泡沫經濟理論與中國房地產市場研究

文/郭永珍 會澤縣國土資源局 云南曲靖 654200

所謂的泡沫經濟，就是一種資產價值高于實體經濟的。造成持續發展能力喪失的一種宏觀的經濟狀態。泡沫經濟在實踐中因為大量的投資活動作為主要的支撐，導致資產容易出現破裂，就猶如泡沫一般，因此稱之為泡沫經濟?；谂菽洕碚撗芯恐袊康禺a市場，對于規避房地產泡沫經濟來說具有一定價值與意義。

1、房地產經濟泡沫運行機理

1.1 投機價格機制

在出現房地產經濟波動的時候，價格機制功能會在價格增長的過程中減少需求量，增加整體的供給量，而價格降低就會導致供給量減少，需求量的增加。而在房地產經濟泡沫形成的過程中，會呈現反向的發展狀態，在價格增長的環境中，房地產擁有者認為要求增長，不愿意出售，導致供給量降低，需求量增加的問題出現。

1.2 自我膨脹機制

在銀行信貸的介入之下，自我膨脹機制會存在房地產經濟的泡沫中，在房地產價格增長之后，房地產資產的資產價值就會增加，存在抵押、貸款、再次買入的反復循環狀態。這樣就會造成自我膨脹機制的出現，此種狀況也推動了泡沫的發展。

2、房地產行業泡沫經濟問題

在房地產行業中產生泡沫經濟問題主要就是以下幾點：

2.1 房地產商品特殊性

房地產行業在一段時間中無法做到供求平衡，同期攤銷交易成本較低，為泡沫載體提供了有效的條件，導致在房地產市場中出現了泡沫問題。

2.2 土地稀缺性特征

土地資源具有固定性的特征，在城市化建設加快的過程中，城市面積拓展速度逐漸加快，導致土地資源極為匱乏。在市場經濟高速發展的今天，城市對于土地的需求量在不斷的擴展，這種需求不僅僅是經濟發展過程中的一種客觀需求，也是一種通過土地獲得利益的需求。

2.3 房地產市場不充分

相對來說完全自由的競爭市場中因為房地產市場的差距相對較大，房地產可以理解為一種準市場，因為買房缺乏信息，導致信息存在不對稱性的特征，出現了房地產交易與定價不透明、缺乏公開性等問題，而造成成交物業無法通過成交價充分的反應自身的價值。

2.4 銀行與金融系統房地產貸款的傾向性

不可移動性以及保值增值是房地產發展的主要特征，銀行系統對于房地產企業的貸款發放具有一定積極性，導致在房地產產業中涌入了大量的資金，而信貸盲目擴張會吸引短期的外資，進而形成了泡沫等問題。

3、規避房地產市場泡沫經濟對策

分析泡沫經濟的理論，綜合我國房地產市場經濟發展的現狀以及產生泡沫的主要成因，通過規范金融市場秩序。構建完善的預警管理、機制合理管控土地資源、規范土地市場、強化政府領導的方式加強對房地產泡沫經濟的合理預防，其具體如下：

3.1 規范金融市場秩序

嚴格管控商業銀行，避免商業銀行為一些房地產企業提供大額的貸款資金。房地產企業在進行貸款申請的時候，銀行必須要嚴格審查，明確貸款限制的條件，對于不符合條件的企業堅決不發放貸款，而銀行在辦理個人貸款業務的時候，要加強管理，及時處理各種問題。銀行在對個人商業用戶貸款業務處理過程中，必須要嚴格處理，通過抵押貸款的方式進行處理，明確具體的年限要求與規范。

3.2 構建完善的預警管理機制

政府部門要分析房地產市場的特征優勢，了解區域性強以及發展不均衡等特征優勢，構建與當地房地產市場吻合的預警預報管理機制，要及時處理下房地產交易中存在的各種問題，政府部門必須要加強對價格以及市場供求量等因素的分析，合理調控，加強對房地產企業的理性分析，強化消費引導。通過對樓市動態發展的監測管理，對市場整體運行狀況進行評估分析，加強對今后市場發展趨勢的預測與分析，為政府部門提供詳實、精準的信息內容，為政府部門以及相關企業對市場進行調控提供參考，進而為房地產市場的持續、穩定發展奠定基礎。

同時，要對全國房地產信息進行了解分析，整理研究，綜合市場運行狀況以及發展現狀對其進行綜合性的評價與預測分析。

3.3 合理管控土地資源

房地產市場在交易中，因為土地資源緊張會導致房價出現高速上漲的趨勢。對此，要合理利用土地資源。

要嚴格遵守在土地開發審批中的相關規章制度，避免出現違規操作行為，要對土地供求關系進行合理的調控分析，構建完善的土地招標管理制度，嚴格處理貪污受賄問題，要保障政務公開化、陽光化以及透明化，要在招標中做到公開公正。

同時政府向部門要出臺各種稅收政策手段，制定完善的土地財務稅款，利用網絡等方式構建完善的現有的土地信息管理系統，通過網絡進行管理，提升土地資源的管理力度與質量。

3.4 規范土地市場

相關政府部門要加強對市場的監督管理，綜合市場發展趨勢，構建完善的土地市場交易秩序，要構建完善的房地產信用體系，加強對房地產上的信用度監督，構建良性的市場環境。通過法律加強對各種交易行為進行約束管理，要對嚴格處理在網絡上虛擬交易等不法行為。對于一些違法交易的行為要嚴格處理，對于發現的違規操作，要根據法律規范嚴格處理，制定完善的處罰對策與手段，強化管理，杜絕各種違法亂紀行為的出現。

3.5 強化政府領導

政府部門要明確國家對市場經濟的調節控制作用，要規范房地產行業交易秩序，通過科學的方式強化監督，合理的規范我國的房地產行業，避免出現房地產泡沫經濟等問題，要制定完善的、嚴格的監督管理政策，構建完善的監督運行模式，在實踐中有效落實，進而避免經濟泡沫等問題的出現，為房地產市場的穩定運行與發展奠定基礎。

結語：

房地產行業與我國國民經濟的運行與發展之間有著密切的關系，政府部門要凸顯自身的宏觀調控作用，通過設置各種對策與手段，加強對房地產行業的引導，通過對房地產市場的監督管理，規范我國房地產行業，合理的避免房價快速增長的問題，進而有效的避免房地產經濟泡沫問題的出現，為我國社會經濟的持續發展奠定基礎。