集體建設用地基準地價評估的若干問題探討

文/丁永洪、鐘玲 四川天成房地產土地估價咨詢有限公司 四川成都 610000

基于國民經濟穩定發展背景下，城鄉之間的發展差距日趨縮小。如今我國正積極落實農村土地征收與集體建設用地入市、宅基地體制改革試點工作，有的地區關于建設用地使用權方面的流轉管理已經制定了體制，實現了土地資源的科學、有效管理，站在土地資源立法史方面分析，其有著里程碑式的成果與意義。然而事實上應用土地資源時，面對經濟的發展也會暴露出新的問題，由此就要求有關工作者建立更豐富、有效的管理方法，以實現有效應對。

1、集體建設用地基準地價評估面臨的問題

1.1 評估范圍無法明確

不管是城鎮的基準地價的評估，或者是集體建設用地基準地價的評估，在進行評估前必須明確評估的具體范圍。通常狀況下，城鎮基準地價的評估具體范圍是主要分為城市的建成區、在建區與規劃區，是相對比較集中的。然而集體建設用地是比較分散的，而且分布斷斷續續的，不是很集中。所以怎樣明確集體建設用地基準地價的評估范圍是最基本的前提條件。

1.2 級別界限無法處理

級別的明確，通常需要于定級單元前提下，實現同一總分區間有關單元的合并。關于城鎮基準地價方面的級別界限，主要由自然的線狀地物組成，比如公路、河流以及行政區劃界線等等。與城鎮國有土地對比，在開發程度方面集體建設用地有著明顯區別，尤其是基礎圖件無法與國有土地相比。例如，路網系統不健全，甚至有的路尚未命名，從而使得級別界限的明確變得十分困難。與此同時，農村集體建設用地的實踐應用，具體成果必須使廣大的農民可以看得見、享受到，所以成果就要有著良好的可操作性。

1.3 估價參數、稅費選擇有失依據

關于樣點地價的準確評估，無論是選擇收益還原方法、成本逼近方法，或者是假設開發方法等，都需要相應的估價參數。從國有建設用地角度分析，其樣點地價的有效評估，許多參數與稅費皆是有文件數據可以依據、參考的，即便是個別缺少依據，可是也趨于成熟了。而從集體建設用地角度分析，其地價評估參數難以準確把握，最重要的是稅費不一定可以參考國家有關規定。因為隨意性比較大，每一位估價師所依據的參數與稅費都有所區別，由此樣點地價就會產生巨大出入，嚴重影響集體建設用地基準地價真實性、準確性。

2、規范集體建設用地基準地價評估的方法

2.1 明確評估范圍

評估范圍通常是以市縣作為基本單位，實現集體基準地價的統一性測算，可是必須結合規劃方案明確建設用地劃定的詳細范圍，具體需要按照下述幾方面狀況加以確定：①若是測算的范圍比較廣，各地的集體建設用地也是獨立的，而且內部設施較為成熟，建設用地大多被農田、未開發的地進行阻隔，那么評估范圍就需要以鄉鎮集體建設用地的相應地界線進行劃定。②若是測算的范圍比較小，而且集體建設用地的分布相對分散，那么預測范圍就需要以行政邊界進行范圍的劃定。③若是測算的范圍比較下，而且集體建設用地的分布相對集中，那么測算范圍需要以建設用地作為依據進行劃定。

2.2 科學處理級別界線

根據集體建設用地方面定級提供的級別圖，無法準確和線狀地物完美的吻合，尤其是偏遠地區的道路，那里線狀地物十分的少，而且路名也不完善。此種形勢下，為能突出集體建設用地使用成果特點，有利于實現基層的操作使用。同時根據地價特點與規律，必須完成級別界線的科學處理與調整，將行政村作為最小的單元，借助地價處在同一水平的村和村行政界線的理性合并。由此級別界線的具體范圍就會變得清晰，而且文字描述更加的嚴謹，有效規避了不必要糾紛，更貼合農村現實情況，有利于成果操作應用。

2.3 采集地價真實狀況

估價資料的采集作為集體建設用地基準地價評估的基本工作，是實現基準地價準確評估的重點。資料采集的真實性、準確性直接影響著集體建設用地基準地價評估成果的可信度。若是采集的估價資料可以如實的呈現交易價格或者是收益情況，然后以此作為依據選擇科學的評估方式，準確評估集體建設用地樣點價格，由此才可以得出與現實相符的基準地價。政府應規范集體建設用地流轉登記制度，建立集體建設用地流轉動態監測體系，實時掌握集體建設用地流轉價格變化的動態信息，并提供相關信息。為基準地價評估提供了第一手信息。

2.4 選取估價參數

估價工作人員應該綜合分析國有土地、集體建設用地之間的差異性，根據集體建設用地的基本特色合理選擇估價參數。選擇收益還原方法進行地價測算時，明確土地還原利率也尤為重要。因為集體土地的租售資料十分的少，而通過租售比進行還原利率的測算難度相對比較大，首先要計算出國有土地的減息率，然后集體土地投資風險大于國有土地投資風險。因此，集體土地的恢復利率高于國有土地的恢復利率，從而間接地確定了評價參數，從原則方面可以保障不發生方向性錯誤，以選取的參數符合實際情況。

總結：

總而言之，作為土地資源管理工作者，關于集體建設用地基準地價的評估方面，需要結合現實情形對集體建設用地的具體范圍實行科學規劃和處理，選用適當的方法針對集體建設用地的交易、流轉進行管理，只有實現集體建設用地急轉地價評估的規范性、標準性處理，才可以保證集體建設用地流轉時以公正、公平的價格完成交易。