淺談我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及發(fā)展

文/李洪濤 聊城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山東聊城 252000

完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以保障交易法律的有效性，完善登記制度可以保證我國(guó)物權(quán)法更好的發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是國(guó)家干預(yù)不動(dòng)產(chǎn)的交易關(guān)系，通過(guò)登記方法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)移過(guò)程，使大眾可以了解不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)登記利用公示方式，幫助公眾了解不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以確定物權(quán)所屬，如果發(fā)生物權(quán)糾紛可以利用不動(dòng)產(chǎn)制度進(jìn)行解決，同時(shí)也可以保護(hù)物權(quán)交易的秩序，進(jìn)一步提高交易效率，使交易成本由此降低，由國(guó)家把控不動(dòng)產(chǎn)，可以更加便利的實(shí)施宏觀調(diào)控。制定物權(quán)法有利于統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本規(guī)則，在法律上保護(hù)公民合法的私有財(cái)產(chǎn)。

1、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀

我國(guó)當(dāng)前是由多個(gè)行政部門(mén)負(fù)責(zé)管理不動(dòng)產(chǎn)登記，例如由土地管理部門(mén)管理土地的各種權(quán)力，由林業(yè)管理部門(mén)管理林業(yè)的各種權(quán)力等。因此需要結(jié)合登記和相關(guān)部門(mén)的職權(quán)，但是當(dāng)前我國(guó)的登記制度存在很多缺陷需要得到完善：

因?yàn)槲覈?guó)各個(gè)登記部門(mén)比較分散，交易當(dāng)事人在查詢交易的過(guò)程中，無(wú)法保證信息的全面性，這樣就會(huì)影響到交易。此外因?yàn)榈怯洸块T(mén)的分散性，交易人員會(huì)通過(guò)繁瑣的登記手續(xù)，使登記效率不斷降低。在這種制度的影響下，人們?cè)诘盅悍课莺屯恋氐倪^(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)重復(fù)抵押的問(wèn)題。因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的分散性，無(wú)法徹底的實(shí)施登記制度。此外還會(huì)影響登記人員的工作，無(wú)法貫徹落實(shí)登記制度。這樣就會(huì)影響到個(gè)人財(cái)產(chǎn)和社會(huì)財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定性，不利于建立社會(huì)信用。

物權(quán)公示是為了幫助大眾識(shí)別物權(quán)，利用公式方式公開(kāi)物權(quán)，當(dāng)事人可以更加清楚物權(quán)的狀態(tài)，維持物的交易秩序。但是在現(xiàn)實(shí)工作當(dāng)中，卻無(wú)法保障抵押人的抵押財(cái)產(chǎn)，向貸款銀行再次抵押，這就需要辦理相關(guān)手續(xù)，如果發(fā)生糾紛，那么司法機(jī)關(guān)就無(wú)法對(duì)于貸款銀行的權(quán)益給予保障。

我國(guó)的登記沒(méi)有重視其公示功能，只是看到了登記的行政管理作用，無(wú)法充分發(fā)揮出登記制度的作用。這種登記制度發(fā)揮著行政職能，沒(méi)有全面考慮到交易第三方的權(quán)益，這就無(wú)法統(tǒng)一登記部門(mén)執(zhí)政行為，在實(shí)際登記的時(shí)候只是落實(shí)了行政管理，沒(méi)有將信息進(jìn)行公開(kāi)，廣大群眾的利益無(wú)法得到保障，同時(shí)也不利于當(dāng)事人的后續(xù)查詢，使登記的作用得到限制。一些登記部門(mén)缺乏服務(wù)意識(shí)，這樣不利于落實(shí)查詢登記程序，當(dāng)事人在實(shí)際登記的時(shí)候，因?yàn)樾畔⒉粔蛉妫蛘咭驗(yàn)椴樵冞^(guò)程比較復(fù)雜，可能在交易過(guò)程中承受較大的損失。

2、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展措施

2.1 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記法

統(tǒng)一有關(guān)物權(quán)登記的相關(guān)法律依據(jù)，這樣如果發(fā)生了物權(quán)糾紛，就可以快速確定法律解決方案，使案件處理效率不斷提高。針對(duì)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記法律，主要包括四個(gè)層次，第一方面指的是全國(guó)人民代表大會(huì)制定的物權(quán)法，這也奠定物權(quán)模式和登記模式統(tǒng)一的基礎(chǔ)。第二方面是不動(dòng)產(chǎn)登記法，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序和性質(zhì)等得到保障，對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)建起到促進(jìn)作用。第三方面指的就是國(guó)務(wù)院制定的不動(dòng)產(chǎn)登記條例，第四方面指的就是登記實(shí)施細(xì)則和管理制度等。通過(guò)這種完善的立法體系，有利于明確具體的操作程序和制度，保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一性和科學(xué)性。

2.2 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)

我國(guó)物權(quán)法要求統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，我國(guó)應(yīng)由行政機(jī)關(guān)擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，要堅(jiān)決保證監(jiān)管的統(tǒng)一性，不能出現(xiàn)多個(gè)負(fù)責(zé)單位的情況，主要登記機(jī)關(guān)應(yīng)該逐漸放棄其他的行政工作，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，充分發(fā)揮出不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用。國(guó)家可以設(shè)置專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記局，負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的事項(xiàng)。

2.3 加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核查

登記部門(mén)需要實(shí)時(shí)檢查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，避免不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)性受到影響。保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度始終處于權(quán)威地位，也可以避免登記部門(mén)出現(xiàn)錯(cuò)誤，導(dǎo)致當(dāng)事人因?yàn)榻灰壮惺芫薮蟮膿p失。如果登記部門(mén)出現(xiàn)了錯(cuò)誤行為，那么當(dāng)事人可以要求登記部門(mén)承擔(dān)所有的責(zé)任，并且可以要求賠償。

因?yàn)槟承┕芾聿块T(mén)缺乏登記制度，不夠了解不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的作用，這樣就會(huì)影響到不動(dòng)產(chǎn)登記條例的落實(shí)，因此我國(guó)需要增強(qiáng)這方面的督導(dǎo)人員，尤其需要監(jiān)督和指導(dǎo)地方的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，保證優(yōu)化整合不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

2.4 明確登記的物權(quán)屬性

明確登記的物權(quán)屬性，需要確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的要件。不動(dòng)產(chǎn)登記只是負(fù)責(zé)保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效，但是無(wú)法保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移生效，因此不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同雖然在法律上是有效的，但是如果不登記，那么就不會(huì)實(shí)現(xiàn)合法的物權(quán)變動(dòng)，同時(shí)對(duì)于善意第三人無(wú)法起到對(duì)抗作用。因此我國(guó)的物權(quán)法需要增加相關(guān)條例，如果賣方多次轉(zhuǎn)移一物，沒(méi)有遵守合同的相關(guān)規(guī)定，但是他辦理了相關(guān)登記手續(xù)，那么買方是無(wú)法補(bǔ)辦登記的，但是可以要求賣方提供一定的賠償。

2.5 引入公證制度

公證機(jī)構(gòu)不僅需要審查不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)，同時(shí)還需要記載登記的其他程序性問(wèn)題。公證人員完成初步審核之后，需要利用新聞媒體向社會(huì)公眾公示審查內(nèi)容。在公示過(guò)程中，如果出現(xiàn)瑕疵問(wèn)題，那么登記機(jī)關(guān)就要立刻重新調(diào)查，如果沒(méi)有發(fā)生任何異常問(wèn)題，登記機(jī)關(guān)即可承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)行為。此外應(yīng)該由公正人員負(fù)責(zé)登記內(nèi)容的錯(cuò)誤，由登記機(jī)關(guān)人員負(fù)責(zé)登記薄記載錯(cuò)誤。繼承是比較負(fù)責(zé)的民事法律行為，而不動(dòng)產(chǎn)的繼承也需要公式，只有保證繼承人具備合法產(chǎn)權(quán)才可以被繼承，繼承過(guò)程中，如果涉及到多個(gè)繼承人，就要根據(jù)法律規(guī)定和遺囑等內(nèi)容，在主觀部門(mén)辦理繼承手續(xù)，公式人作為法律實(shí)施者，將繼承全部環(huán)節(jié)或者部分環(huán)節(jié)引入公證制度。

結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記有利于我國(guó)和諧社會(huì)的發(fā)展，但是當(dāng)前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還是存在一些不足，因此需要結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行改進(jìn)，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展。