物業(yè)公司如何防范安全風險
——淺析物業(yè)服務公司如何防范住宅小區(qū)公共建筑和公建設施不可抗力造成的安全風險

文/黃鶴、高玉春、朱煊 安徽滁州 239000

1、住宅公共建筑和公建設施的含義

公共建筑含義：按《公用建筑設計通則》中定義：公共建筑包含辦公建筑（包括寫字樓、政府部門辦公室等），商業(yè)建筑（如商場、金融建筑等），旅游建筑（如旅館飯店、娛樂場所等），科教文衛(wèi)建筑（包括文化、教育、科研、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育建筑等），通信建筑（如郵電、通訊、廣播用房）以及交通運輸類建筑（如機場、車站建筑、橋梁等）。本文所指為住宅區(qū)公共建筑。

2、不可抗力的安全風險有哪些

根據(jù)我國實踐、國際貿(mào)易慣例和多數(shù)國家有關法律解釋，不可抗力事件的范圍主要有兩部分構成：一是由自然原因引起的自然現(xiàn)象，如火災、旱災、地震、風災、雪災、山崩等。二是由社會原因引起的社會現(xiàn)象，如戰(zhàn)爭、動亂、政府干預、罷工、禁運、市場行情等，本文所說不可抗力安全風險主要指第一類，即由自然現(xiàn)象引起的災害及帶來的風險，如雪災等。

3、真實案例

在2018年1月3日-5日，某市遭遇十年一遇特大暴雪，中央氣象臺、某市氣象站皆發(fā)布了暴雪藍色預警。2018年1月4日中午，某市某小區(qū)景觀鋼結構大門因承受不住厚雪及冰凍之重壓而轟然垮塌。瞬間造成行人一死二傷重大事故。據(jù)了解，小區(qū)業(yè)主早在一年前即發(fā)現(xiàn)鋼結構大門存在安全隱患，向物業(yè)公司反映，并要求拆除，但物業(yè)公司因種種原因沒有采取相應措施拆除。當遭遇此輪暴雪時，又沒有采取有效防控手段和防范措施，最終釀成悲劇，事發(fā)后，人們深思反問：

（1）物業(yè)公司為何在明知有安全風險的前提下，是否采取了有效防控手段？

（2）物業(yè)公司是否已盡責任和義務在事故發(fā)生前向有關部門匯報或反映過？

（3）物業(yè)公司是否事先告知開發(fā)商必須采取防護措施或拆除該鋼結構大門？

4、如何規(guī)避風險的安全策略

具體來說，要做好以下六方面工作：

4.1 嚴防因災害造成人員傷亡。物業(yè)公司要發(fā)動全體員工，由所屬部門或項目負責人牽頭，對所服務的區(qū)域或住所內(nèi)危舊房屋及附屬設施、倉儲設施、臨時構筑物、車棚、貿(mào)易市場等易引發(fā)次生災害的場所或部位開展安全隱患大檢查，對存在安全隱患的要迅速口頭或書面告之；同時，還要對高危部位專人值守或重點巡視，及時發(fā)現(xiàn)并消除或防范安全隱患，確保萬無一失。緊急情況時可聯(lián)絡當?shù)毓膊块T出警，采取強制人員撤離或封閉相應場所并對及時轉移的人員妥善安置。

4.2 對平時檢查中發(fā)現(xiàn)的重大安全隱患或其它安全問題，必須向上級物業(yè)主管部門書面匯報，并請求備案、簽字確認。書面報告必須詳細注明：（1）時間、地點（含危險區(qū)域或場所）、危險目標、危害程度以及一旦災害發(fā)生造成的嚴重后果，包含業(yè)主或物業(yè)使用人的生命、財產(chǎn)損失狀況。（2）報告中應要求上級主管部門在盡可能短的時間內(nèi)，派人到現(xiàn)場勘察實際狀況，并在現(xiàn)場確認安全隱患或危險因素是否與報告表述一致或基本吻合。（3）報告中應明確請求上級主管部門，對所述安全隱患督促業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)使用人、轄區(qū)辦事處（含居委會）等部門，按照權益享有者與責任擔當者一致原則，立即限時整改落實到位。

4.3 在向上級物業(yè)主管部門遞交報告的同時，還必須書面報告轄區(qū)街道辦事處以及所轄社區(qū)報告內(nèi)容陳述與請求事項。在與上述物業(yè)主管部門報告內(nèi)容基本一致前提下，進一步提出資金來源或費用解決方案。若系開發(fā)建設者在責任缺陷保修期內(nèi)，按照《中華人民共和國建筑法》和《建筑工程質量管理條例》，則由開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)整改落實到位，并請街道辦事處等相關部門與業(yè)委會一道全程監(jiān)督實施。若按上述法律、法規(guī)超過責任缺陷保修期，則可建議使用公共維修基金，及時消除隱患。

4.4 也可優(yōu)先報告項目開發(fā)商，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患或不安全因素，查找分析形成原因，勘探、設計、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)逐一深入剖析。若系其中任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則請求項目開發(fā)商，責成相關單位整改。物業(yè)公司必須全程跟蹤，也可請求開發(fā)商委托第三方質量監(jiān)理部門全程監(jiān)理，包括整改方案、施工過程及驗收結果，是否符合國家驗收、驗評規(guī)范，安全隱患或不安全因素是否完全或大部分消除，整改后是否還滿足原設計使用年限要求。若不能滿足原設計使用年限要求，則應書面告知項目開發(fā)商，并請求出具整改后安全質量承諾函，以便明確質量主體責任，建立質量責任追究倒查機制。

4.5 對項目開發(fā)商或其他業(yè)主單位或個人整改后的情況，物業(yè)公司還應委派專人長期跟蹤觀察，以防因整改質量不符合要求，再次出現(xiàn)新的安全隱患。同時，對整改情況設置專門檔案：詳細、真實、全程記錄每次發(fā)現(xiàn)安全隱患的時間、范圍或區(qū)域，物業(yè)公司已采取的防控措施，包括向物業(yè)上級主管部門和轄區(qū)街道辦事處（含社區(qū)辦）或其他安全行政等部門的書面報告及簽字回執(zhí)。整改過程及結果，后期跟蹤觀測情況，并由經(jīng)辦人簽字，物業(yè)公司分管安全負責人簽字認可，完善檔案記錄，做到有據(jù)可查。

4.6 若項目開發(fā)商或業(yè)主以種種理由推諉責任，不能迅速處置，物業(yè)公司應要求業(yè)主委員會或社區(qū)辦商討動用公共維修基金，按公共維修基金管理使用辦法，快速申請專項資金，實行專款專用，確保最短時間內(nèi)消除安全隱患或排除不安全因素。處置完畢后，再啟動法律訴訟程序，可以聘請法律顧問，以物業(yè)公司或受益者名義追究開發(fā)商或涉事業(yè)主應承擔的責任，。期間，注意搜集或保留原始證據(jù)，包括影像資料，以備呈堂證供。

小結：

物業(yè)公司在處理災害事件，應按照上述的六個方面來做好相關工作，趨利避害，將損失降到最低。在保障業(yè)主的生命財產(chǎn)安全的同時，要保護好自己，這樣，才能夠更好的發(fā)展自己，從而更好的為業(yè)主服務。