地鐵上蓋物業合作開發模式研究

文/溫靜 西安市地鐵資源開發有限公司 陜西西安 700018

在國內的一線城市中地鐵已經成為生活當中主要的交通工具，憑借其快速性、安全性、便捷性等方面較高的特點獲得了廣大人民群眾的歡迎，在很大程度上為人們的出行提供了方便。因此，在實施地鐵建設的時候需要通過融資的手段，來實現資金的支持，進而使得地鐵物業這種開發模式獲得了衍生。在當前階段地鐵蓋物業是地鐵開發最為主流的一種模式，因而有必要針對地鐵蓋物業這種模式展開相應的探索與研究。

1、地鐵上蓋物業發展存在的主要問題

通常情況下，地方政府在開發政策、經濟及管理機制等方面都不具備專業性，在各個開發部門之間所發揮的協調性相對而言也比較弱，在地鐵物業的開發方面的整體綜合開發觀念更是缺乏。站在專業角度來看，地鐵的設計以及建設與地鐵上蓋物業的設計之間，基本上所處的狀態都是彼此分離的狀態，相互之間也極度缺乏溝通，同時針對地鐵的出入口與通道之間的設計也沒有充分的考慮彼此之間的要求，在一定長度上影響了乘客的便利性，與此同時，也使得商業人流受到了嚴重的硬性。而站在另一個角度來看，地鐵與地鐵站周邊城市之間的空間關系方面的設計觀念，在整體綜合開發方面仍然存在極大不足。例如，在地塊實施劃分的方面并未充分對開發需求、商業環境建設的需求等方面實施考慮。通過調查研究發現，由于受到一些歷史因素的影響，地鐵地塊一般都存在過于零散、規模偏小的特點，這些問題因素給地鐵上蓋物業合作開發帶來了很大的困難。這些問題要想獲得有效性的解決，必須要通過政府、群眾、開發投資等等各方勢力的參與協調。我國當前階段的地鐵建設，基本上屬于一種公益性的政府行為，所建設的地鐵沿線通常會建設在已經較為成熟的片區，而沿線土地大多也已經對其它個體進行了劃撥或出讓。由于在實施地鐵與城市開發與建設在時序上存在著差別，使得地鐵物業在具體開發的時候出現了滯后的現象。地鐵在建設的過程中需要投入大量的資金，因而在地鐵建設時給政府部門帶來的財政壓力是極為巨大的，由于這一因素的影響，使得地鐵在實際施工建設的時候基本會對建設的速度方面過于追求。在這一發展背景下，在實施地鐵建設的時候，大多都會對包括地鐵在內的所有城市交通實施規劃的時候缺乏統一性，而對于地鐵在城市的建設與發展中所發揮的推動作用充分的認識，此外，在實施地鐵設計之前，沒有充分的對地塊實施考慮，使其難以充分的被利用與開發，如果地鐵建成之后再想進行改造就非常困難了，促使地鐵更加難以發揮出其對城市發展所擁有的帶動作用。

2、國內地鐵上蓋物業合作開發的主要模式

2.1 地鐵上蓋物業合作開發的法人型合作模式

通過對當前階段地鐵上蓋物業合作開發的實際情況來看，運用最多的開發模式就是法人型合作這種模式。每一個合作商在開發中都會以自身公司的名義來進行項目的承包，并各自承擔著相應的責任。并將各個公司的規劃做好，每個工資的各個部門需要進行分工，同時需要能夠依照規劃好的章程，來進行各個部門、公司的權利與義務進行良好的區分。地鐵工程項目需要通過資金的劃分來明確相應的股權，在地鐵建造的過程中可以實施相應的股權轉讓。但是，如果在地鐵的實際建造的過程出了一定問題，也需要由相應的投資單位來進行責任的承擔，以保證地鐵能夠正常的建成與開通。

2.2 地鐵上蓋物業合作開發的協議型合作模式

在當前大型工程項目當中，協議型合作模式同樣是運用比較多的開發合作模式，這種模式主要是由政府出地、規劃路線、路程，再由各個投資商通過簽訂協議來實現地鐵工程的共同完成，并各自依據自身的權利，來暫時對自己所擁有的土地使用權實施相應的開發，但是，各個投資商也應進行自身義務的履行。這種由多方共同來對同一個項目進行完成的模式，在工程竣工后最終所獲得的收益，需要通過各方實際出資的情況來實施相應的分配，并在協議上清楚的寫上收益的詳細分配情況。

2.3 地鐵上蓋物業合作開發的協議與法人型合作模式

在當前階段的地鐵上蓋物業合作開發實際情況下，將協議與法人型兩種類型的模式實施結合屬于一種新型的模式，這種方式將協議型與法人型兩種合作模式中的優點進行了有效結合，促使地鐵建設的風險在更大程度上獲得了降低。在實際使用的過程中其實施的原理基本上是不發生改變的，并通過各個投資商來實施相應的投資，不僅需要簽訂相應的協議又需要擁有相應的法人代表，這樣能夠使地鐵工程的投資商能夠獲得雙重的保障。

3、國內地鐵上蓋物業合作開發模式的相關建議

3.1 需要與上蓋物業土地利用的法律政策相符合

在進行地鐵建設中勢必需要相應的土地，而土地是由國家來統一規定的，并由當地政府來實施統一性規劃的。地鐵的用地由當地的政府來實施全權處理，但是，這種用地與普通拍用地存在著差別，它是歸屬于國家專用的。因此，在實施拍賣的時候，所受到的約束條件要更多。地鐵在實施用地拍賣的全過程中，其接收方必須要與地鐵建設所有要求相符合，同時投資方的能力也必須要使建設地鐵的需求獲得滿足。

3.2 加強對市場及行業慣例的尊重

任何經濟在進行建立的時候，都必須要遵守相應的市場規律，而地鐵蓋物業在進行相應的建立時，勢必也需要如此。每一個行業如果脫離了市場，那么必然就會難以在市場經濟環境中獲得生存與發展。因而，在實施地鐵蓋物業的合作模式的時候，應當能夠與其周圍的經濟實施良好的結合。

3.3 加強國有資產保值增值的保障性

無論是地鐵在投資建設過程中所具備的計劃性，還是地鐵在運營服務中所具備的公益性，都對物業的開發與地鐵的建設與運營等方面存在的風險阻隔提出了要求。但是在實際開發的過程中，必須要保證國有資產的保值增值，進而實現對市場中存在的高風險進行有效的降低與避免，促使地鐵在投資、建設與運營的過程中，能夠有序、穩定的在資金需求上獲得滿足。

結語：

總而言之，地鐵的發展是時代發展的產物，要想能夠獲得良好的發展，必須要通過科學化、合理化的開發模式才能實現，而地鐵蓋物業的合作開發模式在當前階段屬于一種新型的模式。由于國家建設地鐵的主要目的，是為市民出行提供相應的方便，進而實現推動當前社會經濟的快速發展。