新時代背景下臨沂市養老地產發展研究

文/宋小園、張志強、夏定浩 臨沂大學土木工程與建筑學院 山東臨沂 276000

1、臨沂市養老現狀

臨沂市截至2016年底，60歲以上老年人總數 為207.3萬，占總人口的18.2%，超過全國平均水平1.5個百分點，已成為全省老年人口第一大市，預計2020年將達到252 萬人，占總人口的22°%以上，失能半失能老人11.3萬人，空巢 老人家庭33.9萬個，空巢老人55.9萬人，老齡化、失能化、空巢化程度十分嚴重，養老服務工作水平急待提升。目前，臨沂市共有養老機構 178家，床位33702張，其中醫養融合機構76家，護理型養老床位數量5390張；社區老年人日間照料中心331處，基本實現城市社區全覆蓋；農村幸福院1166處，占農村社區總數的79.5%;12349居家養老服務信息平臺已覆蓋12縣區，整合各類社會服務組織4600佘家，入網居家老年人34萬，年服務老人10萬佘人次；以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的社會養老服務體系初步建立。

2、養老地產開發中遇到的問題

（1）多選在景區和交通不便的市郊，形成居住孤島，老人與社會的接觸面少，歸屬感差。（2）老年人集體缺乏生機，老人不喜歡在有特定年齡層之別的住區居住。（3）集中式養老社區和嵌入式的養老公寓，管理成本高，服務率低。（4）現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性化和人性化居住服務。（5）建設投資額巨大，資金回收期長，盈利風險大。

3、居民養老地產入住意愿調查

綜合考慮，選擇養 老 地 產 的關鍵因素 及入住養老地產的人群特征，對 臨沂市市區 的 居民 進 行 訪 談，進一步了 解 居 民 對養 老 地 產的 態 度 及 老 人 們 是否真正想入住養老地產。根 據 研 究 目 的 ，事 先 設 計 好 調查 內容大綱，采 用 聊天的 方 式，與受訪者進行訪談，根據設計大綱引 導 受 訪 者 回 答關注的問題 ，并在其 回 答的 基礎 上 適 當 擴 充 題 目，以便 更詳 細的 了 解 問 題 背 后 的 細 節 。

盡管訪談的人數不多，但通過訪談也發現一些問題，在臨沂能不能很好的發展養老地產要考慮以下三個因素：（1）考慮中國的傳統觀念，中國的傳統還是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一個小區。老年住區中生活的人群應該是復合的，老人希望能夠看到兒童。（2）服務功能的復合，開發養老地產不能只是賣房子，開發企業要真正實現轉型，需要學習如何在養老住區中配套必要的養老設施，需要專業的服務和護理 人員，這樣才能可持續發展。（3）產業的復合 發展養老地產關鍵是養老產業鏈必須要盡快形成，來支撐養老地產的開發建設和運營服務。產業鏈中應該包括老人專用的設施設備、生活用品，老年大學，醫療、康復、護理、家政 服務等環節。

4、養老地產問題的解決策略

(1)選擇有一定城市配套及交通條件的地區，為老人創造一種融于社區、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區，開發老年人與其他人一起居住的全齡社區，保持老人原有的生活方式和獨立性，延續已經形成的鄰里關系和情感環境，保持老人與各種年齡群體的交往和生活。能有效解決了各方利益主體的相關訴求。

化整為零，在普通社區內設立適當比例的老年組團和適老住宅，促進代際之間的互助互惠。

(2)擴大住宅的多樣性的同時保持適當的養老住宅比例，有效的利用養老服務，避免建設的盲目性和資金的浪費，(3)讓養老住區建設更多的惠澤到絕大多數老人。

(4)引入外資，建世界型連鎖老年設施，與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式。

(5)與保險業結合，利用險資投資養老地產，與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產。

5、配套政策支持

（1）支持社會力量舉辦養老機構。鼓勵支持各類投資主體參與養老機構建設，進一步降低社會力量舉辦養老機構的門檻，簡化手續，規范程序，公開信息，提供便捷服務，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體。營利性和非營利性養老機構建設、運營，享受同等的財政補助政策。允許民辦非營利性養老機構提取一定比例的年度盈余收益，用于獎勵投資者。將營利性養老服務列入工商部門登記范圍。支持企業、社會組織、個人參與管理運營養老機構，開展養老教育培訓、咨詢評估、標準制定、質量監督及第三方認證等服務。

（2）積極推進醫養結合。積極推進養護型和醫護型養老服務設施建設，提升養老機構的醫療服務功能。規模較大的養老機構內設護理院，有條件的可以申請設置康復醫院等醫療機構，為老年慢性病患者提供防治和康復護理；規模較小的養老機構可與周邊醫院、基層醫療衛生機構合作開展醫療服務，實現資源共享。鼓勵有條件的醫療機構拓展養老服務或向老年養護院、康復醫院轉型，支持醫療機構在養老機構設立派駐機構和服務網點。鼓勵社會資本直接投資醫養結合型的養老機構，舉辦康復醫院、老年病醫院、護理院、臨終關懷醫院等專業醫療機構。充分發揮中醫藥在保健、康復方面的優勢，支持中醫醫療機構發展中醫藥老年保健康復服務。

（3）完善投融資政策。要通過完善扶持政策，吸引更多民間資本，培育和扶持養老機構和企業發展。金融機構要加快金融產品和服務方式的創新，拓寬信貸抵押擔保范圍，積極支持養老服務業的信貸需求。積極利用財政貼息、小額貸款等方式，加大對養老服務業的信貸投入。

（4）鼓勵養老機構投保責任保險，鼓勵老年人投保健康保險、長期護理保險、意外傷害保險等，鼓勵保險機構以商業化運作模式參與養老機構和養老社區建設，鼓勵社會力量捐資設立養老服務類非公募基金會。探索建立社會化的職工長期護理保險制度，以解決失去生活自理能力的老年人護理問題為重點，以基層醫療機構和老年護理機構為依托，多渠道籌集資金，切實減輕參保患者家庭的事務性和經濟負擔。充分發揮各類基金組織的作用，積極鼓勵和引導老齡事業慈善捐贈。

（5）完善稅費優惠政策。對養老機構的養老服務收入,免征營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，占用耕地的免征耕地占用稅。對其自用房產、土地，免征房產稅、城鎮土地使用稅。養老機構免繳城市基設施配套費、有線（數字）電視建設費（入網費），減半繳納有線（數字）電視終端用戶收視維護費。因地質等條件限制不宜建設防空地下室的，減半繳納防空地下室易地建設費。