城市房屋拆遷的法律與經(jīng)濟問題探析

文/張榮芬 莒縣房屋征收調(diào)查登記中心 山東日照 276500

舊城區(qū)改造、危房拆遷等是近年來我國開展的一項惠民工程，有效的推動了城市化建設(shè)的進程。但在實際的拆遷工作中，由于法律制度不夠完善，常常會因為經(jīng)濟利益問題產(chǎn)生各種糾紛，嚴(yán)重的會釀成慘劇，這就與拆遷的初衷相悖，對人們的正常生活造成了嚴(yán)重的影響。因此，國家和有關(guān)部門要采取有效措施，及時健全法律制度，在拆遷工作的開展提供參考依據(jù)，切實的解決拆遷中遇到的經(jīng)濟問題，從而實現(xiàn)合理化、規(guī)范化拆遷，保障人們的經(jīng)濟利益。

1、城市房屋拆遷中經(jīng)濟利益分析

1.1 拆遷所在地的地方政府經(jīng)濟利益分析

開展房屋拆遷工作是為了對土地進行征收，由于土地是國有土地，因此會直接關(guān)系到國家的經(jīng)濟利益，這就需要地方政府的直接參與。通過拆遷后將土地進行出讓，能為地方政府帶來巨大的經(jīng)濟利益，尤其是我國一些一線城市、發(fā)達城市的房屋拆遷，這就提升了地方政府在城市房屋拆遷工作中的積極性，主動推動城市房屋拆遷工作的進行。同時，城市房屋拆遷是實現(xiàn)舊城區(qū)改造，推動城市化進程的有效措施，這也是地方政府積極進行房屋拆遷的原因之一。

1.2 被拆遷房屋所有人經(jīng)濟利益分析

城市房屋拆遷還能為房屋所有人帶來豐富的經(jīng)濟利益，其中一部分經(jīng)濟收益是使用者將房屋的所有權(quán)以及土地所有權(quán)進行轉(zhuǎn)讓獲得的，這部分的收益一般都非常高。此外，作為被拆遷房屋所有人還可以通過回購方式獲得經(jīng)濟利益，這也是當(dāng)前許多被拆遷房屋所有人愿意選擇的補償方式，即獲得低價購買原有土地之上新建房屋的權(quán)益，甚至有的直接以新建房屋來抵償拆遷補償[1]。但是對于被拆遷房屋所有人來說，其經(jīng)濟利益也存在被侵害或者損失的風(fēng)險，無論與政府還是開發(fā)商相比，他們在地位上都不占優(yōu)勢，很有可能無法獲得應(yīng)得的補償。

1.3 開發(fā)建設(shè)商品房企業(yè)經(jīng)濟利益分析

房屋拆遷工作還與開發(fā)商、建設(shè)方有著密切的經(jīng)濟關(guān)系。開放商為了獲得某一區(qū)域土地的開發(fā)權(quán)，就必須要進行土地的競標(biāo)或者拍賣，在獲得土地使用權(quán)的同時要繳納不菲的轉(zhuǎn)讓金。在規(guī)范條件下相互競拍，投標(biāo)方式通過事先的科學(xué)論證和長時間準(zhǔn)備，而在競拍活動中存在著很多不確定因素影響開發(fā)商出價，但都體現(xiàn)著公平、公正，同時從各方面反映出來的問題看，在這兩種方式中都不能排除私下運作，但這就對其他開發(fā)商造成侵害。

2、城市房屋拆遷中法律適用存在的問題

2.1 關(guān)于房屋拆遷補償引發(fā)的法律糾紛頻發(fā)

城市房屋拆遷中最核心主體就是被拆遷房屋所有人，對其進行拆遷補償?shù)南嚓P(guān)經(jīng)濟利益也是最容易引起糾紛關(guān)鍵所在，在現(xiàn)實拆遷中對補償款不滿意的就會拒絕搬遷，從而引發(fā)各種矛盾和糾紛。這主要是因為對房屋價值的評估缺乏科學(xué)合理性，例如：有的評估機構(gòu)受到政府或者開發(fā)商意見左右，做出對房屋所有人不利的評估，但是房屋所有人卻沒有相應(yīng)申訴機制。同時法律對于補償標(biāo)準(zhǔn)也使用了不確定的表述方式，比如“合理的”“公平的”等。

2.2 拆遷強制執(zhí)行涉及的法律問題

關(guān)于強制拆遷的新聞永遠(yuǎn)是熱點新聞，雖然相關(guān)立法已經(jīng)明確禁止了行政強拆，指明需要強制拆遷的，必須經(jīng)過法定程序由司法機關(guān)強制執(zhí)行。但是現(xiàn)實中仍然存在開發(fā)商強拆，甚至司法機關(guān)強拆也飽受爭議，這主要是因為對于被拆遷人來說，要承受巨大的經(jīng)濟利益損失和生命財產(chǎn)安全威脅[2]。此外，強拆也容易引發(fā)社會矛盾，形成群體性事件，反而會給拆遷進度帶來不利影響。

2.3 拆遷引發(fā)糾紛時法律救助存在問題

雖然法律法規(guī)賦予了相關(guān)利益主體面對拆遷糾紛時可以選擇行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利，但是在實踐中，由拆遷引發(fā)的糾紛訴諸司法訴訟的越來越多，因為行政復(fù)議仍然是在政府行政管理范圍內(nèi)進行解決，而許多拆遷問題就是在政府參與甚至主導(dǎo)下進行的，作為被拆遷人來說根本不相信可以通過行政復(fù)議解決問題。雖然大多數(shù)選擇訴訟，但是，行政訴訟中往往只進行合法性審查，而不進行合理性審查，因此關(guān)于拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不合理等訴求也不能得到解決。

3、完善城市房屋拆遷經(jīng)濟糾紛的法律制度

3.1 完善城市房屋拆遷征地補償機制

根據(jù)上文分析，拆遷補償中最關(guān)鍵的問題就在于補償標(biāo)準(zhǔn)，而補償標(biāo)準(zhǔn)是由評估機構(gòu)做出的，因此完善城市房屋拆遷征地補償機制核心問題就在于保障評估機構(gòu)站在中立立場上進行科學(xué)評估，做出合理的評估結(jié)論。補償機制中還應(yīng)當(dāng)明確補償標(biāo)準(zhǔn)，將“公平”“合理”具體細(xì)化，另外，還要設(shè)置聽證程序來保障其公平合理性[3]。

3.2 完善強制拆遷的法律規(guī)定

法律賦予司法機關(guān)強制執(zhí)行權(quán)利的目的是加強對行政行為的審查和監(jiān)督，因此作為司法機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強司法獨立，避免受到政府的影響。在面對被拆遷人申訴時，要站在法律公平、公正的立場，維護各方合法權(quán)益，尤其是在強制執(zhí)行問題上，應(yīng)當(dāng)強化合法、合理性論證，必要時可以組織各方代表進行聽證[4]。司法機關(guān)要謹(jǐn)慎采取強制執(zhí)行，確有必要進行強制執(zhí)行的也要嚴(yán)格按照法定程序進行公示、公告，還要注意規(guī)范在強制執(zhí)行拆遷中行為。

3.3 暢通因拆遷引發(fā)糾紛的法律救濟機制

無論是行政復(fù)議還是行政訴訟，對于被拆遷人來說都難以維護自身合法的權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)為被拆遷人提供更加暢通完善的解決拆遷糾紛的救濟渠道。筆者認(rèn)為可以在現(xiàn)有解決方式的基礎(chǔ)上，增加仲裁和民事訴訟來解決。當(dāng)前我國以仲裁方式來解決糾紛的越來越普遍，因而也可以在拆遷糾紛中應(yīng)用此種方式，而拆遷糾紛中大多與經(jīng)濟利益直接相關(guān)，因此也有必要允許當(dāng)事人以提起民事訴訟的方式來維護自身權(quán)益。

結(jié)語：

總而言之，在當(dāng)前城市房屋拆遷過程中，仍存在著各種經(jīng)濟問題和法律問題，由于拆遷涉及的經(jīng)濟利益重大而倍受人們關(guān)注，由拆遷引發(fā)的各種經(jīng)濟糾紛、強拆事件等也成為社會的焦點話題，這使我們深入思考應(yīng)該如何對相關(guān)法律制度進行完善。篇幅所限，本文對該問題的研究還不夠深入，希望學(xué)者們繼續(xù)深入探討。