淺談對土地估價程序及估價方法的理解和應用

文/李寶璽 吉林省紅石土地房地產評估咨詢有限公司 吉林長春 130000

隨著《資產評估法》的頒布實施，土地評估行業有了新的法律依據，必須依法依規從事土地評估，本人從事土地估價工作多年，從對土地估價程序、估價方法的理解和應用淺談以下認識及建議：

1、對土地估價程序的理解和應用

在實際工作中，土地估價具有一套嚴格的估價程序，任何估價項目一旦脫離了這個程序，必然會形成估價上的瑕疵，影響估價結論的有效性、科學性和合理性，作為一名土地估價師，要把估價工作程序熟記于胸，不但能規避土地估價風險、保證估價結果的科學性和合理性，而且能提高工作效率。

具體估價的一般程序（1）明確估價基本事項；（2）擬定估價作業計劃；（3）收集估價所需資料、分析整理；（4）實地勘查待估宗地；（5）選定估價方法、試算宗地價格；（6）分析調整試算宗地價格、確定估價結果；（7）撰寫估價報告書；估價資料；（8）估價報告書分類歸檔等。

（1）確定估價基本事項，就是要明確估價對象、估價目的、價格類型、估價日期等事項，其中估價目的是整個估價工作的核心，其余的估價事項都基本以估價目的為核心設定、界定，從而為其服務。

（2）擬定估價作業計劃，根據項目規模、委托方要求、公司人員情況，做好估價作業計劃，保證整個估價工作順利進行。

（3）收集估價所需資料、分析整理，根據平時資料積累情況進一步搜集完善估價資料，包括宗地自身資料、價格影響因素資料、土地交易資料、其他資料等，根據資料的作用分析整理，服務于整個估價工作。

（4）實地勘查，就是實地了解估價對象實際具體情況，在看現場時帶著委托方提供的相關資料，看估價對象具體情況拍照并記錄，同時確認委托方提供資料本身有無相互矛盾、委托方提供的資料與現狀是否相符（如土地實際用途、建筑物結構、層數、棟數等）、委托方提供的信息有無沖突（周邊設施、交通情況、公共設施情況、信息與資料的沖突）等，對發現的問題及時與委托方溝通核實，便于降低估價過程中的風險。估價師平時應對各類用地地價影響因素分不同側重點調查，為方便實地勘查，提高效率，對不同用途、不同估價目的估價對象制作相應不同的現場勘察表，內容應包括影響地價的區域因素及個別因素；包括土地利用情況及一些特殊情況記錄等。

（5）選定估價方法、試算宗地價格。選擇估價方法要緊扣估價目的、地價內涵、估價方法的特點、估價對象特點及估價對象所處土地市場來選擇估價方法試算宗地價格。

（6）分析調整試算宗地價格、確定估價結果；要從估價目的、估價方法特點、估價過程、當地土地市場狀況、供地政策、宗地自身因素等綜合考慮確定。

（7）撰寫估價報告書；按照《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）規定要求撰寫估價報告書，報告書撰寫應以估價目的為核心，內容全面、邏輯嚴謹、依據充分，特殊事項等在報告中披露。

（8）估價資料和估價報告書分類歸檔等：某項具體估價業務結束后，應按照公司檔案管理制度將估價資料和估價報告歸檔，做到全面、易查。保存期限：嚴格按照《中華人民共和國資產評估法》第二十九條規定“評估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評估業務的，保存期限不少于三十年”。

2、對土地估價方法的理解和應用

《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）中主要土地估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發法）和成本逼近法、公示地價系數修正法。在土地估價過程中對估價方法應用除注意各估價方法適用范圍、主要難點外，還要準確理解各估價方法測算的價格內涵。

（1）市場比較法主要運用替代原理來測算估價對象價格，因此需要當地土地市場發達，有豐富的類似的交易案例，主要的難點是確定各種地價影響因素的調整系數。所以，估價師自己平時注重交易案例搜集篩選積累，形成案例數據庫，同時開展各種用途地價影響因素對地價影響大小測算分析，便于確定各種地價影響因素的調整系數。

（2）收益還原法主要運用預期收益原理來測算估價對象價格，因此僅適用于有收益或潛在收益的土地或房地產估價，主要的難點是未來客觀收益、相關費用和還原利率的確定。所以，估價師自己平時注重租賃案例搜集篩選積累，界定租賃案例具體各項收益、費用內涵，同時開展還原利率測算研究，準確確定房屋還原利率、土地還原利率。

（3）成本逼近法通過模擬政府征地方式來測算估價對象價格，其價格內涵為成本價格，當無法采用通過市場資料估價地價的方法（市場比較法、收益法、剩余法）時采用。主要的難點是土地取得費、開發費用、土地增值收益等的確定。所以，估價機構及估價師平時應通過多種方式搜集積累不同情形、不同區域的土地取得費相關資料，并結合土地市場價格等相關資料開展土地增值收益測算分析。

（4）剩余法有兩種測算情形：①測算現有不動產所含土地價格，具體公式為土地地價=不動產總價-房屋現值-交易稅費。②評估待開發土地價格，具體公式為土地價格=預計開發完成后不動產總價-建筑成本-投資利息-開發利潤-稅費。主要的難點是①準確理解兩種測算情形下測算的土地價格內涵，進而在不同估價目的報告的方法選擇及結果確定時有所取舍。②預測開發完成后不動產的總價和估計建筑費、專業費等各項成本費用及開發商的合理利潤，這需要估價機構及估價師估價平時注重常見不動產交易案例及房地產開發投資數據資料的搜集積累，同時估價師本人應進一步提升在工程造價、財務測算方面能力。

（5）公示地價系數修正法主要基準地價系數修正法、標定地價系數修正法，因標定地價目前各地逐步開展制定，故標定系數修正法目前使用較少，故基準地價修正法是我們最常用的一種方法之一，已公布基準地價且未超過使用年限基準地價成果可用于宗地地價評估。主要的難點是期日修正、用途修正。所以，估價平時應采用多種方法測算分析不同用途、不同區域地價期日修正系數及用途修正系數。