房地產業及房地產市場淺析

文/王國印、李琳 云南省城鄉建設投資有限公司 云南昆明 650000

房地產是房產和地產的總稱，由建（構）筑物和土地共同構成，既具有客觀存在的物質形態，又具有法律權利（產權）的意識形態。就客觀存在的物質形態而言，房地產是房產和地產的總稱，包括土地和地上永久性建（構）筑物，房產是指建設在地上的各種房屋，地產是指土地及其上下的一定空間。房地產因為位置固定不可移動，所以又稱之為不動產。

房地產業是以土地和建筑物為經營對象，是集從事房地產開發、建設、經營、管理、維修及服務等為一體的綜合性產業。房地產業涉及工程設計、工程施工、建筑材料、咨詢服務、營銷及其他等許多行業。近十年來，房地產業取得了飛速發展，為我國的GDP增長和就業做出了很大的貢獻，成為我國發展最快的行業之一、市場規模也日益提高。

房地產業在飛速發展的同時，也存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：第一、土地獲取問題，房地產行業在快速發展的同時，常有國有土地使用權的違規問題發生，嚴重危害國民經濟的可持續性發展。第二、有效需求問題，對房地產的需求主要體現在居住需求、投資需求、投機需求等三個方面。居住需求是為了自身居住需要，投資需求是為了保值、經營需要，投機需求則是為了在房價上漲時取得高額收益。因為投資需求和投機需求造成房屋空置的影響，導致房地產的有效需求不足。第三、市場調節問題，隨著房地產行業的飛速發展，市場調節機制的缺陷日益突顯，許多開發商在利益的驅使之下，盲目追求暴利，導致部分地區房價非理性上漲，也有些投資者和投機者為了獲取超額利益，不斷炒高房價，使真正有居住需求的人買不起房子，需要政府出臺相關政策來加以調控。第四、金融信貸問題，我國房地產業的金融信貸風險在不斷升高，部分開發商自有資金不足，為了籌資需要，千方百計從銀行貸款，從而使銀行的金融信貸風險不斷增加，也有一些個人利用銀行貸款購買多處房產，囤積房源進行炒作，導致房地產泡沫經濟產生，從而加劇金融信貸風險。

房地產行業的健康發展，就是既要滿足人們對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為人們的生產生活創造必要的空間和發展條件。要實現房地產業的健康發展，需要做好以下幾個方面的工作，第一、優化土地資源配置，合理利用，避免浪費。第二、重視環境保護，維護生態平衡。第三、建立和完善房地產金融體系，發展房地產金融二級市場。第四、加快制度、科技創新。制度、科技創新將促使房地產市場良性發展，使房地產業從過去的粗放型向現在及未來的集約型轉變。第五、加強監管，健全相關的法律法規。保證房地產項目合理開發，與市場需求相匹配，避免過度開發。

房地產市場包括銷售市場和租賃市場。銷售市場分為一級市場和二級市場。房地產一級市場是指開發商直接面向社會消費群體銷售所開發的樓盤。房地產二級市場是指投資或投機群體，將其所持有的房產通過房屋中介機構或自身進行二次銷售。房地產租賃市場有政府開發的保障性住房、開發商自持的租賃住房、投資群體用于租賃的住房。影響房地產市場的因素有以下幾個方面：第一、城市化水平不斷提高形成對房屋需求的增加。第二、人口流動增加形成對住宅需求的增加。第三、居民消費水平的提高，改善性需求增加形成對房屋需求的增加。第四、城市舊城改造，增加居民的住房需求。第五、深化改革與市場發展的促進對住房需求的增加。

房地產市場價格包括租賃價格和銷售價格。租賃價格主要受流動人口、城市經濟、房屋區位及配套條件等因素綜合影響。銷售價格的影響因素比較多，主要包括以下幾個方面：第一、土地價格，開發商購買的土地價格越高，樓面地價就越高，樓面地價是決定房地產銷售價格的重要因素之一。第二、區域差別性，房地產屬于不動產，有區位差別，區位不同，房地產價值不同。第三、房屋品質，房屋的品質包括周邊環境、生活配套、小區環境、房屋質量、戶型結構、采光、朝向等，同一區位不同品質的房子價格不同。第四、投資、投機行為。第五、國家宏觀政策的調控。第六、金融政策，許多購房者是通過個人住房貸款購買住房，如果銀行貸款門檻低、貸款利息少，購房群體就會增加，房價就會相應上漲。第七、改善性需求，隨著人們物質文化生活需求的不斷提高，改善性需求的不斷增加，高品質房屋的價格將會不斷上漲。第八、資源配置的影響，資源包括教育、醫療、旅游、環境資源等。資源配置好的城市，房價都比較高，例如上海、北京、深圳、廣州等一線城市的房價是二、三線城市的好幾倍。第九、經濟增長，隨著國民經濟的不斷增長，個人及家庭收入的不斷提高，個人用于購房的資金就越多。

房地產市場未來發展判斷，我國未來10年宏觀經濟仍將有望保持穩步發展,帶動房地產市場穩步上升，城鎮化已成為整個中國未來發展旳必然趨勢,到2030年我國城鎮化率要達到70%,未來近10年還將有幾億人由農村轉移到城市，如此龐大旳內需市場,將會給房地產市場帶來新旳機遇。房地產市場除了提高城鎮化率的房屋剛性需求外，還有人們物質文化生活不斷提高的房屋改善性需求。改善性需求不僅是本地區人口的需求，還有外地人口的需求。外地人口的需求除了工作需要外，還有人們追求“候鳥式”的生活需求。房地產除了“一剛一改”兩個市場需求外，它還是國民經濟增長的支柱產業，所以未來房地產市場將還會有可持續性發展的商機。

結語：

房地產業是一個綜合性的系統產業，涉及許多行業，為我國的GDP增長做出了很大的貢獻。房地產市場的剛性需求和改善性需求將會給房地產市場帶來可持續性發展的機遇。