探討城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理的融合創(chuàng)新

文/黃美花 石獅市住房保障管理中心 福建石獅 362700

在經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展下，社會(huì)得到了顯著進(jìn)步，而社會(huì)的進(jìn)步在很大程度上提升了人們的生活水平，自2000年以來(lái)，我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷深入，社區(qū)住宅的數(shù)量顯著增多。同時(shí)，社區(qū)住宅使得管理工作難度更大。在傳統(tǒng)社區(qū)管理中，因?yàn)楣芾矸绞饺狈ο冗M(jìn)性，同時(shí)并未全面細(xì)致的概括社區(qū)管理，造成傳統(tǒng)的社區(qū)管理方法并未發(fā)揮出較好的管理效果。基于此，要想將管理效率充分提高，使社區(qū)居民能夠良好相處，創(chuàng)設(shè)和諧的社會(huì)環(huán)境，就需要借助充分融合社區(qū)管理和物業(yè)管理的方法，以此促進(jìn)管理效率的提高。

1、物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系

1.1 管理對(duì)象是基本相同的

社區(qū)居民是物業(yè)管理和社區(qū)管理的主要對(duì)象。物業(yè)管理所發(fā)揮的作用極為顯著，居民是繳費(fèi)主體，物業(yè)部門對(duì)各種事物進(jìn)行處理需要直接和居民展開交流，同時(shí)經(jīng)常和居民接觸，居民是需求的主體；社區(qū)管理其目的是確保社區(qū)居民能夠得到穩(wěn)定和諧的發(fā)展，而物業(yè)和社區(qū)則是供給主體，雙方均以均衡供給為目標(biāo)。

1.2 管理手段基本相同

物業(yè)公司為了可以繼續(xù)簽訂合同，一般都會(huì)借助諸多手段，更好地服務(wù)于居民，從而把更大的經(jīng)濟(jì)利益獲得。社區(qū)管理借助多樣化手段，使居民的諸多需求得到滿足，逐步將現(xiàn)階段社會(huì)的隱患和矛盾消除。

1.3 物業(yè)管理和社區(qū)管理有所區(qū)別

兩者管理的目標(biāo)有所區(qū)別，物業(yè)管理的順利實(shí)現(xiàn)主要目的是確保所管理小區(qū)物業(yè)設(shè)施和環(huán)境的維護(hù)，以及業(yè)主的安全，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益極為重視；社區(qū)管理主要是為了使社區(qū)的和諧管理得到保證，獲得最佳化的社會(huì)效益是其所追求的目的；兩者具體的管理區(qū)域差距很大，物業(yè)管理主要就一個(gè)小區(qū)，提供的服務(wù)是就此小區(qū)的居民而言的，社區(qū)管理囊括了極為廣闊的領(lǐng)域，他們應(yīng)承擔(dān)起所涉及區(qū)域的居民生活狀態(tài)的責(zé)任；在管理內(nèi)容上差別也很大，物業(yè)管理是為了使小區(qū)的物業(yè)維護(hù)及業(yè)主安全得到保證，而社區(qū)應(yīng)承擔(dān)起政府相關(guān)事務(wù)管理的責(zé)任，這是他們應(yīng)負(fù)有責(zé)任的重要部門。

2、目前我國(guó)社區(qū)管理與物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題

2.1 社區(qū)管理與物業(yè)管理難以配合

社區(qū)管理涉及了十分廣泛的范圍，而物業(yè)管理所囊括的范圍就很少，同時(shí)社區(qū)工作人員人數(shù)不足，而社區(qū)中卻有很多的居民，所以在開展管理工作中，社區(qū)管理的開展難度較大，社區(qū)管理通常難以將居民的信息有效掌握到，造成信息更新不及時(shí)。而物業(yè)公司所管理的范圍不大，只涉及了一個(gè)小區(qū)，換言之，相較于社區(qū)管理來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司和居民之間的關(guān)系更為密切，有更多的溝通機(jī)會(huì)。然而，物業(yè)公司和社區(qū)管理并不由同一個(gè)部門管理，所以兩者之間難以展開有效配合。最終便會(huì)造成社區(qū)管理不能把有效的居民信息掌握到，而物業(yè)公司則可以把有效的居民信息掌握到，卻不能將相關(guān)問(wèn)題有效解決，簡(jiǎn)而言之，社區(qū)管理精細(xì)化不足，物業(yè)公司管理又缺乏解決問(wèn)題的能力。

2.2 物業(yè)管理以及社區(qū)管理缺乏有效的原動(dòng)力

作為一種互動(dòng)式的管理模式，物業(yè)管理因?yàn)槠湔幱诎l(fā)展初步階段，當(dāng)前政府和社會(huì)方面還并未給予大力支持，簡(jiǎn)而言之，物理管理當(dāng)前的外在動(dòng)力不足，仍是以一種獨(dú)立的狀態(tài)存在。而在社區(qū)管理中，應(yīng)確保社區(qū)人員和居民之間的良好互動(dòng)，唯有有機(jī)結(jié)合兩者，才可以將政府和居民雙贏的局面順利實(shí)現(xiàn)，換言之，良性的互動(dòng)，可以促進(jìn)社區(qū)管理的不斷進(jìn)步，唯有如此才能實(shí)現(xiàn)管理效果的最佳化，但針對(duì)現(xiàn)階段而言，社區(qū)管理和預(yù)期要求相差甚遠(yuǎn)。

2.3 社區(qū)管理與物業(yè)管理之間責(zé)任不明確

相較于物業(yè)管理，社區(qū)管理和其服務(wù)的對(duì)象大致相同，管理手段也很類似，同時(shí)兩者均致力于對(duì)居民的居住環(huán)境進(jìn)行改善，把居民的問(wèn)題有效解決，兩者應(yīng)相輔相成，密切結(jié)合。但因?yàn)槲飿I(yè)管理和社區(qū)管理分別由不同的部門管理，所以在對(duì)問(wèn)題進(jìn)行解決的時(shí)候，兩者經(jīng)常出現(xiàn)不愿意承擔(dān)責(zé)任的現(xiàn)象，不能協(xié)力尋求解決方法。兩者之間難展開密切配合，也通常不能落到實(shí)處。

3、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理的融合創(chuàng)新

3.1 建立健全引領(lǐng)治理機(jī)制，建立“紅色業(yè)委會(huì)”、“紅色物業(yè)”

社區(qū)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的實(shí)際情況，多種途徑擴(kuò)大黨組織的覆蓋面和工作覆蓋面，在具備建立黨組織條件的小區(qū)建立黨支部，不具備條件的小區(qū)通過(guò)選派黨員骨干、黨員自愿擔(dān)當(dāng)?shù)韧緩剑膭?lì)各小區(qū)中的黨員及物業(yè)管理公司的黨員、社區(qū)居委會(huì)的黨員，主動(dòng)參選業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)、業(yè)主調(diào)解委員會(huì)等并交叉任職，建立黨員E家網(wǎng)絡(luò)監(jiān)督平臺(tái)，充分發(fā)揮黨員的優(yōu)秀作風(fēng)，不斷加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的黨建工作。另外社區(qū)還把轄區(qū)劃分為幾個(gè)大網(wǎng)格，由社區(qū)黨支部黨員骨干擔(dān)任網(wǎng)格員，每天對(duì)所管理區(qū)域進(jìn)行巡查，受理、調(diào)解群眾生活中的安全隱患、矛盾糾紛等各種問(wèn)題。并以樓棟為單位設(shè)立小網(wǎng)格，鼓勵(lì)責(zé)任心強(qiáng)、有工作經(jīng)驗(yàn)的黨員擔(dān)任樓棟長(zhǎng)、單元長(zhǎng)，收集樓棟信息，及時(shí)掌握民情動(dòng)態(tài)，疏導(dǎo)群眾情緒，有效調(diào)解了各類矛盾糾紛。

3.2 資源共享，在社區(qū)管理當(dāng)中納入物業(yè)管理

（1）人員共享，社區(qū)活動(dòng)共創(chuàng)。社區(qū)管理涉及了較大的范圍，缺乏充足的人員，難以順利開展相關(guān)工作；而物業(yè)管理公司主要對(duì)具體的小區(qū)負(fù)責(zé)，人員充足，專業(yè)性比較強(qiáng)，管轄范圍較小。社區(qū)的志愿活動(dòng)、慈善活動(dòng)、企業(yè)贊助活動(dòng)、文體活動(dòng)等，最終都要落實(shí)到各個(gè)小區(qū)，發(fā)動(dòng)物業(yè)管理公司的力量來(lái)積極配合社區(qū)，能夠起到事半功倍的良好效果。物業(yè)管理部門可通過(guò)開展“鄰里守望”、“與居民同心、與物業(yè)同行”活動(dòng)、舉辦“鄰里親情節(jié)”等多種方式豐富社區(qū)文化生活，營(yíng)造出一種氛圍，在社區(qū)成員中確立共同的價(jià)值目標(biāo)，讓業(yè)主對(duì)社區(qū)產(chǎn)生一種親切感、認(rèn)同感和歸屬感。

（2）公共配套設(shè)施共享，推動(dòng)社區(qū)管理經(jīng)營(yíng)性服務(wù)。社區(qū)居委會(huì)可以協(xié)調(diào)各個(gè)小區(qū)，綜合利用各小區(qū)的會(huì)所、活動(dòng)中心、停車場(chǎng)等，由物業(yè)管理公司提供經(jīng)營(yíng)性的居家養(yǎng)老、幼托、停車場(chǎng)等有償服務(wù)。特別值得一提的是學(xué)校周邊的停車難及行車難，是每個(gè)社區(qū)管理共存的問(wèn)題，可以協(xié)調(diào)周邊小區(qū)地上及地下停車場(chǎng)，由物業(yè)管理公司根據(jù)接送孩子上下學(xué)的時(shí)間與業(yè)主上下班時(shí)間錯(cuò)鋒的管理，提供有償?shù)呐R時(shí)停放服務(wù)，既解決了社區(qū)管理的難度，也方便了廣大的業(yè)主。

3.3 賦予社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)的權(quán)利，提升物業(yè)管理品質(zhì)

因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的主要目的是營(yíng)利，一些物業(yè)管理公司為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化，容易造成居民的利益受到損害，致使居民不再信任物業(yè)管理公司。為了使社區(qū)管理和物業(yè)管理水平有效提高，充分融合創(chuàng)新，物業(yè)管理公司的招標(biāo)權(quán)應(yīng)該賦予社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司的誠(chéng)信評(píng)價(jià)、服務(wù)品質(zhì)、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等享有監(jiān)督權(quán)、裁決權(quán)，物業(yè)管理公司則有義務(wù)在居民管理上充分配合社區(qū)需要。社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理公司和開發(fā)商等部分追求營(yíng)利的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行約束，使自身的管理地位得到保證，做到有效監(jiān)督，從而贏得居民的信任，以促進(jìn)社區(qū)管理工作和物業(yè)管理工作的良好開展，更好地服務(wù)于居民，為兩者的穩(wěn)定和諧發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.4 構(gòu)建物業(yè)管理平臺(tái)，細(xì)化社區(qū)管理，

社區(qū)管理與服務(wù)是較為宏觀和粗化的，居民人數(shù)眾多，需求很難統(tǒng)一和協(xié)調(diào)解決。如果社區(qū)依托構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理公共信息平臺(tái)”，構(gòu)建合理的細(xì)化管理模式，將社區(qū)管理與物業(yè)服務(wù)細(xì)化到每一個(gè)居民小區(qū)，通過(guò)小區(qū)物業(yè)管理公司，再進(jìn)一步細(xì)化到每一棟住戶，做到對(duì)居民的“網(wǎng)格式”管理，則社區(qū)管理就有較好的微觀運(yùn)作層面和具體細(xì)化的管理手段，便于上情下達(dá)和下情上報(bào)，能夠很好地實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，最大程度保障居民的良好生活狀態(tài)。

3.5 加強(qiáng)法制建設(shè)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)治理的深度融合

要使物業(yè)管理與社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合，使社會(huì)資源得到有效整合，除理順各方參與主體的相互關(guān)系，還需要與其發(fā)展相適應(yīng)的外部環(huán)境，特別是由政策、法規(guī)所形成的制度環(huán)境。因此，一方面要加強(qiáng)法制建設(shè)，加速依法管理進(jìn)程，切實(shí)做到三主體各司其職，實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)。另一方面要積極營(yíng)造使兩者有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)參與主體相互配合，相互促進(jìn)的良性的外部環(huán)境和激勵(lì)機(jī)制。特別是從兩者都涉及、關(guān)心的社區(qū)文化教育、社區(qū)意識(shí)培養(yǎng)、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境、創(chuàng)建文明社區(qū)等方面入手，通過(guò)激勵(lì)措施使各主體之間關(guān)系更加協(xié)調(diào)，使物業(yè)管理與社區(qū)治理更加深度融合，實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)管理的良性發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，將物業(yè)管理和社區(qū)管理充分融合在一起，可以讓居民、物業(yè)管理和社區(qū)都能獲利，有效整合資源。社區(qū)對(duì)管理和服務(wù)進(jìn)行了細(xì)化，確保具備順利獲利，進(jìn)而居民就能發(fā)揮自身促進(jìn)作業(yè)，確保社區(qū)管理的良好開展，使社區(qū)投入小的力量獲得更多的利益。而物業(yè)管理也能從中獲得利益，進(jìn)而不斷提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，最終確保社區(qū)居民安居樂(lè)業(yè)，使人們的生活理想得到滿足。