不動產統一登記對土地評估業的影響分析

文/文春蓉、陳杰 中天成土地房地產評估（北京）有限公司 北京 100000

在2013年國務院常務會議上，我國正式對全國土地、房屋等不動產登記進行了明確的規定。要求在開展不動產登記工作時，要有完善的執行機構，完整的登記依據與登記記錄，統一的信息登記平臺。這樣做的目的是進行不動產交易時，能夠更好的保護交易安全，使不動產交易變成合法權益，受到法律保護。同時我國還建立了以公民身份證及組織機構代碼相結合的統一信用代碼制度，在制度上對不動產登記工作進行監管。實行不動產登記制度，使登記權與管理權分開管理，更加符合我國國情，適應社會發展的需要。

1、實施不動產統一登記的功能與用途

不動產統一登記制度的建立是市場經濟發展的需要。有專家指出，不動產統一登記制度是市場經濟下，我國經濟體系中的一項基礎性的制度，關系到每一個公民的切身利益。不動產統一登記制度的確立，是制度經濟學價值的實現，是制度本身的功能，直接服務于市場。實施不動產統一登記制度，首先要實現制度的主導價值，其次是實現它的經濟學價值。如果不動產統一登記制度無法實現主導價值與經濟價值的話，這項制度就無任何價值可言。不動產統一登記為我國不動產交易市場構建了清晰的、統一的產權交易基礎，我國很多制度之間是相互聯系、相互補充的，可以充分發掘不動產統一登記制度帶來的一系列其他的附加價值。現階段，我國反腐制度正在不斷的完善，從表面上來看，不動產統一登記制度與反腐制度沒有任何關聯，但是如果深入研究可以發現，不動產統一登記制度的建立，對建立反腐制度有很大的幫助。要想將權力束縛上制度的枷鎖，僅僅依靠反腐制度是不行的，還需要其他制度的輔助，這樣我國各項制度建設與完善過程中，才能形成一套完整的發展制度體系，杜絕任何情形下自由橫行的濫用權力。

2、不動產統一登記對土地評估業的影響

我國建立不動產統一登記制度以后，第一實施目標就是始終貫徹與落實憲法與相關的物權法規定，保證我國公民的合法權益，保護公民的權益不受損害。不動產統一登記制度建立后，我國相關部門建立了相應的查詢服務，公民可以根據自身需求，對不動產的歸屬情況進行詳細的查詢，不清楚的可以詳細的進行咨詢，這樣在公民不動產交易過程中，降低了交易中的風險，保護了公民的合法財產安全。

2.1 確立土地評估標準

我國建立不動產統一登記制度以后，在不動產交易過程中，必須嚴格按照統一的國家標準來執行，各個部門在工作對口交接時，會變得更加順暢、便利。另外，在交易過程中，各個數據庫都有相關交易的詳細記錄，并有相關的交易證書作為證明，這樣就會保證交易過程中的一致性，即便以后不動產物權持有人發生變動，也可以通過相關規范進行工作。如果數據庫記錄與證書出現不一致的情況，不動產交易的當事人就會陷入迷茫的狀態，不能正確的判斷出物權的正確歸屬，交易過程中容易出現風險，公民的合法權益得不到有效的保護。因此，各個管理部門應該在不動產統一登記之前做好工作銜接工作，避免工作過程中出現不一致的情況出現。

2.2 評估機構的整合

現階段，我國在進行評估的時候，土地評估與房屋評估是分開實施的。不論土地還是房屋，共同屬于不動產的范疇，他們需要一個共同的評價體系。對于新增加的土地，我們可以先進行預登記，等待建設完成以后，再由不動產管理部門進行正式的評估與登記，以便為后期監管工作提供便利。

2.3 不動產統一登記后，對農村土地評估應該注意的事項

目前我國農村土地承包經營權由農業管理部門主管，對土地經營權登記頒證工作標志著農村土地二輪延包制度的規范與完善，怎樣做可以將歷史流傳下來的問題解決掉，將規章制度充分建立與完善，是農村是否成功實行不動產統一登記制度的重要前提，就現階段的情況來看，還有很多問題需要注意。

（1）將地類標注清楚。《農村土地承包法》條款中有明確的規定，不適合家庭承包方式的荒山、丘陵、溝壑、荒灘等農村土地，在承包的過程中，可以通過拍賣、招標、公開協商的方式來進行，因此，并不是所有的農村承包經營權登記的土地都是耕地，也有一些其他形式的非耕地。

（2）承包地要經過實地測量形成地籍圖。在傳統的農村土地承包測量時，都是村里人組織使用皮卷尺放線界定地邊范圍，隨著科技水平的提高，現在改為GPS 精確定位測量，測量的結果有可能與之前土地承包合同上的登記面積不一致。面積大了，老百姓自然不會多說什么，如果面積小了，老百姓肯定是不愿意的，由于GPS精度較高，面積往往比實際登記面積少了，這對農村土地承包經營權登記工作帶來了很大的工作阻力。

（3）將基本農田標注到戶。基本農田沒有標注到戶的情況下，農田布局是可以隨時調整的，這就導致法律失去了存在的價值，基本農田處于一種不穩定的狀態中，對于基本農田的投資，也有很大的風險。出現這種情況的原因是由于基本農田沒有標注到戶導致的，如果基本農田標注到戶，賦予基本農田公認的市場價值，如果有建設施工需要基本農田讓步的情況下，老百姓可以借助法律手段保護自己權益。只有基本農田標注到戶了，基本農田才能得到足夠的保護，建設高標準的農田才能有事半功倍的成效。

結語：

我國實現不動產統一登記制度也是經過了多次波折才得以實施的。在全國實行不動產統一登記的大形式下，房地產市場的競爭變得越來越大，對于土地評估業帶來了新的機遇與挑戰。不動產統一登記制度在執行過程中會遇到多種阻撓與困難，因為它會損害一部分人的利益。實行不動產統一登記制度需要各機構的大力配合，面對不斷變化的環境隨時做出應對的調整。