征收評估實操經(jīng)驗分享
——工作流程及注意事項

文/周元立 湖南萬源土地房地產評估測繪有限公司 湖南長沙 410000

在征收評估實踐操作過程中，征收評估程序相當重要，許多征收項目因為程序不到位引起糾紛和訴訟的案例許多，征收評估程序已經(jīng)引起估價同行的重視，但在征收評估過程中，還是會出現(xiàn)許多程序不到位引起的各種麻煩，筆者根據(jù)自己多年從事征收評估實際操作經(jīng)驗，從征收評估每個流程入手，分析其注意事項，旨在為估價同行在征收評估工作中提供些許幫助。

1、獲取項目

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條：被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

特別注意的是“協(xié)商選定”這個程序是最先選用，不能缺少。

獲得征收評估項目后，房屋征收部門出具委托書、并鑒定評估委托合同書。

2、準備工作

準備工作主要有：表格設計、人員分組、進度計劃、工作紀律、項目培訓、其他工具準備（電腦、相機、測量工具、查勘表格、筆等）。

3、收集資料

根據(jù)征收評估范圍，收集相關資料：

（1）調查藍線圖(不同于征收紅線圖）、征收決定公告(含房屋征收紅線圖)；（2）征收部門提供詳細的摸底調查表；（3）相關權屬資料；（4）無證房屋合法性認定證明材料及測繪面積；（5）租賃資料；（6）其他相關資料（會議紀要、項目有特殊規(guī)定的資料）。

4、現(xiàn)場查勘

4.1 現(xiàn)場查勘前

評估機構需告知征收指揮部人員，讓其電話通知全部被征收人或在征收范圍內發(fā)布現(xiàn)場查勘告知書，約定時間進行現(xiàn)場查勘。

4.2 現(xiàn)場查勘中

由注冊房地產估價師作為項目負責人帶隊現(xiàn)場查勘，進入每層每戶,非估價師可作協(xié)助人員。

注意事項：佩帶工作牌、查勘表格不能改動、無利害關系第三方簽名、拍攝室內外和入戶門及整棟房屋照片；查勘須征得同意后方可入戶，不得在現(xiàn)場與任何人員發(fā)生爭執(zhí)，也不做與價格相關的解釋答疑和承諾。

住宅、商業(yè)主要登記：住宅戶型或門面進深和寬度、朝向、登記裝修并收集裝修合同書、測量層高、了解建筑年代、登記室內外設施、設備等與評估有關的內容，并對每項拍照記錄。

單位或個案主要登記（主要是工廠、辦公用房、其他房）：平面布局、朝向、登記裝修并收集裝修合同書、測量層高、了解建筑年代、登記室內外設施、設備等與評估有關的內容。

設施主要登記：名稱、型號、規(guī)格、材制、建筑年代，大型設施要提供設計圖紙和施工合同書或結賬決算書等。

設備主要登記：先收集臺賬和購置的原始發(fā)票及大型設備安裝合同，并把名稱、型號、規(guī)格、材制、啟用年代、生產廠家、賬面價值、凈值等進行登記，基礎也要進行登記，如果基礎工程量很大，可單獨列項作設施進行登記評估。

隱閉工程：設計圖紙、布局走向、名稱、型號、規(guī)格、材制、建設年代等。

綠化樹木主要登記：名稱、胸徑、冠幅、數(shù)量。冠幅是樹冠在地面垂直投影的直徑，適應于單株大樹；胸徑是距地面1.30米處樹干直徑，常以“Φ”表示。

4.3 未能入戶查勘的房屋

第二次電話約定具體時間補勘，對未能按約定時間查勘的，需粘貼書面《通知函》告知進行第三次查勘，《通知函》需約定補勘具體時間期限、并留有估價人員聯(lián)系方式。

被征收人如果主動約定查勘時間，估價人員應在約定時間內準時到達現(xiàn)場進行室內查勘。入戶查勘率有些區(qū)市有要求，必須到95%以上。

特別注意：保存好現(xiàn)場查勘資料，包含現(xiàn)場查勘表格、入戶函張貼拍照留存，并在假限條件的“依據(jù)不足” 中進行披露。

5、市場調查

調查該項目周邊同類二手房市場價格和租賃價格、周邊新樓價格、周邊已完成和正在進行的棚改項目征收補償案例，選取可比案例。

選取可比案例質量要求：應是估價對象類似房地產【同一供求圈、用途相同、規(guī)模相當、結構相同、檔次相當（如賓館五星四星三星等級、寫字樓甲級乙級）、權利性質相同（分出讓與劃撥、商品房與經(jīng)適房和房改房等類型）】；接近價值時點；正常成交價格（不是掛牌價格）。

注意：想辦法收集賣買合同書、租賃合同書，案例真實，且有交易案例相片及位置圖。

6、評估技術路線、測算、確定估價結果

6.1 技術路線、測算

按照估價規(guī)范和征收評估相關法律法規(guī)要求，每一個參數(shù)要有依據(jù)和說明。

特別注意：成交價格修正或調整幅度不宜超過20%，可比實例成交價格修正和調整幅度不宜超過30%，修正和調整后的各個可比實例價格最高價與最低價的比值不宜大于1.2；收益法中的各項租賃稅費依據(jù)不要采用已過時的政策，取值要正確；成本法中建安造價要有依據(jù)說明，各項報建稅費的依據(jù)要在時效期內，已取消的收費項目不要算進來。

6.2 估價結果確定

①所有評估結果公示前必須向征收主管部門先辦理備案，就評估結果的案例來源、依據(jù)、技術路線、評估方法、測算過程向征收主管部門進行解釋，在評估結果認可同意后，才能提交給征收指揮部（一般要做一個PPT進行匯報）。

②評估人員在結果出來前，盡量回避與被征收人在價格上的溝通（主要針對單位個案征收評估而言）。

7、公示初步評估結果

（1）以征收部門名義公示,征收評估機構可以在結果上蓋章。

（2）公示時要有人在現(xiàn)場進行解釋說明，要安排語言表達能力強的簽字估價師在現(xiàn)場解釋，問什么答什么，沒有問的不要答，平時多積累，摸透政策，利用自己的專業(yè)知識解釋，不要說錯，不能怯場，詳細跟被征收人溝通、解釋，拉近人與人心理上的距離，達到良好的效果。

（3）公示期滿后才能出具分戶報告。

（4）公示期間，被征收人提出新的證據(jù)，報征收主管部門同意后，方可調整評估結果，調整后的結果也要公示告知被征收人。

（5）評估方法結果確定。

估價規(guī)范已明確：為征收補償?shù)男枰瑫r選用比較法、收益法和成本法對被征收房屋進行評估，在比較法的測算結果最高的情況下，可以將比較法的測算結果作為綜合測算結果。

8、出具整體評估報告和分戶評估報告

（1）評估報告內審，要求五年或以上注冊房地產估價師擔任審核人員。

（2）估價報告要由注冊房地產估價師親自簽名（至少兩名），不能代簽，也不得以蓋執(zhí)業(yè)專用章等個人印章代替簽名。

（3）估價機構不得以蓋估價報告專用章等其他印章代替公章，分支機構應以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具報告。

（4）向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告。

（5）類似房地產市場價格

被征收房屋補償價值不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格。類似房地產市場價格是指類似房地產在評估時點的平均交易價格。

對于被征收房屋（如工業(yè)房地產、獨棟私房）在征收范圍區(qū)域無類似房地產交易，無法明確被征收房屋類似房地產市場價格的，在估價結果中說明“被征收房屋類似房地產無成交案例，不能明確類似房地產市場價格”。

類似房地產市場價格只須在整體報告技術報告中進行測算，為便于比較，該類似房地產市場價格須進行價值時點、裝修、成新修正到基準房價。

分戶估價報告結果中只對被征收房屋類似房地產市場價格進行說明，并厘清與被征收房屋價格的關系即可。

9、報告送達

（1）估價報告送達給房屋征收主管部門過程：

要有“報告送達回執(zhí)”簽收、產權人和共有權人都要有評估報告、報告送達格式要有特別提醒并標注征收公告有效期內將評估報告送達給被征收人。

（2）征收主管部門授權指揮部將評估報告送給被征收人過程：

評估報告送達方式有直接送達、留置送達、郵寄送達、媒體公告送達。送達時要有送達書簽收，同時送達書簽收也要有特別提醒欄，要告知被征收人如果對其評估報告結果有異議時所享有的權利。特別提醒欄應標注的內容主要有：

①被征收人收到評估報告后如對評估結果有異議，應當自收到估價報告之日起10日內，向評估公司書面提出復核評估申請，并明確指出報告存在的具體問題。

②評估公司將在收到書面復核估價申請之日起10日內進行復核，復核后將書面告知申請人復核結果。

③被征收人如對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內向被征收房屋所在地國有土地上房屋征收評估專家委申請鑒定。

評估機構可協(xié)助征收指揮部送達評估報告，但必須以征收主管部門名義送達。

10、復估受理、回復與送達（無異議時不會發(fā)生）

10.1 復估受理

在法律規(guī)定的有效期限內受理、有被征收人（或法定繼承人）親筆申請的復估函。

10.2 復估回復

評估機構在法律規(guī)定的期限內（申請之日起10天內）進行復核回復、回復要有針對性、回復內容要和報告相符；改變評估結果的重新出具“復估評估報告”，并把改變評估結果原因和過程在假設限制條件中說明。

10.3 復估回復函送達

也要有送達回執(zhí)書（與前面評估報告送達相同）。

11、專家鑒定（專家委完成）

（1）鑒定期限：收到鑒定申請之日起10內完成。

（2）鑒定內容：對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核。

（3）鑒定結果：評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

綜上所述，征收評估流程有許多需要注意的事項，只有嚴格按照上述工作流程完成好征收評估工作，才能確保征收評估工作不會出問題，才能確保征拆雙方的合法權益。