房地產(chǎn)估價市場比較法的改進與應用研究

文/姜佳迪 江蘇金宏業(yè)土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 江蘇南京 210000

由于受國家國情的影響，我國房地產(chǎn)的發(fā)展起步相對于西方發(fā)達國家較晚。因此，我國關于該行業(yè)的一些理論或者方法都是借鑒其他發(fā)達國家，由于看到地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭，對其理論研究也增多，但是在其具體的實踐過程中卻顯得有些不足。

1、房地產(chǎn)估價市場比較法簡述

在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中要想對市場估計合理的把握，需要掌握全面科學的市場信息，因此作為其估價專員應該建立自己完善的市場信息庫[1]。建立市場信息庫是在估價過程中采用市場比較法的前提和基礎，比較法的采用首先是有市場對象可比，因此建立數(shù)據(jù)庫是改進估價市場比較法的重要舉措。為進一步促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，需要將其與網(wǎng)絡技術相結(jié)合，將信息技術應用到房地產(chǎn)行業(yè)是我國該行業(yè)發(fā)展的一大進步[2]。做好房地產(chǎn)市場的信息化平臺需要提前做好平臺構(gòu)建，在前期的工作中，需要收集大量房地產(chǎn)的實例。要實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的高效性與科學性，需要專業(yè)的人才輔助，應該積極鼓勵對房地產(chǎn)估價技術性人才的培養(yǎng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供人才儲備。

2、房地產(chǎn)估價市場比較法的改進過程分析

市場比較法也叫現(xiàn)行市價法，它是將估價對象與估價時近期有過交易的類似得房地產(chǎn)進行比較，并且對這些類似房地產(chǎn)的已知的價格做出適當?shù)男拚⒁詠砉浪愎纼r對象的客觀合理價格或者價值的方法，這是目前房地產(chǎn)市場相對比較重要的一種估價方法。采用比較法需要按照一定的步驟去進行，第一，收集交易實例，第二；選取可比實例；第三，建立價格可比基礎；第四，對交易中出現(xiàn)的問題進行修改；第五，對交易的日期進行修改；第六，對于影響區(qū)域因素進行修改；第七對于個別因素中出現(xiàn)的問題進行修改；第八，算出最后的比準價格。在采用市場比較法的時候要采用比較法評估土地的價格，其基本公式：V=VB＊A＊B＊D＊E(其中V：待估宗地價格；VB：比較實例價格；A：待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)；B：待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；E：待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)），采用以上公式計算土地價格時，需要收集宗地的交易實例，其資料需要包含地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格等。資料收集結(jié)束后需要確定比較實例，要求建立三個以上的比較實例，其實例的選擇應該做到與估價的期日相隔較短，并且與估價的宗地用途相同，土地條件基本一致，并且各比較實例應該具有一定的可比基礎，需要保證各比較實例在付款方式、比重、貨幣單位、面積單位等的統(tǒng)一。采用比較法需要一個充分活躍的房地產(chǎn)市場，并且其交易信息要頻繁，這樣與估價對象相類似的房地產(chǎn)價格就越容易獲得。房地產(chǎn)估價的市場比較法在具體的使用過程中需要依據(jù)具體的實例情況進行不斷的改進，應適合快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

3、房地產(chǎn)市場中估價市場比較法的應用策略分析

3.1 政府應加強對房地產(chǎn)市場估價機制的管理

市場的健康發(fā)展需要有一定的法律法規(guī)約束才能規(guī)范整個行業(yè)，當?shù)氐南嚓P政府部門、土地管理部門等應該不斷完善其法律法規(guī)，同時政府應該加強對該市場的引導，促進其健康發(fā)展，防止炒房等一類現(xiàn)象的發(fā)生。相關部門應多宣傳房地產(chǎn)的市場信息以及正確的理念，調(diào)動更多人的積極性，提高社會對該行業(yè)的關注度。政府的管理是為了幫助地產(chǎn)市場的科學規(guī)范，防止一些人為了個人利益擾亂地產(chǎn)市場的發(fā)展，對市場的信息應該加強科學分析與篩選，杜絕虛假房地產(chǎn)信息的蔓延，從而進一步提升評估結(jié)果的準確性[3]。隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的規(guī)模也越來越大，針對眾多房地產(chǎn)信息進行比較，選擇市場比較法是較為合理的方法，相關部門應該不斷完善其制度建設，加強對房地產(chǎn)市場的管理以及引導，對于該行業(yè)的估價體制要做好備案管理，政府應該不斷完善市場監(jiān)管的形式。

3.2 提升房地產(chǎn)估價市場相關工作人員的素質(zhì)

良好的房地產(chǎn)市場需要優(yōu)秀的工作人員，對房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。作為該行業(yè)的估價人員要不斷提升自身素質(zhì)以及專業(yè)的技術能力，同時要遵守行業(yè)的職業(yè)道德，作為專業(yè)的估價機構(gòu)，應該做好對估價專員的培訓工作，提升其專業(yè)能力，在對房地產(chǎn)進行估價的過程中需要對整個行業(yè)的相關資料有一定的了解和把握，因此平時要做好知識儲備工作，對于要尋找合適的案例的時候，要快速高效的完成工作[4]。促進估價人員素質(zhì)的提升是適應社會發(fā)展的要求，在對所有信息進行篩選分析后，提取有價值的信息，保證估價的科學性。作為估價機構(gòu)應該定期組織知識學習活動，不斷提升估價人員的專業(yè)能力和水平。

3.3 保證房地產(chǎn)行業(yè)估價的科學性，完善估價體系建設

科學的房地產(chǎn)的估價才有價值，因此對于其估價要保證其準確性，需要建立完善的市場資料庫，具備龐大的信息搜集網(wǎng)絡。在估價過程中，具體操作就是選擇相關建筑的基礎信息，從中選擇相似的成交房，并且與需要估價的建筑進行比較，提供參考。房地產(chǎn)行業(yè)需要充分利用計算機技術，不斷完善房地產(chǎn)市場信息，實現(xiàn)地產(chǎn)資料的信息化管理。由此可見，完善的信息是科學市場比較法使用的前提。

結(jié)語：

市場比較法能夠直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài)，如今房地產(chǎn)在我國的發(fā)展呈現(xiàn)上升趨勢，科學的估價能促進其市場繁榮。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，應該不斷促進估價市場比較法的應用與創(chuàng)新，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。