房地產行業與時俱進的必然要求，有利于提高房地產企業的競爭力，實現項目的全過程、全方位管理，促進房地產企業的長遠、可持續發展。