基于產權空間分析的房產測量模式研究

文/劉學軍 山東新匯建設集團有限公司 山東東營 257091

劉恒輝 日照市規劃設計研究院集團有限公司 山東日照 276800

1、產權空間基礎分析

1.1 產權定性

產權定性為產權空間評估作業實施中的核心內容，其中產權定性作業的開展，主要的作業原則即為：合法性，有限性兩個原則。其中合法性的作業原則，主要表現為：產權空間測量，確權作業在開展中，相關作業方式方法的應用，需符合相關法律，政策，文件之規定，要求在具體作業中其評估對象，具備可識別，可計算，以及規劃容積率的特征。規避因產權空間不符合相關法律條款規定，造成的違規，違法現象。其次有限性的分析原則實施，主要內容為：房屋產權在確定時，應存在一定的空間約束性以及有限性，同時產權空間應具備一定的分割及合并特征。

1.2 產權定量

產權空間分析作業的開展，從產權登記的目的，以及產權登記后涉及的市場交易活動進行評估，實施針對性的定量產權空間分析作業，則為產權空間評估確權中的主要作業內容。其中產權定量作業的開展，主要的作業內容包括：產權邊界的定量，確保產權空間存在明確的分割界限，且層高在2.2m 以上，并有明確的方向及邊角。另外產權空間定量對象，應具備一定的應用功能，以及使用范圍，以此確保在房屋空間的產權定量中，相關容積率的有效計算，之后基于相關實測數據，進行產權空間最終面積的測算。

1.3 產權空間識別

從產權空間的權屬登記，產權空間使用，業主方權益保障的方向進行評估，空間識別則為產權空間分析中的重點作業內容。其中空間識別作業在實施中，主要的作業內容包括：產權空間，非產權空間，房屋建筑面積等內容的評估和確定。其中在具體的作業執行中，空間識別的開展，要求測量作業人員明確產權對象的實測數據以及空間形態，同時針對產權空間的范圍，以及結構數據，進行實測記錄，最終根據坐標參數進行產權空間，產權面積，產權范圍的計算，以此確保相關產權數據測算，以及測量數據的準確性和合格性。

2、基于產權空間分析的房產測量模式研究

產權空間分析作業的開展，對于業主方的實際權益，稅收質量，行業規范，以及市場經濟的穩定發展，產生了重大的影響。因此在實際發展的過程中，關于產權空間分析下的房產測量方法應用，也成為當前房產測量作業實施中主要研究的問題。筆者基于當前產權空間的實際分析發展現狀，針對房產測量模式的發展，提出了以下幾點控制措施，具體如：基于產權形態測量、基于產權有限性測量、基于公私性質的測量。

2.1 基于產權形態測量

從產權空間分析作業的開展得知，產權空間存在一定的差異性，且由于土地性質的差異性，如科教用地，工業用地，住宅用地，商業用地的差異性，后期產權空間在測量方式，計算方式方面，均存在一定的差異性。因此從實踐發展的角度評估，基于產權形態開展房產測量作業，對于測量結果的準確性控制，以及合法性，測量有效性的保障，奠定了良好的基礎。其次基于產權形態的房產測量模式應用，也降低了因前期產權形態評判不到位，造成的產權糾紛等不良現象，對于產權登記質量的控制，以及產權分析效果的合理提升，發揮了重要的作用。

2.2 基于產權有限性測量

產權空間的應用，產權空間的測量，以及產權登記數據的確定，受限于產權空間分析中的有限性，因此基于產權有限性，進行房產測量作業則具備一定的可行性。其中在實際發展中，基于產權有限性進行房屋產權測量，對于保障業主單位權益，明確開放商義務發揮了重要的作用。其次從后續的產權空間應用途徑方面分析，基于產權有限性的房產測量作業開展，對于后期實際使用人員的使用成本控制，以及相關物業機構的收費標準確定，也奠定了良好抵觸，降低了因相關測量屬性不明確，造成的企業經營糾紛等其他不良現象。

2.3 基于公私性質的測量

產權空間分析作業在開展中，從其房屋的基礎公私屬性方面分析，存在公共用房，以及私有產權用房兩種類型。其中基于產權空間的公私性質特征，開展房產測量作業也具備一定的可行性。其中基于公私性質開展的房產測量作業，應從項目工程施工前期的施工規劃設計，以及基礎屬性的變更方面，開展相關測量前期工作。之后基于既定的房屋公私性質，開展相關房產測量工作，對于測量質量的合理提升，以及開發商，業主單位的實際權益保障，發揮了重要的作用。

3、案例應用及分析

3.1 案例分析

某商住一體樓盤，靠近交通主干道，總占地面積152349m2，建設建筑均為33 層商住一體結構，其中6 層及以上為住宅，5 層及以下為商業，實際容積率為4.37，現根據產權空間要求進行房產測量以及面積計算工作。

3.2 測量方法

實際測量中為保障業主方，以及開放商的實際權益，測量作業實施中應明確產權空間形態，從各場所的功能，層級，通過逐一開展識別，分類的方式進行建筑總面積的計算。另外從開發商的權益保障方面分析，建筑總面積在測算中應嚴格根據電梯，公共區域，外墻，以及過道，走廊，消防樓梯，公共通道的實際類型進行實地測算和分析，并基于實地測算結果，進行相關數據的分類和統計。整體測算完成之后，按照商業建筑面積的相關計算規則和標準，進行建筑中功能區，商業區，住宅區的公攤系數計算，之后基于建筑內的實際分戶面積，進行分戶公攤面積的計算，并與前期設計的公攤面積參數進行對比和分析，最終達到合理控制，分析，計算，確定公攤系數，保障業主方及開發商的實際權益。

3.3 規劃策略

由于房地產開發商在進行房屋售賣時，其售賣面積按照測繪規則，以及設計圖紙計算得出，其與實際的得房面積之間存在一定的誤差，且該面積為產權面積，未計入計算公攤的相關建筑空間。因此為保障業主方權益，同時確保相關測算結果的準確性，開發商應針對商業區域進行部分面積的公益設計，并通過識別檐廊，結構柱面積的方式，進行一層公攤面積的超額計算，以此達到保障的雙方權益，合理開展產權空間識別測量的目的。

結語：

從當前產權空間分析的發展現狀，以及房產測量模式的開展現狀進行評估，基于產權空間分析下的房產測量模式開展，從專業性，合格性，合法性的角度進行分析，測量方在實際發展中可通過基于產權公私性質，產權有限性，以及產權形態，開展相關房產的測量工作。以此確保開發商及業主單位的實際權益，同時保障在房產項目開發中政府稅收策略執行的準確性，以及市場經濟發展的穩定性。