論房屋產(chǎn)權(quán)滅籍對(duì)房屋檔案查詢的影響

文/紀(jì)明鴻 太原市房產(chǎn)交易服務(wù)中心 山西太原 030000

房屋產(chǎn)權(quán)滅籍主要是指房屋所有權(quán)滅失，房屋因自然原因或征收拆遷等人為原因造成房屋不復(fù)存在，在不動(dòng)產(chǎn)登記（房屋登記）中被稱作房屋產(chǎn)權(quán)滅籍。本文從其法律依據(jù)、存在的現(xiàn)狀及問題、對(duì)房屋檔案查詢的影響以及具體措施及建議這四個(gè)方面進(jìn)行了分析。

1、辦理房屋滅籍登記的法律依據(jù)

1.1 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第28條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)辦理注銷登記：不動(dòng)產(chǎn)滅失的；權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

1.2 《物權(quán)法》第6 條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。第9 條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅經(jīng)依法登記生效，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。第14 條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第30 條因合法拆除房屋事實(shí)行為消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第150 條建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。第155 條已登記宅基地使用權(quán)消滅的，應(yīng)及時(shí)辦理注銷登記。

1.3 《房屋登記辦法》第三十八條規(guī)定，經(jīng)依法登記的房屋滅失的，房屋登記簿記載的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)滅籍登記。登記依申請(qǐng)進(jìn)行，不申請(qǐng)不能啟動(dòng)登記程序。

2、辦理房屋產(chǎn)權(quán)滅籍的現(xiàn)狀及存在的問題

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，太原市舊城改造、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目陸續(xù)上馬，加之現(xiàn)執(zhí)行的限購、限售、限貸和稅收等房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，辦理房屋產(chǎn)權(quán)滅籍登記的單位或個(gè)人不斷增加，所提供辦理房屋產(chǎn)權(quán)滅籍有關(guān)材料存在多部門出具，造成房屋滅籍管理既不統(tǒng)一，又不規(guī)范的狀況。未辦理房屋產(chǎn)權(quán)滅籍，不僅占用實(shí)物檔案和電子檔案的庫存，影響產(chǎn)權(quán)查詢、司法協(xié)助執(zhí)行，也影響了拆遷戶繳稅及其正常購房，但辦理產(chǎn)權(quán)滅籍又存在諸多荊棘。

2.1 申請(qǐng)問題

城市建設(shè)拆遷房屋一般通過產(chǎn)權(quán)交換和貨幣拆遷兩種主要形式完成。拆遷人與產(chǎn)權(quán)人雙方應(yīng)錢房兩清共同申請(qǐng)登記后拆除房屋。房屋登記辦法規(guī)定由所有權(quán)人申請(qǐng)，但在沒有制約措施情況下，易出現(xiàn)一拆了之，無人主動(dòng)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)滅籍，有拆無銷。

2.2 管理問題

辦理房屋產(chǎn)權(quán)滅籍時(shí)所要提供的有關(guān)材料存在多部門出具，流程不統(tǒng)一不規(guī)范。需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)滅籍的單位或個(gè)人不知道具體需要提供什么資料，不知道去哪一個(gè)部門辦理滅籍手續(xù)；部門之間也沒有制定明確的辦理滅籍手續(xù)的規(guī)章制度，導(dǎo)致各部門之間相互推諉、相互扯皮，使群眾“多跑路、白跑路”，嚴(yán)重影響政府的公共服務(wù)形象和城市的營商環(huán)境。

3、房屋產(chǎn)權(quán)滅籍對(duì)房屋檔案查詢的影響

對(duì)已不復(fù)存在的房產(chǎn)進(jìn)行滅籍登記，是房產(chǎn)登記必不可少的環(huán)節(jié)之一，將會(huì)使房屋產(chǎn)權(quán)登記及查詢正式進(jìn)入規(guī)范化、數(shù)字化階段，為社會(huì)各界交易過戶、房產(chǎn)信息查詢、房屋租賃和權(quán)屬登記等業(yè)務(wù)辦理提供更準(zhǔn)確、更便利、更高效的數(shù)據(jù)支撐和信息服務(wù)。

3.1 影響房屋產(chǎn)權(quán)檔案的保存整理以及查詢

已經(jīng)不復(fù)存在的房屋若沒有及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)滅籍，無論是房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)物檔案還是產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)電子檔案，該房屋的舊產(chǎn)權(quán)信息仍然存在，信息更新不及時(shí)，造成檔案積壓和信息的冗雜，在保存及整理數(shù)據(jù)時(shí)，尤其是對(duì)實(shí)物檔案造成存放的壓力，在查詢時(shí)影響了房屋檔案查詢的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，更直接影響群眾查詢自身房產(chǎn)的真實(shí)情況。

3.2 影響司法協(xié)助執(zhí)行

在房產(chǎn)檔案工作中，司法協(xié)助行為越來越多，也日趨復(fù)雜。產(chǎn)權(quán)證明是房產(chǎn)檔案查詢?cè)谒痉▍f(xié)助中最基本的功能，它提供房產(chǎn)的歸屬，在涉及到房產(chǎn)案件的爭議時(shí)，可為司法部門提供準(zhǔn)確的房屋產(chǎn)權(quán)資料，作為重要的審判證據(jù)。而不存在的房屋是否滅籍直接影響到產(chǎn)權(quán)證明的真實(shí)準(zhǔn)確性，從而影響司法程序的進(jìn)行。

3.3 影響房屋限購、限售、限貸及其繳納稅費(fèi)

2018年5月18日，太原市下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見》，明確提出太原市將實(shí)施住房限購政策。對(duì)擁有1 套城六區(qū)住房的本市城鎮(zhèn)居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）、在城六區(qū)沒有住房且能夠提供在本市1年以上（或逐月連續(xù)繳滿6 個(gè)月）的納稅證明（或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明）的非本市城鎮(zhèn)居民家庭，在本市城六區(qū)限購1 套住房。對(duì)擁有2 套以上（含2 套）城六區(qū)住房的本市城鎮(zhèn)居民家庭、擁有1 套以上（含1 套）城六區(qū)住房的非本市城鎮(zhèn)居民家庭及無法提供在本市1年以上（或逐月連續(xù)繳滿6 個(gè)月）的納稅證明（或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明）的非本市城鎮(zhèn)居民家庭，暫停在本市城六區(qū)內(nèi)購買住房。如果已拆遷或因自然原因?qū)е路课莶粡?fù)存在而又未辦理相關(guān)滅籍手續(xù)的，在房屋檔案中此套房仍為產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)勢(shì)，即擁有一套實(shí)際上已經(jīng)不復(fù)存在的房屋。

由于現(xiàn)行的限制購房及契稅政策，針對(duì)購房人擁有首套房和二套房繳稅時(shí)都有不同程度的優(yōu)惠，如此便會(huì)影響產(chǎn)權(quán)人在本市區(qū)的購房以及繳納稅費(fèi)問題，所以房屋產(chǎn)權(quán)滅籍就尤為重要了。

4、關(guān)于辦理房屋產(chǎn)權(quán)滅籍的建議

采取制訂方案、先易后難、現(xiàn)場(chǎng)走訪、入戶排查的方式，由點(diǎn)到面逐個(gè)摸清底數(shù)、逐房查實(shí)情況，為建立完整的房產(chǎn)數(shù)據(jù)檔案、更好的利用房產(chǎn)檔案奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與拆遷、土地、稅收等部門協(xié)調(diào)，做到如要辦理新的登記先清理解決拆遷范圍產(chǎn)權(quán)注銷登記，防患“前未注銷清，后不注銷亂”的惡性循環(huán)。

對(duì)事實(shí)已拆遷、多年未注銷導(dǎo)致的遺留問題采取老房老辦法解決，即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)到拆遷主管部門核復(fù)拆遷檔案直接注銷。

對(duì)城市建設(shè)中新的拆遷征收項(xiàng)目采取不辦產(chǎn)權(quán)注銷，拆遷主管部門不予項(xiàng)目拆遷驗(yàn)收，土地部門不予頒發(fā)土地證，登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售許可，稅務(wù)部門要憑注銷證明落實(shí)拆遷房與新房差價(jià)收稅。

4.1 通過《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法解決滅籍問題

全國各地城市建設(shè)每年拆除大量房屋，又無人主動(dòng)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)注銷頑疾，必須得到有效治理，且全面清理。

對(duì)過去城市建設(shè)拆遷遺留的未注銷問題，積極主動(dòng)采取用老辦法向前清理， 依據(jù)《房屋登記辦法》第38 條規(guī)定，所有權(quán)人申請(qǐng)注銷登記、結(jié)合第40 條原權(quán)利人未申請(qǐng)注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民政府生效的征收決定辦理注銷登記。《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法》立法時(shí)建議考慮：對(duì)過去城市建設(shè)拆遷房屋已滅失遺留的所有權(quán)人未申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)未注銷問題，登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)生效的拆遷協(xié)議文書將注銷事宜直接記載于登記簿。因?yàn)檫^去好多房屋是開發(fā)商拆遷或拆遷公司拆遷。

4.2 重新設(shè)計(jì)樣本

更新注銷觀念，站在不動(dòng)產(chǎn)登記生效出發(fā)點(diǎn)，完善或重新設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書樣本，增加注銷欄目，采取在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上和在權(quán)屬證書上登記拆遷滅失信息，登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理，注記滅失信息的權(quán)屬證書發(fā)申請(qǐng)人持有。

4.3 信息化管理

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)高瞻遠(yuǎn)矚，通過DPS、GIS、RS 等信息技術(shù)，對(duì)現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)界限及空間形狀進(jìn)行重新的數(shù)字化，實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)房、期房、危房、滅失及權(quán)屬等……整個(gè)生命周期的信息化管理。

注銷是滅失房屋的歸宿，不破不立。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要想辦法消除房屋的拆除滅失不注銷現(xiàn)象，及時(shí)清理電子信息檔案庫存，整合信息資源；

4.4 智慧化管理

依托網(wǎng)絡(luò)化、云計(jì)算、虛擬管理等，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)管理及服務(wù)平臺(tái)，排除萬難爭取實(shí)現(xiàn)（不動(dòng)產(chǎn)登記包括注銷登記）服務(wù)立等可取，實(shí)現(xiàn)全國市、縣實(shí)時(shí)聯(lián)網(wǎng)，智慧管理不動(dòng)產(chǎn)登記。讓房屋、權(quán)屬生命周期信息資源化、社會(huì)化，惠及民生和社會(huì)各綜合系統(tǒng)建設(shè)。

4.5 流動(dòng)化管理

轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，創(chuàng)新管理制度，在房車載體上利用各種現(xiàn)代化技術(shù)整合人力、物力、技術(shù)資源、改裝成一個(gè)流動(dòng)的濃縮不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，彌補(bǔ)固定辦公場(chǎng)所局限，使固定和流動(dòng)的場(chǎng)所互相補(bǔ)充、支撐、減少辦公壓力，精兵強(qiáng)將年輕化配置工作人員，隸屬主要領(lǐng)導(dǎo)指揮，以奇治勝，重點(diǎn)服務(wù)市委市政府確定的城建工程或?qū)嵤鹿こ蹋灰掷m(xù)齊全，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)辦公，服務(wù)立等可取，為政府上樹形象，下立民心，解民之憂，節(jié)約資源。

4.6 消除信息孤島

要做好房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記工作的銜接，實(shí)現(xiàn)信息共享。認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省市關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、加強(qiáng)房產(chǎn)交易管理的有關(guān)文件精神，保證不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)交易管理有序銜接，決不能因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記整合工作影響群眾辦證。建立房產(chǎn)交易與登記信息交流通道，通過信息交換、數(shù)據(jù)抄送等形式，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)互通共享，消除“信息孤島”，有效預(yù)防一房多賣、已抵押房產(chǎn)又違規(guī)出售等違規(guī)行為的發(fā)生，以保證房產(chǎn)交易、登記確權(quán)、辦證既安全、又便民。

結(jié)語：

為規(guī)范市場(chǎng)，為進(jìn)一步理順房屋產(chǎn)權(quán)滅籍行為，實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理，凡列入市政府批準(zhǔn)的房屋征收與補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)統(tǒng)一由各區(qū)（縣、市）住建部門負(fù)責(zé)出具房屋滅籍證明，房屋所有權(quán)人依據(jù)此證明到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)滅籍登記，規(guī)范拆遷改造房屋滅籍管理的市場(chǎng)行為，切實(shí)維護(hù)人民群眾的合法權(quán)利。