淺析寫字樓風險管理與研究

文/任明 天津開發區泰達大廈房地產開發有限公司 天津 300000

寫字樓是用于辦公、商務洽談、信息收集處理等經濟活動的場所，是專業商業辦公樓的別稱。隨著市場經濟的逐步發展，寫字樓正向建筑體量大、配套功能齊全、設備設施智能化、軟件服務星級化、舒適高效快捷等方面發展。寫字樓市場正以日新月異的發展態勢滿足著人們工作和生活的需要。但隨著寫字樓的發展也彰顯著其不完善性，其中蘊含的風險同樣無法回避，下面我們就對寫字樓中存在的風險進行粗略的分析：

1、人員密集

寫字樓多位于高密度的商業中心區，建筑物體量龐大，匯集人員眾多，上下班等高峰時段人流量集中。據統計二線城市六萬平米寫字樓出租率在90%左右，固定辦公加流動人員約有3500人。高密度的人員流動蘊藏著大量的風險，擁堵隨處可見，設備設施高負荷的運轉，垂直運輸的壓力，人員的不文明行為，自身安全意識淡薄，別有用心之徒的趁虛而入，無處不在的安全隱憂就在我們身邊，不得不讓我們高度重視。

2、火災風險

高層建筑的火災防控工作一直以來都是國家乃至地方消防管理部門高度關注和研究的課題。隨著建筑業的發展寫字樓的建筑高度紀錄被一次次的打破，而救火設備的更新換代卻遠遠跟不上高層建筑的發展，發生火災時只能靠初期火災自救和樓內消防自動報警滅火系統，再加之寫字樓屬于人員密集型場所，吸煙、電器短路、裝修動火作業、焚香供奉等等都是可能是造成火災事故的誘因，而一旦發生火災疏散逃生就成了最大的難題。

3、電氣風險

現代人的生活已經離不開電，試想沒有電的生活將會怎樣，交通、通訊、照明乃至人們的生活將處于癱瘓狀態。寫字樓更離不開電力的供應，設備設施的運轉、垂直交通的運輸、辦公設備的使用等等無一不需要電力的支撐。大量的電力需求、高負荷的電力供應，短路斷路風險無處不在。不能嚴格按照電器負荷配置電氣設備、違規操作、私搭亂接都會發生電氣火災，而電氣火災綿延的速度又是十分驚人的。現階段電氣火災的發生率呈上升趨勢，其在火災事故中所占比例始終居高不下。

4、設備設施管理風險

高品質的寫字樓往往推崇的是方便、舒適、快捷的理念，為達成高品質的服務就要依靠大量的設備設施予以保障，寫字樓內的大型設備很多，諸如：供電系統、空調系統、垂直運輸系統、消防系統、安防系統、給排水系統、燃氣系統等等。安全可靠的運行是保障樓宇品質的基礎，而管理缺失、保養不到位、不能按照規程進行操作，不僅會出現設備損壞，產生一系列連鎖反應，造成恐慌或降低樓宇品質，更甚之會出現傷人、亡人的安全事故。

以下是加強寫字樓風險管控的幾點建議：

5、消防管理

防范火災事故是高層寫字樓安全管理的重點和難點，要緊密圍繞人員密集、動火用電、施工改造、自救疏散等問題，制定行之有效的管理措施，嚴格把控事故上游，及時消除事故隱患，有效的遏制事故的發生。上面講到高層寫字樓起火更多依靠的是自救，并非是依靠消防官兵的外部施救，因此樓內消防系統的正常運轉是保障人們生命及財產安全的關鍵環節。寫字樓的管理人員應開展多種形式的防火巡查，一方面對樓內吸煙、施工及不文明行為進行有效的制止，將火災隱患消滅在萌芽階段，另一方面針對消防設備設施的完好有效進行巡查，同時隨時隨地確保消防疏散通道的暢通。借助“119”消防宣傳日等活動契機，加大樓內人員的消防宣傳力度，營造整體消防安全氛圍，全面開展群防群治工作，強化全體人員的消防安全意識。另外樓宇管理者要加強應急救援隊伍的建設，結合實際情況制定切實有效的應急救援預案，并定期開展演練。

6、電氣管理

電氣系統作為高層寫字樓是最為復雜，涉及面極廣的系統，涉及高壓、低壓、線纜、控制箱、末端設備等等，覆蓋樓宇各個角落，并且相當一部分為隱蔽工程，隱藏在墻壁、屋頂或地板內，一旦出現故障很難被發現。綜合分析電氣系統的特性，寫字樓的管理者應做到維護人員的持證上崗，對樓宇的電氣設備及線路了然于胸，嚴格執行操作規程及行業規范，定期聘請專業公司開展電氣安全監測，針對電氣過載、線路過熱、電流的三相平衡、漏電保護器靈敏度及不規范不文明的用電行為等逐一進行排查與糾正，可以大大降低電氣故障所帶來的風險。樓宇管理者還要重視客戶的施工管理，嚴格審核施工圖紙，對電器負荷及線路的鋪設進行把控，合理分配用電負荷、規范電控設備選型，從源頭杜絕私搭亂接，為日后的規范化管理打下基礎，也從根本上消除了隱患。

7、設備設施管理

寫字樓內的設備設施種類繁多，管理者應依照相關國家法律法規、操作規程開展設備設施的管理及日常維護保養工作。根據各類設備設施的規范要求，制定日、月、季度、半年和年度保養計劃，隨時隨地掌控設備設施的運行情況，做好數據記錄統計，針對各類數據的分析預判設備故障，杜絕風險事故的發生。對于類似電梯的特種設備要委托給具有專業資質的公司進行定期的維護保養，涉及安全的防護零件要及時進行更換，亦可采用先進性監測設備進行實時監測，大大提高風險把控度。

8、提升風險防范意識

寫字樓的管理涉及方方面面，而對風險的管理我們只從人員、設備、電氣及消防等方面進行了分析與關注。其實做好寫字樓風險管控最為重要的是防范意識的培養，從被動接受到主觀能動，是質的飛躍也是做好風險防范的關鍵所在。意識的培養、習慣的養成需要培訓、宣傳的支撐，更需要企業文化、樓宇文化的氛圍烘托。我們相信寫字樓的管理者們會牢記自己的使命，將維護寫字樓內工作人員的人身安全與財產安全作為己任，不斷地完善各類管理措施，主動地將風險防范意識銘記心間。

結語：

經過對寫字樓的風險的分析可見其管理與研究的必要性。減少寫字樓的風險，滿足客戶對寫字樓的正常辦公要求，提供更加優質的服務，管理者必須采取有效的管控措施，加強寫字樓的風險管理，針對暴露于風險的問題，需要不斷地改進與完善，只有這樣才能遠離風險，更能隨著寫字樓市場的發展一同壯大。