論商品房預售制度改革的影響及對策

文/謝舒婷 廣東眾達律師事務所 廣東東莞 523000

《周易·系辭》云“窮則變，變則通，通則久”[1]，預售制度作為我國房地產市場化改革的一項基礎性制度，在迅速推進中國城鎮化進程中發揮了重要歷史作用，然而其引發的市場準入門檻低、開發商資質魚龍混雜、高杠桿引發金融風險、期房銷售的交易糾紛等弊端也揮之不去。時至今日，我國城鎮化已取得長足進步，社會對于房地產市場已從“以量為主”的需求過渡到“質量并重”的需求，加之中央實行“去庫存、去杠桿”的優化經濟結構供給側改革，過熱的房地產行業亟待規范，預售制度已完成其歷史使命，改革條件已經成熟，預售制度改革已是大勢所趨，勢在必行。

1、改革緣起

1.1 預售制度的歷史回顧

商業上的期房預售方法最早始于上世紀的香港，由霍英東首創。隨后為各國仿效，我國1994年在《城市房產地管理法》[2]正式確立預售制度，是我國房地產市場化改革的基礎性制度之一。值得注意的是，我國確立的房地產預售制度非常特殊，開發商在預售階段就可以拿到全部房款再繼續項目開發直至交樓，而歐美及日本等發達國家均非如此，都規定開發商可以預售期房，但在正式交房前只能得到少部分房款，或者必須購買相應保險以確保交房，直至按約定交房后才能拿到全部房款。我國目前的這種預售模式可以說在世界主流國家中獨一無二，雖然預售制度并非世界主流，但有其歷史意義——鼓勵參與市場、使用杠桿以加速城市化進程。目前我國城市化已達到58%，用40年走完西方發達國家400年走完的路，預售制度對加速城市建設功不可沒。然而時過境遷，在當今我國房地產市場已發生深刻變化背景下，2018年住建部在試點基礎上征詢廣東等五省對預售制度改革的意見[3]，旨在向全面取消商品房預售，實現全面現售方向改革。

1.2 預售制度面臨的社會挑戰壓力

商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、開發商素質參差不齊導致的不平衡發展和商品房庫存大導致的低效率競爭等問題。尤其是預售制度帶來的金融高杠桿使用，造成的系統性金融風險不容小視，推動房價過快上漲造成的民生壓力過大也是有目共睹，以上種種弊端都漸漸無法適應經濟發展要求，改革時機日趨成熟。

1.3 中央對預售制度改革的動力和目標

不謀全局者，不足謀一域。中央對于優化經濟結構的立場是一貫的（去庫存，供給側改革；去杠桿，降低系統性金融風險）。目前對房地產預售制度的改革也在此基礎上邁進，現房銷售制度也已有試點，在中國特色社會主義的國情下，對于預售制度改革務必要站在國家政府立場和利益的出發點從全局看待。住建部此次征求逐步推進全面取消預售制度評估意見，向市場釋放了強烈的改革信號，是未來長期趨勢而不是單一孤立的政策。

中央出臺此項改革的內在動力是解決前述預售制度的種種弊端。此次改革的目標總體而言是量上控制、質上優化。具體來說是隨著房地產調控的深入，調控策略從簡單的調控庫存價格等現象調控深入到深度調整市場主體，同時穩定平抑市場，降低杠桿，從制度上降低系統性金融風險，促進房地產市場穩中向好，防止大起大落，維護各階層穩定和確保政府財政收入。

2、對市場各主體的影響

所謂牽一發而動全身，房地產產業是事關國計民生的支柱產業，對占其基礎地位的預售制度進行改革，甚至全面取消預售制度會對國家經濟和市場帶來深遠影響：

2.1 對開發商影響

（1）行業面臨重新整合洗牌。預售制度取消會造成各項成本上升，資金考驗加劇，優勝劣汰，小開發商面臨困境直至出局，整合后市場主體更優質，行業集中度和行業規范性大大提高，市場更健康，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。

（2）項目回款周期延長、資金壓力增大、可使用杠桿大幅降低，總利潤下降，融資需求上升。

（3）開發商拿地及開發速度下降，單位時間內可開發項目數減少。

（4）對項目建筑質量要求更高，迫于現房銷售壓力，開發商對消費者服務必須提高。同時不難預期，政府對工程建筑的質量監管將更加嚴格。

（5）房地產行業規模減小，開發商主體減少，大量房地產行業從業人員面臨轉行，相關配套產業如裝修建材行業也會受到沖擊，行業過熱勢頭扭轉但社會就業壓力同時增大。

2.2 對銀行影響

（1）短期內小開發商退市倒閉可能帶來壞賬率上升。

（2）長遠看商業貸款擔保物由期房變為現房、開發商客戶更優質，壞賬風險降低。融資需求更集中更可靠，杠桿的使用門檻提高，系統性金融風險大大降低。

（3）從貸款流程看，銀行介入時間晚、不再預約登記、介入手續簡化。

2.3 對貨幣政策影響

預售制度取消會導致杠桿降低，杠桿使用率下降，釋放更多廣義貨幣[4]，央行可以適當減少貨幣發行量，采取更為保守的貨幣寬松政策，長遠看通貨膨脹將有所改善，但短期內房地產行業規模縮小，尚未形成有效代償機制的情況下，房地產行業的“蓄水池”作用會下降，通貨膨脹和CPI指數上升。

2.4 對房地產市場的影響

房地產市場高周轉、高利潤現象徹底結束，供求格局總體穩定，房價總體穩定。開發商只能賣現房，資金占用量大，前期硬投入大，回款周期長，無法維持目前高周轉模式。一手項目供應減少，拍地價格下降，但成交量總體穩定，二手房交易比例進一步提升，三四線庫存將進一步消化，一些人口流入迅速的一二線城市，供給減少，供不應求將進一步加劇。

2.5 對消費者影響

爛尾樓和違約交付、一房二賣、不公平交易、霸王條款等問題大大降低，消費體驗提升。部分城市供不應求加劇，買房更加困難。但從全國范圍來看，總體穩定影響不大。

2.6 對地方政府影響

一方面，地方政府短期內土地出讓收入下降，迫使地方政府加快經濟結構轉型優化，改變嚴重依賴房地產的土地財政現狀。另一方面，由于開發商銷售回款周期延長，地方政府稅收也會受到影響，為穩固財政，房產稅可能再度提上議程。

3、全面取消預售制度存在的變數

3.1 法制層面

預售制度已經過《物權法》等法律法規的明文規定，確立其明確的法律地位，取消這一制度。必須經全國人大審議通過才能修改法律，因此時間上存在一定緩沖區，目前仍處于調研和醞釀階段。

3.2 社會層面

一項政策的落地，除了強大的內在動力外，還要綜合考量面臨的社會阻力。取消預售制度，會導致就業壓力上升和地方政府財政收入下降，局部過度依賴土地財政的地方政府甚至存在財政惡化可能。而短時間內經濟結構難以轉型，很難找到有效的途徑代替土地財政。地方政府面臨進退兩難的局面，可以預計取消預售制度的最大阻力也來源于地方政府，該政策能否真正“接地氣”也取決于能否平衡地方政府的利益。在此背景下，中央也勢必再三權衡，平衡各方利益需求后才能推進對預售制度的改革直至取消。

3.3 經濟層面

全面取消預售制度要控制好時間、空間節奏，不能一刀切。如果過快推進全面取消預售制度，大量中小開發商在短時間內面臨經營困難甚至倒閉，對房地產行業、銀行金融安全乃至全社會都是一個不穩定因素。因此對預售制度改革應當循序漸進，在條件成熟時再全面取消。從經濟學角度講，務必要控制好預售制度改革的“負外部效應”[5]。

4、作為開發商應對策略

4.1 懂政治

緊跟中央、眼光高遠。公司高層須緊跟中央政策趨勢，積極研判政策風向，順應中央“去庫存、去杠桿”的優化經濟結構供給側改革意圖，及時調整企業戰略定位，做好配套頂層設計。一改過去“全方位、攤大餅”式和“杠桿用足，八面出擊”、“業績第一高流轉，風險第二輕質量”的粗放戰略，轉為貼合改革的“低杠桿、低風險、重點城市、量精質優”的集約化方向。對內管理培訓要扭轉舊思想，統一認識，適應新形勢。

4.2 強財務

優化財務，面對寒冬。改革一旦落地，短期內資金壓力增大，市場必然面臨沖擊。務必增強融資能力、拓展融資渠道，合理平衡資產負債、控制拿地、開發建設、優化企業現金流，提升財務健康水準。

4.3 抓質量

單一量的競爭轉為質量并重的競爭。現房銷售無論對建筑質量還是開發周期都提出新的挑戰。務必重視提高建筑質量以樹立口碑，利于銷售；務必提升項目開發速度以縮短回款周期。兩手抓，兩手都要硬。選擇更高水平施工單位、更貼合市場設計、更新型建筑材料、更優化施工流程將有利于此目標實現。如果率先確立新政策下的建筑質量榜樣，刷新行業準則，則可以在新的一輪競爭中確立領軍地位。

4.4 明取舍

明確定位，揚長避短。面臨行業整合，一方面，可以在充分評估的基礎上大膽出手，兼并整合重組一些較小但是優質的開發商資源，乘機擴充實力；另一方面，部分業務或者部分地區可以考慮適當收縮，做好關聯公司的分并和善后工作，整合資源。收緊拳頭打人。