論灰色預(yù)測在房地產(chǎn)開發(fā)管理中的應(yīng)用

文/郭啟華 寧夏固原市住房服務(wù)中心 寧夏固原 756000

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)投資，開發(fā)周期長，占用資金多。項(xiàng)目投資者必須對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。為了確保資金周轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行，開發(fā)商必須緊盯市場需求，除了對所開發(fā)的房地產(chǎn)的房型和面積進(jìn)行決策外，還必須對房地產(chǎn)的銷售量進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，從而對開發(fā)量進(jìn)行科學(xué)合理的決策，嚴(yán)防盲目開發(fā)和人為過熱。

1、預(yù)測內(nèi)容

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指房地產(chǎn)投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在可預(yù)見的未來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)測，就是預(yù)測在未來的一段時(shí)間，房地產(chǎn)投資者為獲取收益而向房地產(chǎn)行業(yè)投放資本的總量走勢的一種預(yù)測。房地產(chǎn)行業(yè)投資不能過高也不能過低，過高會造成房地產(chǎn)企業(yè)的盲目投資，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過快，不利于政府部門對于房地產(chǎn)企業(yè)的管控；投資過低，則會影響房地產(chǎn)行業(yè)以及其所帶動的一系列行業(yè)的發(fā)展，影響一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)施工房屋面積預(yù)測

房地產(chǎn)施工房屋面積是指在一定期限內(nèi)施工的全部房屋的建筑面積。通過預(yù)測區(qū)域未來一段時(shí)間內(nèi)房屋施工面積，可在一定程度上了解未來一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的供給狀況，為房地產(chǎn)企業(yè)對于未來房地產(chǎn)市場的把握提供依據(jù)，為消費(fèi)者選擇購房時(shí)機(jī)提供心理預(yù)期。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)銷售房屋面積預(yù)測

房屋銷售面積是指在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場成交的各類房屋面積的總和。這一指標(biāo)可以從一定層面上反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的成交狀況，可以看出消費(fèi)者對于這一時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)的熱衷及需求狀況，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)銷售房屋面積的預(yù)測，可以了解未來一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求狀況，為政府部門宏觀把握房地產(chǎn)市場狀況，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場供求提供依據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資量的制定提供決策依據(jù)。

2、灰色預(yù)測的特點(diǎn)

2.1 預(yù)測精度高。灰色預(yù)測是基于系統(tǒng)發(fā)展變化的預(yù)測，是對未來態(tài)勢的超前控制，能夠避免預(yù)測變量的無控制上升(或下降)，因此，它歸屬于一種無超調(diào)、無振蕩的控制預(yù)測，其預(yù)測值能緊隨原始數(shù)據(jù)上升(或下降)，因此保持了較高的準(zhǔn)確度。

2.2 建模簡便，時(shí)效性和實(shí)時(shí)性強(qiáng)。灰色預(yù)測建模只需少數(shù)原始數(shù)據(jù)建模(一般只需4個(gè))，收集資料容易，程序簡單，運(yùn)算方便，同時(shí)允許灰色數(shù)據(jù)參與預(yù)測，它能通過最近期(或最短期)的數(shù)據(jù)預(yù)測未來，保持了未來與近期的“新鮮度或親密度”，有很強(qiáng)的時(shí)效性和實(shí)時(shí)性。

2.3 灰色預(yù)測具有很強(qiáng)的適應(yīng)性。由于灰色預(yù)測是通過每使用一組新數(shù)據(jù)，便建立一個(gè)新模型、新參數(shù)，因此它的過程就是不斷使用幾個(gè)數(shù)據(jù)，不斷建立新模型、新參數(shù)，不斷更替向前發(fā)展的預(yù)測。

3、在房地產(chǎn)開發(fā)管理中合理運(yùn)用灰色預(yù)測

3.1 策略

（1）基于灰色預(yù)測，政府管理部門能夠針對全國或者是某區(qū)域未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場情況分以及可能開發(fā)狀態(tài)進(jìn)行細(xì)化分析，立足宏觀角度，實(shí)現(xiàn)總量管控，為發(fā)展政策制定提供更多便利。

（2）通過有效的灰色預(yù)測，房地產(chǎn)企業(yè)可強(qiáng)化開發(fā)管理工作的順利開展，促進(jìn)開發(fā)成果率的顯著提高，通常是在研究開發(fā)可行性時(shí)優(yōu)化采用灰色預(yù)測，原因在于可行性研究中涵蓋有較多灰色信息，必須針對日后市場可能發(fā)生的情形實(shí)施預(yù)測，力求實(shí)現(xiàn)知己知彼。

（3）運(yùn)用灰色預(yù)測，金融部門能夠參考前些年數(shù)據(jù)信息，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽(yù)有著較為全面的了解掌握，預(yù)測未來不良資金情況與日后可制定發(fā)貸計(jì)劃，從被動變?yōu)橹鲃?，有的放矢，力求做到超前化管理，此外，能夠基于消費(fèi)市場針對房地產(chǎn)開發(fā)情況實(shí)施細(xì)化分析，進(jìn)而預(yù)測未來個(gè)人住房公積金使用情況及其住房抵押貸款計(jì)劃。

（4）根據(jù)所得灰色預(yù)測結(jié)果，跟房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他部門需結(jié)合市場主流趨勢及未來行業(yè)狀況完善制定日后各類生產(chǎn)指標(biāo)；此外，部分部門能夠通過技術(shù)創(chuàng)新分析預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)貢獻(xiàn)及管理人才需求，在國房以及中房等指數(shù)分析中有效運(yùn)用灰色預(yù)測，灰色預(yù)測模型能夠分析所有利于房地產(chǎn)開發(fā)管理的相關(guān)指標(biāo)，旨在推動實(shí)施成功開發(fā)行為，促進(jìn)該行業(yè)可持續(xù)進(jìn)步。

3.2 在開發(fā)管理中的應(yīng)用

（1）政府管理部門可通過灰色預(yù)測來分析全國或某個(gè)地區(qū)今后幾年的房地產(chǎn)開發(fā)狀態(tài)及房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況,以期達(dá)到宏觀上的總量控制和管理,便于制定相應(yīng)的發(fā)展政策。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過預(yù)測加強(qiáng)對今后房地產(chǎn)開發(fā)的管理,提高開發(fā)成功機(jī)率?；疑A(yù)測主要運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究中,由于可行性研究中涉及大量灰色信息,需預(yù)測未來市場各種狀況,做到知己知彼,百戰(zhàn)不殆。

（3）金融部門可根據(jù)前幾年的歷史數(shù)據(jù)通過灰色預(yù)測來掌握房地產(chǎn)開發(fā)商信譽(yù)程度,未來發(fā)貸計(jì)劃以及未來不良資金的情況,以做到有的放矢,加強(qiáng)超前管理；也可通過消費(fèi)市場分析房地產(chǎn)開發(fā)狀況以便于預(yù)測今后個(gè)人住房抵押貸款計(jì)劃以及未來住房公積金歸集及使用狀況。

（4）其他房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)部門可運(yùn)用灰色預(yù)測結(jié)果,根據(jù)將來房地產(chǎn)狀況和市場走勢制定相適應(yīng)的未來各種生產(chǎn)指標(biāo)(如某地區(qū)的建材行業(yè)的各種預(yù)測指標(biāo))。有關(guān)部門也可將技術(shù)創(chuàng)新對房地產(chǎn)開發(fā)貢獻(xiàn)進(jìn)行預(yù)測分析,房地產(chǎn)開發(fā)管理人才需求進(jìn)行預(yù)測分析,以及將灰色預(yù)測運(yùn)用于中房、國房指數(shù)分析等等。只要有利于房地產(chǎn)開發(fā)管理發(fā)展的一切預(yù)測指標(biāo)皆可以通過灰色預(yù)測模型加以分析,以期達(dá)到開發(fā)成功,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)。

結(jié)語：

灰色預(yù)測適合房地產(chǎn)開發(fā)灰色信息的特征以及其自身的優(yōu)良特性，它有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資、營銷和決策，也有助于政府房地產(chǎn)管理部門的制定正確的政策方針，也有助于金融及其他相關(guān)行業(yè)順應(yīng)開發(fā)需要配合開發(fā)做出相應(yīng)的決策、管理及生產(chǎn)。因此深入、廣泛地把灰色預(yù)測引入并運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)管理領(lǐng)域乃至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，將無疑會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康、順利、快速發(fā)展。