綜合性房屋的共用建筑面積分攤計算淺析

文/黃建華 貴陽市不動產登記中心 貴州貴陽 550000

綜合性房屋共用建筑面積分攤運算，主要是把具有多種用途的，且由多個單元構成的房屋根據共用對象的具體情況，來把它們所具有的共用建筑面積采取分步分攤的方式。也就是把共用建筑面積根據共用對象，首先攤算給不同功能區，緊接著攤算到不同功能區所包括的層，最后再攤算到本層內的各套。

1、綜合性房屋的共用建筑面積分攤計算

1.1 房屋分部

通過房屋的應用情況和運算需求，并根據具體的用途來把它們細分為幾個單元，然后再根據每個單元內所采用和運算的情況來劃分層次模塊。

1.2 共用部位分類

房屋里的共用部位，要根據共用的狀況，來將其分為整體房屋所共用的部位以及每個單元所共用的部位。同時，單位共用部位根據具體的服務對象，還能夠分成單元大共用部位和小共用部位。而它們之間的區別在于：

（1）整體房屋共用部位：一般情況下，整體房屋共用部位主要包括、設備用房、中央空調機房、電梯機房、水泵房等；整體房屋服務的通行部位包括門廳、大堂等；此外，整體房屋服務用房還包含輔助房，其主要是值班室、垃圾房等組成。

（2）單元共用部位：一般只指為其中一個單元服務的電梯、電梯機房、垂直通行用的樓梯、該單元所包括的值班室等。

（3）小共用部位：一般是指單元當中的每個走道、共用衛生間、垃圾間、潔具儲藏室等，此外也容納了層里的共用墻體等。

（4）大共用部位：一般是指為多個單元服務的電梯、電梯機房、表具間、門衛值班室等。

2、共用建筑面積的計算

2.1 分攤步驟

（1）先把整體建筑的面積根據使用功能按面積比例分攤到每個功能區內。

（2）把本功能區分攤到的公共面積與本功能區的自有公共面積按各單元建筑面積比例分攤到各單元，這樣一來就能夠準確的對單元的建筑面積進行運算。

2.2 共用建筑面積分攤的數學公式

2.2.1 建筑面積主要的分攤計算公式有如下幾個：

建筑面積＝套內建筑面積+公攤面積

公攤面積＝公攤系數＊套內建筑面積

公攤系數＝總公共分攤面積／（套內建筑面積＊總套數）

套內建筑面積＝套內使用面積+墻體面積

2.2.2 對綜合性房屋的共用建筑面積分攤計算步湊如下：

（1）分別測繪計算出商業、辦公、住宅等各功能區套內建筑面積之和

（2）分別測繪計算出商業、辦公、住宅等各功能區等公共使用建筑面積

（3）將公共使用建筑面積按各功能區套內建筑面積之和成比例進行分攤到各功能區

（4）測繪計算出本功能區內公攤面積，將分攤到的公共使用面積與本功能區內公共使用的面積之和作為本功能區總公共分攤面積

（5）計算本功能區分攤系數：總公共分攤面積／套內總建筑面積得到本功能區分攤系數

（6）根據計算出的分攤系數計算出本功能區內最小分間單元的建筑面積，即套面積等于（1+公攤系數）乘以套內建筑面積

這樣就能依次計算出每套或間建筑面積

3、實際運算方式

3.1 綜合性房屋內商業、辦公、居住用途單元的共同建筑面積攤算

將整棟商業、辦公、居住共同使用面積按照面積比例分攤到各功能區，然后各功能區將分攤到的公攤面積加上本功能區的共有公攤面積按照最小單元面積比例進行分攤。即把全棟公攤面積先分攤到商業、辦公、居住，然后計算分攤系數，再進行內部分攤。

3.2 房屋內汽車庫、自行車庫等建筑面積攤算

房屋內汽車庫、自行車庫能夠根據自有范圍運算出建筑面積。所有汽車位的建筑面積和汽車庫面積/總車位數相同。

3.3 經營性質的用房建筑面積攤算

房屋里所包括的帶有經營性的用房，要根據比例來分擔每種為它服務的共用建筑面積。

3.4 地下車庫、倉庫等建筑面積攤算

地下車庫、倉庫要根據它自有范圍來對建筑面積采取運算。地下商用房、辦公室應根據比例來分擔各種為它服務的共用建筑面積。

3.5 房屋的避難層、樓層里的監控層建筑面積分攤

房屋的避難層、樓層里的監控層要當作共用建筑面積分攤。如果能夠確立共用建筑面積的服務部位的話，那么就要根據服務部位面積的比例來采取分攤。如果還沒有明確的話，則要當作整體建筑共用建筑面積來采取分攤。

3.6 噴水池、泛光照明燈在房屋里控制室建筑面積分攤

噴水池、泛光照明燈主要的作用是為了提高房屋的美感，將它們設立在屋里的控制室當中，要當作整體建筑共用建筑面積分攤。

3.7 假層建筑面積分攤

要對假層室內高度大于2.2m的部位采取建筑面積運算，同時還要對房屋里的共用建筑面積采取攤算。同時，假層的套內建筑面積主要指室內高度超過2.2m的部位的運用面積和其進行連接的一半側墻面積之和。

4、分攤計算存在問題及解決辦法

4.1 綜合性房屋的分攤，一直都是房產測繪的一個重點和難點。對于部分公共面積的分攤一直存在爭議，比如商業住宅綜合體，底層裙樓為商業，高層為住宅，那么通過裙樓進入高層的住宅專用的裙樓部分的樓梯電梯該如何分攤猜合理呢？如果分攤給住宅顯然不合理，因為該部分是因為商業的存在才多處的；如果商業與住宅按比例分攤，對商業也不公平，因為商業不使用該部分面積。還有如廁所、設備用房、管井、通道等諸多由部分功能專業，但又占據共用公共部位的建筑面積分攤一直都合理分攤的難點。

4.2 綜合性房屋的房屋的分攤缺乏統一的相關規范，統一標準，導致分攤計算比較混亂，一是部分測繪機構和房地產開發商鉆空子，導致許多不該分攤的面積分攤給了消費者；二是分攤過于復雜，不要說普通購房者，就是專業人員不拿到全面的測繪報告也很難看懂具體是如何分攤的。不規范的分攤既嚴重損害了購房人的利益，又滋生了腐敗，破壞了公平交易的規則。

4.3 針對綜合性房屋公攤計算的復雜性及部分不合理性，建議取消取消公攤面積計算，房屋銷售改為按套內面積銷售。這樣就實現了“所見及所得”，消費者自己都能測量自己所購房屋面積大小，減少其中的暗箱操作及貓膩，也能徹底解決面積分攤計算的各種難點。

結語：

通過以上內容我們能夠了解到，本文主要是根據目前房地產測量的規定，并融合實際工程情況，把目前各種類型的綜合性房屋的共用建筑面積分攤進行了分類，從而獲得了具體運算方式。目前，具有綜合性的房屋越來越多，因此這就要求相關工作人員在合理維護房屋產權人合法權益的基礎上，來給房地產所使用的測量以及運算方式進行總結，這樣就能夠填補有關規定的漏洞，從而得以讓房地產行業能夠得到更好的發展。