房地產評估的風險分析及防范對策

文/張玉強、王燕妮 大連錦業不動產評估咨詢有限責任公司 遼寧大連 116001

1、房地產估價行業的特點和性質

房地產估價行業本身的性質并沒有完全回避房地產估價的風險，評估師可以通過積累和豐富自己的專業經驗，以降低風險的概率。隨著新的經濟形式的出現，出現了新興的各類房地產估價業務，這對估價師的業務能力提出了更高的要求。我國的估值方法的學科發展尚不成熟 , 在理論界和實務界對估值方法的應用還存在一些爭議。一些估值方法和估值的許多物體之間的矛盾，估價目的的多樣性，以及技術路線的多樣性，使房地產估價行業出現的風險明顯高于其他行業。

2、房地產評估機構存在的風險及原因

2.1 虛假資料對評估造成的風險

房地產評估的首要依據是評估對象的產權資料，評估工作必要的產權狀況信息都是從評估對象權屬證書，如房屋所有權證、土地使用權證、不動產登記證或檔案資料中搜集，如果委托方提供的資料不實，會對評估結果有很大的影響。比如：在征收評估中，被征收人為了提高評估值以獲得更高補償，故意偽造或改產權資料（改變用途、增加面積），一旦這些虛假信息沒有被評估機構發現，那么就會直接影響評估的結果，使房地產的評估值遠高于其實際市場價值。

2.2 政策變動產生的房地產評估風險

城市化進程的加快，使得房地產行業發展空間得到了進一步擴充，與此同時也出臺了相應的政策導向，借此控制房地產開發的有序性和穩定性發展。但是，房地產行業的自身政策性較強，房價如果漲幅較大，人們收入水平無法與房價同步上漲，就需要國家宏觀調控房地產行業的發展勢頭。尤其是房地產行業開發的供需對應情況，國家經濟政策對其產生的影響非常明顯，其中包括金融政策、稅收政策等，同時也會影響房地產行業運作資金鏈。一旦沒有掌握好政策方向，極易產生房地產評估行業風險。

2.3 評估操作帶來的風險

在房地產行業中，關于房地產評估的各個方面已經有了明確規定，如評估時必須遵守的原則，不同的房地產應采取哪種評估方式，以及整個評估程序應如何進行等。在這些規定下，能夠有效減少人為因素帶來的評估風險，但這些規定還不足以實現杜絕評估風險出現的目標，如因房地產種類不同，在進行評估時也就不能一味地使用傳統方法，而是要做到靈活應對。然而在實際評估工作中，雖然靈活的方式能夠實際情況來解決問題，但同時也會因評估原則、方法以及程序的變動而導致不同評估結果的出現，由此可見，評估方式也是評估風險中的重要一環。

2.4 評估人員職業道德風險

職業道德風險是指由于職業道德水平低、房地產估價人員法律意識薄弱而給企業帶來的訴訟風險和重大責任風險。員工的職業道德水平較低，法律意識較低，在工作過程中存在失職、故意提高或降低估價、建議客戶提供虛假信息等，會給房地產評估機構的企業形象帶來不良影響，影響長期健康發展。

3、房地產評估機構規避風險的有效途徑

3.1 完善管理制度

房地產行業為將風險降到最低，取得更好發展，就必須要對制定與完善管理制度，只有制度的完善，才能夠對員工進行一定約束，促進評估機構發展。我國評估機構起步較晚，在發展的過程中缺乏實踐經驗，導致發展滯后，因此評估機構在發展過程中，理應借鑒發達國家實踐經驗，并根據具體情況，不斷對經驗進行完善創新，制定出符合國家與地區發展的新制度。評估機構在進行評估時，需要按照國家制定的評估標準開展工作，不能以自身標準，作為國家標準。管理部門充分發揮監督作用，對評估師不定期進行工作抽查，發現工作出現問題，就需要嚴厲懲罰，使壞習慣得到遏制，為評估機構營造良好的評估環境。

3.2 根據房地產市場行情完善評估體系

評估機構應該做好相關信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產行業的各項國家政策動態，結合實際情況對房地產市場的發展進行預測分析。以及時地掌握最新的行情，并調整自身房地產評估工作的業務方法，確保房地產評估工作的預見性與準確性。

3.3 加強房地產評估機構的有效監管

建立健全房地產評估機構的有效監管體系，合理規避風險是重中之重。第一，負責房地產評估部門的政府機構應加強監督，認真履職，定期檢查撰寫報告或者不定期的進行抽查，杜絕違法行為、違規行為產生；不放縱不姑息，這樣才能保障評估氛圍良好、有序，健康發展；第二，房地產評估體系的建立與完善也應提上日程，每次的評估檢驗都應該有相應的標準。另外房地產評估機構也要在每次的評估工作中，找到工作方法，總結工作成果，查缺補漏，及時地進行總結并用切實有效的方法進行改正。

3.4 提高執業人員的業務素質

為了能夠很好地勝任房地產估價工作，房地產評估師除了需要熟練掌握相關的專業知識外，還需要有“經濟、財務、建筑、法律”等方面的知識儲備。在我國房地產評估行業不斷發展的同時，估價技術、估價理論也在不斷更新、發展與完善，加上“有關政策及評估規范”的出臺與更新，這些都要求評估人員擁有不斷學習的能力，學習新的知識、新的規定、新的技術，以適應不斷發展的市場。

3.5 完善企業內部管理機制

房地產評估機構作為服務型企業 ,大多還沒有形成完善、嚴格的管理制度和企業文化。構建合理的組織管理結構，提高企業的內部管理機制，內部管理部門之間的協調，行政部門和公司整體之間的關系，合理開發和分配人力資源，并建立整個質量監督機制。提供高品質的產品和服務，以高品質和權威建立行業聲譽，是在風險防范房地產估價機構的一個重要步驟。

結語：

房地產業與房地產評估業，兩者的發展存在相偎相依的關系，息息相關共同進步和發展。在進行房地產相關行業的工作中，既要做到正視評估工作的作用，也要合理規避風險，保障房地產業健康發展，使房地產評估行業風清氣正。