城市軌道交通建設與房地產開發互動關系研究

文/茍雯玉 重慶市軌道交通（集團）有限公司 重慶 401120

城市軌道交通建設與城市經濟發展之間有著密切的互動關系，城市軌道交通的建設促進了城市經濟的發展，城市經濟的發展也給軌道交通的建設提供了可能。

1、城市發展軌道交通經濟的建議

1.1 重視相關配套設施的建設，保證人們出行的安全

許多一線城市建設軌道交通的成功經驗表明，軌道交通建設到后期階段，需要完善各種基礎設施。比如減少軌道交通運行的噪聲，以防其對城市環境造成的影響；在軌道交通的車廂與站臺間裝上安全門，以防人們候車時發生意外傷亡；設置殘疾人的專用通道，樓梯升降也要考慮到殘疾人的實際情況；注意站臺、自助售票等指引路標的設置。只有注重好這些配套的建設，才能在細節處體現一個城市的人文關懷，改善民生，助推社會和諧進步，讓以人為本的理念更深入人心，進一步樹立軌道交通在城市中的美好形象。

1.2 對軌道交通的管理要向市場化和專業化轉變

隨著現代軌道交通的發展，軌道交通在運營和多元化建設領域中的競爭加劇，然而市場卻沒有完善和健全的競爭機制，這就要求城市軌道交通在建設、金融、運營和多種經營方面進行集中和統一的管理。隨著市場的不斷完善，軌道交通管理的方向也要由一體化向專業化轉變。不管是企業、投資者、政府，還是人民群眾，都應該丟棄政府包攬的舊觀念，在思想上與時俱進。建議從下面2方面轉變：①管理體制的創新和政府職能的轉變。管理部門應該對責任分工與管理職能重新進行定位；國有的企事業單位應逐漸推行政企分開；政府則從直接經營者成為市場制度管理者。從原來的管行業、管企業、管項目成為管規則、管市場。②增加相關融資辦法。可以通過發行企業債券來增加建設的融資渠道，降低融資的成本；也可以利用信托融資吸引社會上的閑散資金，引入民營的資本。

2、城市軌道交通發展——房地產開發新引擎

我國目前正處于經濟起飛到經濟發展成熟之間的一個特定時期。此時在常規因素（如國民經濟發展、居民收入增長、房地產金融制度不斷完善等）和超常規（特殊）因素共同作用下形成了房地產業發展的倒U曲線。城市軌道交通建設是房地產業發展進入拐點前的一種重要的超常規影響因素，其發展增加了開發商獲得優質區位建設用地的機率。城市土地有別于其它生產資料的最大特點是其位置不同則產出不同，由此產生了地租理論和區位理論．這些理論指出，城市中心地塊的稀缺性能夠帶來由生產經營商品的壟斷價格所形成的壟斷超額利潤。在城市土地需求旺盛而城市空間外向擴張受阻的情況下，必然造成開發商競相選擇靠近城市中心的土地用于房地產開發，這就導致了城市中心區域土地成本高昂且難以獲得。城市軌道交通快速、準時的特點會帶來城市時空的改變。盡管小汽車能達到比軌道交通方式更快的速度，但它很難做到準時，越是在城市中心區，交通阻塞愈嚴重。在完全理想的狀態下，即在快速、不考慮車費等因素并僅有軌道交通服務的情況下，可以認為軌道交通使沿線站點的土地區位可達性趨于一致．因此，利用軌道交通能夠保持整個城市空間形態的整體性及各區位質量的大致“均勻性”，使稀缺的城市中心土地具有了某種程度的可替代性，軌道交通節點變成具有區位優勢的地區，進而逐漸成為集居住、商業、辦公功能為一體的高強度開發地區。不僅如此，城市軌道交通的發展還促進了城市中心地段土地功能的置換．城市發展從向內聚集到向外擴散是城市為了利用聚集效應而克服其不經濟性的一種空間布局的自我調整，也是大城市發展過程中客觀存在的一個階段．城市交通運輸系統是引起這一變化的最重要的原因之一。在我國，計劃經濟時代形成的城市空間布局正在悄然改變，城市中心地區的土地功能逐漸改變，一些生產企業加快向郊區搬遷，“原住民”也因城市改造而外遷，中心地段的土地功能被置換出來，城市軌道交通的發展加速了這一進程．我國城市軌道交通已進入大發展時期，按“十一五”計劃，其建設速度為每年289公里，在未來二三十年里將實現全國總里程9,000公里的目標。房地產開發企業必將在這一進程中獲得巨大的商機。

3、房地產開發在城市軌道交通外部效應內部化過程中的作用

城市軌道交通是一種正外部性非常顯著的“準公共品”。城市軌道交通的外部性主要體現在兩個方面：一是對整個城市發展的支持，其受益者是全體城市居民、當地政府和企業；二是帶來沿線房地產增值，其受益者主要是沿線房地產的擁有者．以庇古為代表的經濟學家認為，當正外部性存在時，社會邊際收益大于私人邊際收益，其結果是企業的產出水平低于社會最優水平。軌道交通外部性的內部化，就是將其帶來的外部效益通過不同方式轉化成為軌道交通企業的收益，以解決因激勵缺乏所導致的社會最優供給不足問題．正外部性的內在化，主要有兩種辦法。（1）政府解決——財政補貼．世界上大部分城市都對當地的軌道交通企業進行財政補貼．“庇古稅”理論指出，這種補貼并非是養懶漢的低效率行為．當然，確定補貼數額是一項困難的工作，企業虧損多少就補貼多少是一種非常沒有效率的行為，極易導致企業的道德風險行。（2）市場解決——通過給予軌道交通企業沿線房地產開發權將外部性內部化．由于外部性不通過市場發生作用，外部效應的制造者和接受者之間無法通過供求機制反映需求和供給的意愿．要消除外部性對資源配置的影響，就要設法營造一個“準市場”，使價格機制重新發揮作用，這一過程就是外部性的內部化．由于軌道交通建設使沿線房地產大幅度增值，給予軌道交通企業沿線房地產開發權，這部分增值就能夠轉化為軌道交通企業的收入，從而將兩個利益相關的主體一體化，以達到軌道交通外部性內部化的目的。從經濟學的角度看，上面兩種解決方案是完全等效的——給予軌道交通企業沿線房地產開發權，最實質性的內容就是將部分沿線土地無償劃撥或低價賣給軌道交通企業．企業通過房地產開發和經營獲益，完成部分外部性的內部化．政府采用補貼的形式，也可以將部分外部性收益（沿線土地增值、房地產稅增加）返還給軌道交通企業。

結語：

城市軌道交通建設解決了其節點地區高強度開發所帶來的常規交通難以滿足的可達性需求，軌道交通沿線各站點合理影響區域內區位可達性趨向于一致，使稀缺的城市中心區土地具有某種程度的可替代性，從而增加了開發商獲得優質區位建設用地的機率。